Образец предварительного договора купли продажи жилого дома

Договор купли-продажи дома (быстрый договор)

Образец предварительного договора купли продажи жилого дома

вместе именуемые “Стороны”, а индивидуально – “Сторона”, заключили настоящий договор купли-продажи жилого дома (далее – “Договор”) о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. В соответствии с Договором Продавец обязуется передать жилой дом, указанный в п. 1.2. Договора (далее – “Дом”) вместе с земельным участком, указанным в п. 1.3.

Договора (далее – “Участок”), на котором расположен Дом, в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить полную стоимость Дома и Участка в размере и порядке, определенным Договором.

1.2. Дом, передаваемый Покупателю, имеет следующие характеристики:

1.2.1. Кадастровый номер дома: указать кадастровый номер домаkd_d

1.2.2. Кадастровая стоимость дома: указать кадастровую стоимость домаkds_d

1.2.3. Адрес: указать полный адрес жилого домаadres_d

1.2.4. Общая площадь: указать площадьpl_d кв.м.

1.2.5. Жилая площадь: указать площадьplz_d кв.м.

1.2.6. Этажность: указать количество этажейetz_d

1.3. Земельный участок, на котором расположен Дом, имеет следующие характеристики:

1.3.1. Кадастровый номер: указать кадастровый номер участкаkd_z

1.3.2. Адрес: указать полный адрес земельного участкаadres_z

1.3.3. Категория земель: указать категорию земельkat_z

1.3.4. Вид разрешенного использования указать вид разрешенного использованияisp_z

1.3.5. Площадь земельного участка: указать площадьpl_z кв.м.

1.3.6. Объекты капитального строительства: Домkp_z

1.3.7. Временные сооружения: отсутствуютvs_z

1.4. Передаваемый Дом принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости, являющейся приложением (Приложение 1 — Выписка из ЕГРН) к Договору.

1.5. Передаваемый Участок принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости, являющейся приложением (Приложение 2 — Выписка из ЕГРН) к Договору.

1.6. Продавец передает Покупателю Дом и Участок полностью свободным от прав третьих лиц и заверяет, что Дом и Участок не состоят в досудебном или судебном споре, под арестом, не имеют ограничений (обременений).

1.7. Продавец гарантирует, что в Доме зарегистрированные лица не имеются.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Продавец обязуется:

2.1.1. Передать Покупателю право собственности на Дом и Участок в порядке и на условиях Договора.

2.1.2. Одновременно с передачей права владения на Дом и Участок передать Покупателю имеющиеся у Продавца документы в отношении Дома и Участка, имеющие значение для Покупателя.

2.2. Покупатель обязуется:

2.2.1. Оплатить полную стоимость Дома и Участка в порядке и сроки, установленные Договором.

2.2.2. Надлежащим образом принять право собственности на Дом и Участок.

2.3. Продавец имеет право:

2.3.1. Получить в полном размере стоимость Дома и Участка в порядке и на условиях Договора.

2.4. Покупатель имеет право:

2.4.1. Получить право собственности на Дом и Участок в порядке и на условиях Договора.

3. Стоимость дома и участка

3.1. Стороны определили следующую стоимость Дома: указать стоимость дома (сумма прописью) рублей.

3.2. Стороны определили следующую стоимость Участка: указать стоимость участка (сумма прописью) рублей.

3.3. Общая стоимость Дома и Участка по Договору составляет указать размер полной стоимостиsumma (сумма прописью) рублей.

3.4. Оплата стоимости по Договору осуществляется в порядке полной предварительной оплаты стоимости Дома и Участка в срок до г.

3.5. Способ расчетов по Договору: перечисление одной Стороной денежных средств в валюте Российской Федерации (рубль) на банковский счет другой Стороны.

3.6. Стороны установили, что Продавец несет расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Дом и Участок.

4. Порядок передачи дома и участка

4.1. При условии совершения Покупателем полной предварительной оплаты стоимости Дома и Участка Продавец обязуется в срок до г. предоставить государственному органу документы для перехода права собственности от Продавца к Покупателю на Дом и Участок.

4.2. Право владения на Дом и Участок должно быть передано Покупателю в срок до при условии совершения Покупателем полной предварительной оплаты стоимости Дома и Участка.

4.3. При передаче права владения на Дом и Участок Стороны составляют акт приема-передачи жилого дома по форме, согласованной в приложении (Приложение 3 – Акт приема-передачи жилого дома) к Договору.

5. Ответственность сторон

5.1. Стороны несут ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) своих обязанностей в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6. Заключительные положения

6.1. Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами обязательств по Договору.

