Образец договора купли продажи доли квартиры

Содержание

Как продать долю в квартире

Образец договора купли продажи доли квартиры

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Продажа доли в квартире в 2019 году — образец договора купли-продажи и уведомления

Образец договора купли продажи доли квартиры

Наличие доли в квартире дает право ее собственнику распоряжаться ею, в том числе и продавать. Многие считают, что для продажи доли нужно обязательно получить согласие остальных владельцев долей. Но это не совсем так. Разбираемся, как правильно продать долю в квартире.

По некоторым данным, от 50 до 80% всего жилья в России находится в долевой собственности. Это далеко не только «коммуналки», а в том числе и жилье в новостройках. Причины того, что жилье принадлежит нескольким собственникам, могут быть разные, но чаще всего это последствия развода супругов.

Сделки с долями риелторы справедливо считают самыми «тяжелыми», так как это часто связано со скандалами между членами семьи или с соседями. Тем не менее, доля в квартире – это дорогостоящее имущество, которое дает собственнику право владения, пользования и распоряжения. Другими словами, имея долю в квартире, он может проживать в ней, а может продать.

особенность долевой собственности в квартирах – это то, что доли не всегда имеют «физическое» воплощение, то есть выделены в натуре. Достаточно часто собственник пытается продать долю, которая оформлена только на бумаге (то есть, 1/2, 1/3 и т.д.).

Продавать можно как «идеальные» доли (то есть, выделенные только на бумаге), так и выделенные в натуре. Риелторы утверждают, что продать выделенную в натуре долю можно гораздо дороже – это почти полноценное жилье.

С точки зрения закона продажа доли в квартире почти не отличается от продажи квартиры. «Почти» означает, что есть 2 отличия:

  • продать долю в квартире можно только через оформление у нотариуса;
  • при продаже доли нужно в обязательном порядке предложить выкупить ее остальным собственникам. Вопреки распространенному мнению, получать согласие других собственников на продажу доли не требуется!

Остальные аспекты – порядок оформления права собственности, налогообложение, и т.д. – такие же, как и при продаже целой квартиры.

Одна из особенностей сделок с долями – достаточно часто доли не продают, а дарят. Преимущество тут в том, что при дарении доли не нужно предлагать купить ее другим собственникам, что экономит время.

Поэтому рассмотрим оформление сделки с долей квартиры по двум вариантам – продажу и дарение.

Продаем долю в квартире – шаг за шагом

Чтобы продать долю в квартире, прежде всего нужно ее выделить (если она не выделена до сих пор). Это касается случаев, когда квартира находится в совместной собственности супругов. Нужно составить соглашение о разделе долей (если нет разногласий), или же квартиру разделит суд.

Выделенной «идеальной» доли достаточно для ее продажи, и выделять ее в натуре в обязательном порядке не требуется. Хотя это и рекомендуют риелторы, так как выделенная в натуре доля стоит гораздо дороже. Выделить долю в натуре обычно сложно из-за того, что планировка квартиры не позволяет ее разделить без претензий других собственников.

Чтобы продать уже выделенную долю, нужно придерживаться определенного порядка действий.

1 этап

Оповещение собственников других долей.

Обязательное условие продажи доли – извещение собственников остальных долей в квартире о продаже. Они имеют преимущественное право купить эту долю по предлагаемой цене. Эту норму четко устанавливает законодательство, а именно статья 250 Гражданского кодекса РФ.

Оповещать совладельцев нужно в письменной форме, причем обязательно указывается цена продажи и другие условия сделки.

Дальше возможны 3 варианта:

  • остальные участники письменно отказываются покупать долю – можно продавать посторонним;
  • если они не отказались письменно, но и не выразили желания купить долю в свою собственность в течение месяца – ее также можно продавать посторонним;
  • кто-то из совладельцев согласился выкупить долю по предложенной цене – оформляется сделка.

Очень важно иметь документальные подтверждения того, что извещение было отправлено другим собственникам. Простой вариант – заказное письмо с уведомлением. Более сложный – если все необходимые операции проведет нотариус.