6.2. Стороны признают, что все права и обязанности по Договору Стороны устанавливают свободно, не заблуждаются в природе Договора или фактических обстоятельствах, осознают правовые последствия заключения Договора.

6.3. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах на русском языке: по одному для каждой из Сторон, один экземпляр для государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

7. Список приложений

7.1. Приложение 1 — Выписка из ЕГРН (жилой дом)

7.2. Приложение 2 — Выписка из ЕГРН (земельный участок)

7.3. Приложение 3 — Акт приема-передачи жилого дома

Источник: https://dogovor.ru/light/dogovor-kupli-prodazhi-doma

Предварительный договор купли продажи дома: образец 2020 – Все о финансах

Образец предварительного договора купли продажи жилого дома
(11 5,00 из 5)
Загрузка…

Чтобы зафиксировать намерение совершить сделку чуть позднее, стороны имеют возможность подготовить предварительный договор купли продажи дома. Такой документ требуется, если у покупателя нет части нужной суммы, но он серьёзно настроен сделать покупку.

Выигрывают обе стороны: продавец избавляется от необходимости дальше искать покупателя и показывать ему дом, а покупатель знает, что объект уже забронирован и он сможет выкупить его по привлекательной стоимости. Грамотно оформленный договор позволит продавцу начать готовить документы для продажи, а покупатель сможет тем временем найти нужную сумму.

Что нужно знать о предварительном договоре

В отношении содержащихся в нём реквизитов этот документ практически идентичен основному договору. Здесь обязательно прописываются данные сторон.

Отразить нужно такую информацию о покупателе и продавце:

  1. ФИО;
  2. Паспортные данные участников;
  3. Реквизиты сторон;
  4. Сведения о фактическом месте проживания и регистрации, если это разные места;
  5. Место и дата рождения;
  6. Если кто-то из участников сделки – юридическое лицо, нужно отметить его реквизиты, прописать наименование организации.

Чтобы контракт получил юридическую силу, необходимо строго придерживаться п.2 ст. 429 ГК РФ. Образец договора 2020 можно скачать по ссылке ниже, у документа нет строгой формы, поэтому стороны могут составить его по своему усмотрению.

В этом документе не стоит пытаться уместить все моменты, особенно финансовый вопрос касаемо передачи задатка.

Для передачи задатка принято составлять отдельный договор, в котором отражать порядок взаиморасчётов.

Если же попытаться включить сведения о получении задатка в предварительный договор купли-продажи, то в конфликтной ситуации в суде такой документ не получится использовать в роли доказательства.

Какие моменты стоит обязательно отразить в договоре

В документе обязательно должны быть включены такие пункты:

  • Место заключения и дата;
  • ФИО сторон, дополнительно указываются данные их паспорта;
  • Подробное описание предмета договора (адрес дома, кадастровый номер, правоустанавливающие документы на объект, другие характеристики). Если продавец не может доказать факт собственности – он не вправе распоряжаться домом, продавать его или заключать предварительный контракт;
  • Дата заключения полноценного договора купли-продажи.

Следующий важнейший аспект – зафиксировать цену приобретения. Обязательно нужно обсудить и прописать в документе порядок внесения оплаты, указав временной промежуток для выполнения условий.

Сроки стороны обсуждают сами, это может быть, как пара дней, так и пару месяцев.

Если в документе не оговорён срок, считается, что документ будет действовать на протяжении года, после чего признается недействительным.

В конце прописываются права и обязанности сторон, а также какие санкции понесёт человек, не выполнивший условия предварительного договора.

Если продавец хочет уберечь себя, он должен настоять на внесении пункта о пени и штрафах для покупателя, который будет допускать просрочку внесения средств. Каждый из пунктов стороны должны обсудить.

Если окажется, что какой-то из них не подходит, спорный момент лучше исключить. В конце стороны проставляют на документе свои подписи.

К этому документу обязательно стоит приложить отдельный договор задатка, копию технического и кадастрового паспорта на жилье. Промежуточный договор составляется минимум в двух экземплярах, чтобы каждая сторона получила по образцу. Ещё одну копию стоит сделать для передачи в регистрационную службу вместе с основным договором.

Опасности, которые могут поджидать покупателя и продавца

Обязательной проверке подлежит подлинность технического паспорта на жилье и дата его изготовления. Это в интересах самого покупателя, который вправе привлекать к процессу заключения сделки специалиста.

Простая предосторожность позволит избежать ситуации, когда залог уже уплачен, предварительный договор подписан, но по документам квартира имеет одни характеристики, а на практике жилье с неузаконенной перепланировкой.

Вторая возможная опасность – покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние. Для заключения предварительного договора купли-продажи продавцу не нужно приносить выписку из домовой книги о прописанных жильцах.