Если других собственников официально не оповестили о продаже доли, через 3 месяца после проведения сделки кто-то из них может подать в суд и потребовать перевести на него права покупателя.

2 этап

Составление договора купли-продажи и нотариальное удостоверение сделки (скачать образцы вы можете на этой странице – ссылки ниже).

Как уже было сказано выше, одна из особенностей сделок купли-продажи долей в квартирах – обязательное нотариальное удостоверение сделок.

Если получены отказы от приобретения доли собственниками других квартир (или они молчали месяц с даты получения извещения), есть все необходимые документы, и главное – найден покупатель на долю – можно составлять договор купли-продажи.

Реквизиты договора стандартны, как и при продаже всей квартире (естественно, указывается какая именно доля продается). Также в договоре нужно отразить все необходимые реквизиты – продавца и покупателя, адрес квартиры, ее площадь, цену сделки, иные данные.

Так как договор все равно нужно будет удостоверять у нотариуса, ему можно поручить и составление документа. Точнее, он вряд ли примет документ, составленный кем-то другим.

Услуги нотариуса не бесплатны:

  • государственная пошлина составляет 0,5% от цены договора, минимум 300 рублей, максимум 20 000 рублей;
  • услуги правового и технического характера (то есть, составление договора купли продажи): в зависимости от города, это от 2 000 до 6 000 рублей;
  • если поручить ему извещение других собственников о продаже, это обойдется еще примерно в 1 500 рублей плюс почтовые расходы.

Кто платит за услуги – нужно оговаривать заранее. В практике риелторов есть случаи, когда расходы обе стороны делят пополам, или когда все расходы оплачивает покупатель.

Нотариус, прежде чем заверять документ, проверит наличие прав собственности, а также наличие арестов или иных ограничений на продаваемом имуществе.

3 этап

Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Сам по себе договор купли-продажи доли в квартире, даже удостоверенный нотариусом, еще не означает наличие права собственности у покупателя. Сделку нужно зарегистрировать в Росреестре.

Подавать документы на регистрацию можно 3 способами:

  • обратиться в Росреестр – в отделение, заказным письмом или через интернет;
  • подать документы через МФЦ;
  • подать документы через нотариуса.

Подача документов бесплатна в любом случае (даже через нотариуса, с февраля 2019 года они не могут требовать дополнительную оплату). Нужно оплатить только госпошлину в размере 2 000 рублей. Если подавать документы в электронной форме, госпошлина снижается на 30% до 1 400 рублей.

Подавать нужно такой пакет документов:

  • заявление по установленной форме;
  • нотариально удостоверенный договор купли-продажи и акт приема-передачи имущества;
  • документы, подтверждающие извещение других владельцев долей – уведомления о получении ими писем или письменные отказы;
  • паспорта обеих сторон сделки;
  • иные документы по запросу.

Зарегистрируют сделку в течение 3 рабочих дней после подачи документов через отделение Росреестра, или в течение 5 дней – если документы подавались через МФЦ.

Отметим, что с 2016 года больше не выдаются «гербовые» свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество, их заменили выписки из ЕГРН на обычном листе А4.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

«Образец договора купли-продажи доли в квартире»Если квартира покупается несколькими покупателями в общую собственность
«Образец договора купли-продажи доли в квартире»Если продаётся квартира не целиком, а только её часть

Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

«Уведомление о продаже доли в квартире»Его отправляют прочим собственникам

Чем отличается дарение доли от продажи

Главное отличие договора дарения доли от ее продажи состоит в том, что дарителю не потребуется предлагать купить долю собственникам других долей. Соответственно, не придется ждать от них письменных отказов или терять месяц времени на ожидание ответа.

Остальные этапы существенно не изменяются. Вместо договора купли-продажи нужно составлять договор дарения. Специалисты тоже советуют обращаться за этим к нотариусам, так как малейшая ошибка даст возможность впоследствии опротестовать факт дарения.

Как и в случае с продажей доли, обязательным является нотариальное оформление договора. Госпошлина точно такая же – 0,5% от суммы сделки.

Еще одна особенность дарения – то, что достаточно часто доли дарят несовершеннолетним (детям, внукам). Чтобы оформить договор дарения на несовершеннолетнего, нужно чтобы в сделке участвовал и один из его родителей.

Оформление сделки в Росреестре проходит так же, как и в случае продажи доли. Отличается только список документов:

  • заявление по установленной форме;
  • нотариально заверенный договор дарения;
  • паспорта того, кто дарит и того, кому дарят долю;
  • если кому-то из участников договора меньше 18 лет – согласие органов опеки и попечительства;
  • при наличии – документ о родственных связях между сторонами договора;
  • иные документы по запросу.

Если договор дарения оформляется корректно, другие заинтересованные стороны оспорить его не смогут. Отменить факт дарения можно только в 3 случаях:

  • смерть дарителя по вине одариваемого;
  • дарителя насильно принудили подписать договор дарения;
  • в момент подписания договора даритель был недееспособным или находился под воздействием наркотических или психотропных веществ.

После оформления договора дарения в Росреестре, одариваемый получает право собственности на долю в квартире и выписку из ЕГРН.

Нужно ли платить налог с продажи

Продажа недвижимого имущества в России облагается налогом на доходы физических лиц (за исключением некоторых случаев). По общему правилу, платить налог нужно, если недвижимость была в собственности продавца 5 лет или меньше.

Но здесь есть несколько особенностей. Можно не платить налог за продажу таких долей:

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/chto-nuzhno-znat-pri-prodazhe-doli-kvartiry-v-2019-godu

Договор купли продажи доли в квартире – скачать образец Росреестра 2020 года

Образец договора купли продажи доли квартиры

Долевая собственность в квартире подразумевает, что ее владельцами являются одновременно несколько человек. При продаже доли следует учитывать особенности оформления договора купли-продажи.

Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире?

Соглашение между продавцом и покупателем доли в жилом объекте может быть составлено самостоятельно, юристом или нотариусом. Но обязательным для осуществления сделки является его нотариальное заверение.

В договоре купли-продажи доли в квартире должны содержаться следующие пункты:

  1. Дата, место составления документа, его наименование.
  2. Информация о сторонах договора. Покупателем может быть собственник другой доли в жилье или постороннее лицо при отказе совладельца приобрести продаваемую долю. В договоре прописываются ФИО, паспортные данные и адрес каждого участника: продавца и покупателя.
  3. Предмет соглашения. Предметом в этом случае является доля в имуществе. Она описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Причем описание должно давать возможность идентифицировать его среди других объектов:
  • указывается кадастровый номер;
  • точный адрес квартиры;
  • доля в которой продается;
  • площадь доли.
  1. Цена договора. Обязательным условием является указание суммы доли цифрами и прописью. Рекомендуется также прописать порядок расчетов: срок оплаты, способ передачи и т.д. на усмотрение сторон сделки.
  2. Прочие условия сделки. Здесь можно указать: каким способом будет передана доля в недвижимости новому собственнику (например, по передаточному акту), сроки передачи, прописать отсутствие или наличие обременений в отношении предмета договора, иные моменты, не противоречащие действующему законодательству.

Образец договора купли-продажи доли в квартире от Росреестра

Договор купли-продажи доли в квартире составлен для физических лиц, который можно скачать ниже.

Чтобы быть уверенным в правильности процесса сделки, рекомендуем ознакомиться с пошаговой инструкцией продажа доли в квартире.

Нюансы составления договора купли-продажи доли в квартире

Продажа долей в имуществе считается достаточно сложной сделкой. Это касается соблюдения всех процедур и составления договора. В каждом конкретном случае необходимо учесть свои нюансы.

По новым правилам в законодательстве любая сделка с долями обязательно подтверждается нотариально. Исключением служит когда сделка совершается всеми долевыми собственниками по одному договору (п. 1 ст.

42 № 218-ФЗ от 13.07.2015).

Договор купли-продажи доли в квартире между родственниками

Нередко долевыми собственниками жилья становятся родственники, например, в результате наследования квартиры. Закон не запрещает одному у другого выкупить долю и наличие родственных связей здесь не имеет влияния. Процедура будет иметь обычный для таких сделок порядок.