Если покупатель желает перестраховаться, справку о прописанных по этому адресу жильцах всё же лучше попросить до заключения договора.

Дальше в интересах покупателя проверить юридическую чистоту объекта, а именно – узнать о возможных обременениях (арест, залог и пр.).

Допускается ли расторжение предварительного договора

Особенность подобного документа заключается в том, что инициировать разрыв договорных отношений не вправе не одна сторона. У другой в таком случае остаётся право в судебном порядке требовать исполнения прописанных в документе обязанностей.

И всё же допускается ряд ситуаций, когда договор можно разорвать:

  1. Если по истечении указанного в договоре срока сделка так и не состоялась. При этом ни у одной стороны нет намерения принуждать другую к заключению договора купли-продажи;
  2. Если обе стороны решили расторгнуть договор;
  3. Имеются форс-мажорные обстоятельства. Например, что-то случилось с объектом договора, так что продать его не выйдет.

Другие моменты, которые позволят разорвать соглашение, можно прописать непосредственно в тексте документа.

Резюме

Предварительный договор купли-продажи позволяет покупателю «зарезервировать» понравившийся объект недвижимости. Путём заключения такого договора стороны изъявляют готовность провести сделку купли-продажи в ближайшее время. В процессе оформления документа не требуется привлечение нотариуса, хотя по желанию сторон он может заверить договор. Государственная регистрация тоже не нужна.

Прочтите также: Договор задатка при покупке квартиры образец 2018

© 2018, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

(11 5,00 из 5)
Загрузка… 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Источник: https://vseofinansah.ru/documents-samples/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma-obrazets

Предварительный договор купли продажи дома

Образец предварительного договора купли продажи жилого дома

Предварительный договор покупки дома – это документ, обязывающий продавца и покупателя заключить основную сделку по покупке недвижимости. Стороны нередко подписывают такой документ, чтобы описать все условия основного соглашения, и быть уверенными что сделка состоится.

Для составления предварительного договора важно определить, для чего он необходим. Данный документ стороны могут подписывать с целью:

  • закрепить цену недвижимости на время поиска средств для покупки;
  • выиграть время на оформление недостающих документов;
  • определить условия заключения сделки после снятия обременений на недвижимость.

Как составить?

Составление договора происходит по следующему алгоритму:

  1. Стороны обговаривают условия и составляют первичный проект договора.
  2. Устраняются неточности проекта и вносятся дополнения.
  3. Подписывается договор.

Предварительное соглашение не подлежит регистрации в гос. органах, но может быть заверено в нотариальной конторе.

Нотариальное заверение помогает избежать юридических неточностей и позволяет получить дополнительные гарантии.

Проект договора

В проекте соглашения стороны определяют первичные условия, которые могут измениться в следующих случаях:

  • при проверке проекта соглашения юристами;
  • при снятии обременений в процессе подготовки к сделке;
  • при изменении рыночной стоимости дома.

Проект является черновиком, а сам предварительный договор покупки дома после подписания имеет полноценную юридическую силу в соответствии с гражданским и жилищным законодательством.

Опытные юристы могут обнаружить в предварительном договоре пункты, при которых данный документ будет являться ничтожным, поэтому такие пункты нужно исключить на стадии черновика-проекта. Ликвидация обременений также потребует корректировки условий.

Закажите договор от нашего юриста Виктории

Важно учесть, что изменять цену покупки дома в предстоящей сделке возможно только на стадии работы над черновиком, так как в предварительном договоре цена фиксируется.

Образец

Каждая покупка жилья индивидуальна, но существуют типовые образцы предварительных соглашений, условия которых обязательны для любого типа сделки. Типичный предварительный договор покупки частного дома должен содержать следующие пункты:

  • полные ФИО и данные паспортов продавца и покупателя;
  • предмет сделки;
  • почтовый адрес дома;
  • кадастровый и инвентарный номера;
  • реквизиты выписки из ЕГРН о правах продавца на дом;
  • цена и процедура расчета;
  • права и обязанности контрагентов;
  • правила разрешения споров;
  • обременения;
  • место и дата заключения будущей сделки;
  • дополнительные условия.

В качестве предмета сделки приводится намерение продавца передать жилой дом покупающей стороне за денежное вознаграждение, определенное сторонами.

Цена указывается в рублях цифрами и прописью, а также обозначается способ передачи оплаты (наличными, банковским переводом, взаимозачетом).

Закажите договор от нашего юриста Виктории

К обязанностям продающей стороны относятся передача жилого дома и документы на него покупателю по передаточному акту, а также принятие денежных средств и участие в регистрации покупки в Росреестре. К обязанности покупателя относится передача продавцу оговоренной суммы в назначенный день и принятие дома.