Если участников долей в квартире больше, то необходимо соблюсти порядок уведомления, соблюдения сроков, получения отказа.

Договор купли-продажи доли в квартире с несовершеннолетним или недееспособным собственником

От имени несовершеннолетнего собственника в сделке участвуют его родители либо опекуны. Интересы лица, кому установлена недееспособность, представляет опекун.

В случае отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или  недееспособному гражданину, необходимо получение согласия от органов опеки и попечительства на осуществление сделки. Она обязательно удостоверяется нотариально в соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ.

Договор купли-продажи доли в квартире с материнским капиталом

Жилое помещение, при покупке которого будут участвовать средства материнского капитала, приобретается в долевую собственность всех членов семьи, в том числе детей. Законодательство не требует сразу определять размеры долей, это можно сделать и позже.

Например, дополнительно взят ипотечный кредит и обременение будет снято после полного расчета. Тогда выделить доли можно после снятия обременения. Но считается, что целесообразнее сразу в договоре купли-продажи указать размеры долей каждому члену семьи.

При оформлении сделки, если супруги хотят между собой разделить часть квартиры на доли, то соглашение заключается в присутствии нотариуса (гл. 8 СК РФ). Не обязательно обращаться к нотариусу, если в самом договоре о покупке квартиры с использованием материнского капитала указать доли детей и оставшуюся часть оформить в совместную собственность супругов.

Дополнительно следует учитывать, что средства материнского капитала поступят продавцу в безналичном порядке и не сразу, а по прошествии некоторого времени. В договоре это необходимо упомянуть, указав банковские реквизиты продавца для перечисления платежа.

Если продается доля в квартире, приобретенная за счет средств материнского капитала и принадлежащая несовершеннолетнему ребенку, то потребуется получение разрешения от органов опеки и попечительства.

Договор купли-продажи двух долей в квартире

Рассмотрим ситуацию, когда гражданину в трехкомнатной квартире принадлежит на правах собственности две комнаты. В документах прописано 2/3 доли. Он вправе продать каждую комнату в отдельности, по 1/3, разным людям по разным договорам или одному целиком.

Предварительно известив о своем решении третьего совладельца и получив от него отказ от выкупа, можно найти сторонних покупателей. С каждым из них будет заключен договор с нотариальным согласованием.

Договор купли-продажи доли в квартире сособственнику квартиры

Самым простым вариантом является продажа доли второму сособственнику квартиры. Тогда не требуется соблюсти процедуру уведомления, а сразу выходить на заключение договора сделки. В результате покупатель станет полноправным владельцем всей квартиры уже без указания в документах доли.

Договор купли-продажи доли в квартире два продавца один покупатель

В случае продажи двумя продавцами квартиры одному покупателю при условии, что доли являются одним целым, нотариально договор заверять не нужно. При этом в соглашении обязательно прописываются реквизиты обоих продавцов, величина доли каждого и стоимость каждой доли отдельно.

Порядок расчета также определяется с продавцами отдельно. При получении денежных средств каждый из них прописывает полученную сумму лично.

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire-obrazec-2020-goda/

Порядок составления договора купли-продажи доли в квартире

Образец договора купли продажи доли квартиры

Сегодня на рынке недвижимости существует огромное количество предложений связанных с продажей долей в квартирах. Отголоски прошлого в виде нерасселённых коммунальных квартир дают возможность людям с небольшим доходом приобрести недвижимость.

Однако купля-продажа доли в квартире и квартиры целиком это разные вещи и такая сделка требует иного подхода, как к сбору документации, так и в оформлении недвижимости.

Меж тем существуют тонкости продажи доли в квартире второму собственнику, решившему стать её единственным владельцем.

Дело в том, что покупая и продавая долю в квартире, важно учитывать, что в ней проживают и другие люди. Как оформить такую сделку? В нашей статье мы подробно разберём договор купли-продажи доли в квартире, поговорим о том, как его составить и какие документы потребуются для оформления сделки.

Основания долевого владения

Выкупить или продать долю в квартире может абсолютно каждый собственник, желающий отделить личную собственность или же воплотить её в денежном эквиваленте. Ситуаций, в которых может возникнуть необходимость прохождения сделки купли-продажи доли в квартире огромное множество, а вот факт владения в долевом режиме может быть отнесён к одному из этих случаев:

  • В результате развода супруги разделили имущество между собой;
  • По договору приватизации собственность принадлежит всем участвовавшим в приватизации лицам;
  • Собственнику принадлежит комната в коммунальной квартире;
  • По факту наследования все родственники получили доли в квартире;

Продажа доли может быть произведена, как третьему лицу, так и близкому родственнику и у такой процедуры есть ряд плюсов и минусов, которые стоит учитывать.

Положительные и отрицательные стороны продажи

Говоря именно о такой форме отчуждения недвижимости, как купля-продажа, стоит помнить, что существуют и другие формы имущественного взаимодействия между родственниками. Например, вам удастся избежать уплаты налога при продаже, в том случае, если вы оформите дарственную, а не договор купли-продажи, однако и у этой медали две стороны.

Договор купли-продажи доли в квартире редко удаётся оспорить. Это практически невозможно, в отличие от дарственной.

В процессе установления прав за новым владельцем, по договору купли-продажи, права бывшего владельца отчуждаются полностью.

То есть родственник, продавший свою долю в квартире, не может дать обратный ход процессу в одностороннем порядке, что является, как минусом, так и плюсом.

Прядок проведения

Сделка купли-продажи доли в квартире мало чем отличается от сделки связанной с квартирой целиком. Разница здесь лишь в том, что продавцу понадобится согласие других собственников квартиры.

Первым делом, оформляя продажу доли в недвижимости, стоит заняться именно согласованием данного мероприятия.

В том случае, если вы желаете продать часть квартиры третьему лицу, а родственники вам в этом отказывают, возможно, это подстегнёт их к сделке по выкупу вашей доли. Как бы там ни было, от них нужно получить согласие.

Как и при обычной купле-продаже от вас потребуется заверить права собственности перед продажей, оплатить госпошлину, составить договор купли-продажи. Сейчас мы более подробно разберём текст договора купли-продажи доли в квартире.

Составление договора

Договор купли-продажи является официальным документом, согласно которому происходит отчуждение прав продавца и регистрация прав покупателя доли в квартире.

На основании данного документа происходит дальнейшее оформление бумаг на нового владельца, поэтому правильное оформление данного документа, является важной деталью сделки.

Текст договора должен содержать следующую информацию:

  • Место оформления;
  • Дата оформления;
  • ФИО, дата рождения, серия, номер и дата выдачи паспорта, а также место рождения, гражданство, пол и адрес регистрации обеих сторон сделки;
  • В тексте договора должна присутствовать ссылка на правоустанавливающий документ, согласно которому продавцу принадлежит доля в квартире, причём информация об этом документе должна быть указана максимально;
  • Полностью указать адрес квартиры, доля в которой подлежит продаже, согласно документу;
  • Указывается стоимость доли;
  • В договоре должен быть чётко указан размер выплат и порядок передачи или зачисления на счёт денежных средств;
  • Желательно указать ссылки на законодательство;
  • В договор можно включить дополнения, которые, по мнению продавца или покупателя, необходимо указать в тексте;
  • Обозначить момент вступления договора в силу;
  • Важно обозначить, что на момент заключения договора обе стороны находились в трезвом уме, что не присутствовало принуждения к сделке;
  • Обозначить отчуждение и присвоение прав за каждым из участников договора купли-продажи;
  • Договор заверяется подписями сторон и нотариусом.

Полезный совет

Поскольку данный вид соглашений необходимо заверять нотариально, лучше всего будет доплатить нотариусу или юристу за проверку текста договора купли-продажи. Когда документ будет заверен, можно собирать все имеющиеся бумаги и отправляться в Росреестр, для прохождения процедуры.