При перечислении обременений важно указать:

  • количество лиц, зарегистрированных в доме;
  • отсутствие факта ареста дома или нахождения его в залоге;
  • отсутствие наследственных или иных споров по поводу принадлежности дома;
  • законность приватизации дома, а также его возведения.

Отсутствие обременений подтверждается реквизитами выписок из ЕГРН о правах на дом, разрешением на строительство и ввод дома в эксплуатацию и справкой от нотариуса об отсутствии ареста или судебного приказа об ограничении оборота данной недвижимости.

Если дата заключения основной сделки не указана, то такая сделка должна быть совершена не позднее, чем через 12 месяцев после подписания предварительного договора.

Также важно указать способ передачи недвижимости покупателю и сведения о передаточном акте (будет ли он встроен в основной договор или оформлен в виде отдельного документа).

К списку прилагаемых бумаг в дополнительных условиях обычно относятся техпаспорт на дом и план поэтажной экспликации, а также межевой план земельного участка – если он передается вместе с домом.

Скачать бесплатно

Перед скачиванием бланка предварительного договора нужно выбрать, какой именно тип сделки предстоит совершить. К основным типам относят следующие:

  • покупка дома;
  • покупка доли дома;
  • покупка дома с задатком;
  • покупка дома с авансом;
  • покупка дома через ипотеку сбербанка.

Представлены только типовые бланки, в индивидуальных случаях, при составлении предварительного договора потребуется консультация юриста.

Закажите договор от нашего юриста Виктории

Предварительный покупки доли дома

Покупка доли означает, что к покупателю переходит только часть здания, не выделенная в натуре. При покупке доли в предварительном соглашении предусматриваются следующие дополнительные условия:

  • перечень владельцев других долей дома;
  • величина продаваемой доли в виде простой дроби;
  • перечень неизолированных общих помещений, отчуждаемых вместе с долей;
  • цена каждой доли – при продаже нескольких долей.

При продаже доли частного дома необходимо письменное согласие всех сособственников недвижимости, заверенное у нотариуса.

К неизолированным общим помещениям относятся коридоры, кухня и санузел – доступ к данным помещениям сохраняется у всех собственников остальных долей дома. Перечень общих помещений и имеющих доступ к ним лиц приводится в отдельном пункте предварительного соглашения.

Дом с задатком

Задаток является одним из способов обеспечить контрагентам дополнительные гарантии в том, что основная сделка будет совершена.

Задатком называют часть суммы сделки, которая остается у продавца при отмене сделки покупателем или передается покупателю в двойном размере при отмене сделки продавцом.

При использовании задатка текст документа дополняется следующими пунктами:

  • размер задатка;
  • о сроке возврата задатка при незаключении сделки;
  • о способе передачи задатка.

Величина задатка определяется в предварительном договоре сторонами и составляет обычно 5-10 процентов от цены покупки.

Дом в ипотеку через Сбербанк

В таком документе стороны фиксируют все условия, которые будут выполняться в случае одобрения ипотечного кредита Сбербанком. Кредитные эксперты проверяют по предварительному договору следующие моменты:

  • платежеспособность продавца;
  • наличие обременений на дом;
  • наличие условий, противоречащих гражданскому законодательству.

Если документ заключается для Сбербанка, дополнительно указывается оценочная стоимость дома, установленная независимыми экспертами или самим банком, а также сумма, подлежащая оплате наличными и сумма, ожидаемая от банка в качестве кредита.

Обязательно указывается условие, согласно которому после подписания основного соглашения и перехода прав владения, купленный дом будет находиться в залоге у Сбербанка.

В отдельных случаях указывается условие об аккредитиве, который позволяет сторонам обеспечить дополнительные гарантии.

Закажите договор от нашего юриста Виктории:

При использовании аккредитива в предварительном договоре дополнительно указывается:

  • сумма аккредитива;
  • срок возвращения аккредитива покупателю при отмене сделки продавцом;
  • срок поступления аккредитива продавцу после регистрации перехода прав.

Аккредитив в сбербанке является аналогом задатка, но сумма хранится не у продавца, а в банке на безналичном счете.

Такое соглашение позволяет не только закрепить условия сделки при отсрочке покупки, но и необходим для одобрения ипотеки в любом коммерческом банке, а обращение к квалифицированным юристам поможет избежать противоречий в условиях соглашения.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://Oformovich.ru/dom/predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-doma.html

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Образец предварительного договора купли продажи жилого дома

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.

  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора.

Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом.

Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33».

Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая».

Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м2».

Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных.

За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма.

Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного.

Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь.

Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора».

За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/pre-sale/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.