Образец и бланк

Ниже вы можете скачать образец договора:

Образец договора купли-продажи доли.doc
Бланк договора купли-продажи доли.doc

Источник: https://vsenaslednikam.ru/sostavlenie-dogovora-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire.html

Договор купли-продажи доли в квартире: понятие и образец

Образец договора купли продажи доли квартиры

Последнее обновление: 15.02.2020

Договор купли-продажи доли в квартире, земельного участка обладает особенностями, которые учитываются законодателем при проведении сделки. Долевая собственность означает, что каждому человеку в помещении принадлежит отдельная часть. Договор ее купли-продажи нужно составить так, чтобы сделка не ущемляла права владельца, а также сособственников.

В договоре принимает участие продавец и покупатель. Один реализует свое имущество, второй его принимает и оплачивает. Существенными условиями соглашения, без которых оно ничтожно, выступают предмет и цена. Первое условие – это недвижимость: квартира, дом, земельный участок. То есть то, что связано с землей, перемещение этого объекта невозможно без нанесения ущерба его назначению.

Закон требует, чтобы предмет недвижимости в сделке был тщательно описан. Если продается доля в квартире, необходимо указать:

  • адрес жилья;
  • этажность;
  • кол-во комнат;
  • размер доли;
  • кадастровый номер;
  • тип дома и т.д.

То есть, в договоре отражаются сведения, которые помогают идентифицировать объект недвижимого имущества среди миллионов похожих.

Цена также выступает главным пунктом договора. Оплата доли производится по безналу, а также наличными деньгами. На практике, до сих пор используются банковские ячейки, где хранятся деньги.

По признакам договор консенсуальный, взаимный и возмездный.

Особенности продажи доли

Общей долевой собственности посвящена ст. 245 ГК РФ. Договор купли-продажи долей в квартире характеризуется тем, что реализация имущества – сложный организационный процесс. Например, если доли продаются в рамках одной сделки, то стороны обязаны все явиться в определенную дату, к назначенному времени. Но на практике, такое бывает не всегда.

сложность договора, которая одновременно выступает его особенностью – это положение закона о том, что при проведении сделки не должны быть нарушены права участников правоотношения.

Распоряжение долями происходит по договоренности между всеми сособственниками. Например, если человек хочет продать ½ квартиры или только 1/5, не имеет значение размер части жилища. Главное, чтобы сособственники тоже были готовы на реализацию доли.

А также мирно решили между собой вопрос, связанный со стоимостью долевого имущества.

СПРАВКА: любые сделки, связанные с квартирой, которая поделена на доли, требуют участия совладельцев. Либо существует другой вариант: их письменное согласие на проведение сделки. Но этот документ удостоверяется нотариусом.

На этом особенности, присущие долевому праву на собственность и заключению договора по его реализации, заканчиваются. В последующем, сделка проходит все этапы, аналогичные купле-продаже целого объекта недвижимого имущества.

Типы договоров продажи доли

Собственники недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Их право подтверждается соответствующими документами. Реализовать долю в квартире они могут любому гражданину. Это может быть несовершеннолетний, родственник, покупатель, заинтересованный в приобретении части недвижимости.

При продаже необходимо учитывать определенные правила:

  1. Владелец, решив реализовать часть имущества, обязан предупредить об этом его остальных сособственников.
  2. Он им должен предложить купить его долю, назвав при этом свою цену. В этом состоит право сособственников на преимущественную покупку перед остальными желающими приобрести часть объекта. Уведомление обычно пересылается заказным письмом с оповещением о том, что оно было вручено адресату. Актуален этот способ для совладельцев, которые по каким–либо причинам не идут на контакт, а также находятся вне зоны доступа.
  3. Если через месяц от остальных владельцев доли не пришло ответа, гражданин имеет право предложить часть имущества любому покупателю, который захочет его приобрести.

Между родственниками

Ст. 250 ГК РФ устанавливает для родственников приоритет в приобретении части имущества, но если один из них выступает одновременно сособственником квартиры. Никакого уведомления остальным рассылать не нужно. Считается, что обязательное посещение произошло автоматически. Если родственник не имеет никакого отношения к недвижимости, то оповещение нужно.

ВАЖНО: часто на практике продажу недвижимости между родственниками путают с дарением. В рассматриваемом договоре никаких налоговых преференций не предусмотрено! 

Между супругами

Алгоритм продажи доли между мужем и женой зависит от режима собственности квартиры:

  1. Долевая: если недвижимость находится в этом режиме, то продать долю легко. Доля, которая находится в единоличном владении мужа (при условии, что она приобреталась им до брачных отношений), продается жене в обычном порядке. Муж уведомляет других о продаже (если кроме супруги, в квартире распоряжаются своей частью иные собственники). Если никто не откликнется на продажу, доля переходит супруге. Но здесь существует один нюанс. Перешедшая доля к супруге становится частью общего совместного имущества. Получается, что оно снова переходит к супругу, который продал жене часть имущества. Поэтому перед тем, как заключить договор купли-продажи, нужно оформить брачный договор.
  2. Общая совместная: перед тем, как передать жене часть имущества по договору купли-продажи, нужно поменять совместную собственность на долевую. Для этого муж и жена отправляются к нотариусу, заключают мировое соглашение. За каждым из супругов закрепляется его доля.

СПРАВКА: когда выделяется доля из режима совместной собственности, то по умолчанию каждому из супругов выделяется по ½ доли.

С участием детей

Закон не запрещает такие сделки, но при условии наличия контроля со стороны органов опеки. Их участие в оформлении договора по распоряжению долями несовершеннолетних необходимо для того, чтобы не ущемить интересы подростков и малолетних.

Поэтому, закон выдвинул требования, обязательные к соблюдению при продаже доли в квартире, которая принадлежит ребенку. Либо при реализации доли родителей+часть, принадлежащая их отпрыску.

  1. Нужно купить новое жилье при продаже старого в долевой собственности. Квартира не должна быть по метражу меньше старого жилья. Необходимо проведение альтернативных сделок. Это означает, что продается старое жилье, одновременно покупается новое.
  2. Доля несовершеннолетнего не может быть урезана.
  3. Если долю нельзя передать ребенку в процессе проведения сделки, родители дают письменное обязательство сделать это в течение 3 месяцев. Максимум – 6. Иначе – расторжение уже заключенной сделки.
  4. Если ребенок обладает жильем и в другом пока не нуждается, папа или мама кладут на открытый на его имя счет в банке деньги, которые были получены от реализации доли.

ВАЖНО! Этот договор обязательно удостоверяется у нотариуса!

Как правильно составить

Соглашение всегда составляется в письменной форме. В договоре присутствуют обязательные реквизиты и существенные условия. Этот вид купли-продажи требует заверения у нотариуса. Там же можно и оформить само соглашение. Участие юриста в процессе гарантирует корректность оформления договора и сложность в его дальнейшем оспаривании.

Структура текста договора

Любое соглашение имеет структуру. Обычно в него включаются пункты:

  • реквизиты;
  • вступительная часть;
  • предмет;
  • полномочия продавца, покупателя;
  • дополнительные пункты;
  • адреса сторон, паспортные данные, контакты.

Права, обязанности сторон правоотношения – это пункты, которые порождаются заключением данного соглашения. Это юридические факты, порождающие у сторон полномочия согласно принятому на себя обязательству.

Основные реквизиты

Реквизиты договора включают:

  • наименование соглашения: договор купли-продажи доли, название указывает на сущность соглашения и на то, о каких правоотношениях идет речь;
  • дата подписания соглашения: она определяет, когда оно начинает действовать, как считать сроки по договору;
  • место оформления договора – следует указание на НП или обозначается город;
  • номер соглашения: этот реквизит не считается обязательным в силу закона, но на практике при его составлении юристы обычно присваивают им определенный номер.

Преамбула включает в себя главные положения:

  • полные наименования сторон: покупатель, продавец;
  • название сторон согласно заключаемому соглашению;
  • точная идентификация личности продавца и покупателя;
  • указание на то, что стороны оформили между собой договор.

Закон требует обязательного включения в текст соглашения его предмета. Это обусловлено тем, что этот пункт указывает на суть обязательств, которые возникли у сторон по договору. Иными словами, продавец обязуется передать товар (долю в квартире), а покупатель принять его и оплатить.

Что нужно учитывать при оформлении

Несколько моментов нужно учесть при желании подарить долю:

  1. Заключение предварительного договора купли-продажи с задатком. Необходимо понимать, что задаток – это способ обеспечения обязательства, то есть договора купли-продажи. Но он не обязателен. Предварительный договор составляется для того, чтобы укрепить намерения сторон сотрудничать друг с другом. Это соглашение заключается в той же форме, что и основное. Следовательно, если необходима нотариальная форма, то предварительное соглашение также заверяется.

СПРАВКА: в 429 статье ГК, регулирующей вопросы заключения предварительного договора, не указано, что соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Но уполномоченный орган может потребовать этой процедуры, исходя из двух оснований:

  • долгий выход на сделку (по статье – до года);
  • внесение обеспечения в крупном размере.
  1. Участие нотариуса. С 31 июля 2019 были внесены изменения в N218-ФЗ. Поправки коснулись сделок, которые удостоверяются у нотариуса, в том числе и договоры с продажей доли. Необходимо четко понимать: в каких случаях участие юриста обязательно, а когда стороны по желанию могут его привлечь к договору.
  2. В процессе составления договора учитываем его форму. Она всегда письменная. Несоблюдение правила ведет к недействительности сделки.

Необходимые документы

Документы сопровождают любую сделку с недвижимостью. Продавец обязан иметь на руках бумаги, удостоверяющие право собственности на долю в квартире. Кроме того, сопутствующие документы:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый номер;
  • выписка с лицевого счета;
  • справка о зарегистрированных на жилой площади;
  • документ, являющийся основанием получения доли во владение.

Перечень бумаг всегда дополняется по каждому из конкретных случаев.

Договор купли-продажи доли в квартире

Договор купли продажи квартиры с долями образец доступен по ссылке: здесь.

Приемо-передаточный акт при договоре купли-продажи доли квартиры

Этот документ обязателен, несет в себе информационную функцию.

Процедура заключения договора купли-продажи доли в квартире

Кратко этапы заключения договора по реализации доли состоят из действий стороны правоотношения:

  1. Поиск доли в квартире.
  2. Обсуждение с продавцом условий покупки.
  3. Осмотр жилого помещения.
  4. Контроль над вопросом обязательного оповещения сособственников квартиры.
  5. Получение отказа от преимущественного права владельцев.
  6. Составление договора.
  7. Оформление права собственности.
  8. Ратификация акта приема-передачи.
  9. Передача денежных средств за долю и получение расписки.

Нотариальное заверение

Участие нотариуса в подобных сделках обязательно, если:

  1. Квартира находится во владении нескольких собственников. Один из них продает долю.

ВАЖНО: если все сособственники решили одновременно это сделать, в рамках одного договора – нотариус не нужен.

  1. Супруги продают долю. Квартира находится в режиме совместной собственности.
  2. Жена и муж купили долю в квартире, оформляют ее в режим совместной собственности.

Регистрация

Это полномочие закреплено за одним органом. Им выступает Росреестр.

ВАЖНО: регистрируется не сам договор купли-продажи. Процедуре подвергается переход права собственности от бывшего к будущему собственнику!

Способы:

  1. Личное присутствие заинтересованных лиц: подразделение Росреестра по месту нахождения имущества, МФЦ.
  2. Дистанционно: официальный сайт Росреестра, Госуслуги.ру.

Цены и срок на практике

Срок – 7 дней в Росреестре. В МФЦ – 9 дней.

Цены указаны с учетом обращения в нотариальную контору. Если участие нотариуса не требуется при заключении договора, то из суммы вычитаются его услуги:

Наименование услугиПриблизительная стоимость
Извещение сособственников и оформление сопутствующих бумаг3000
доверенность1500
заверение договора5000 или % от стоимости договора
оформление нотариального согласия1000
передача пакета документов в Росреестр1000
пошлина2000

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.