Обмен долями

Содержание

Обмен долями в квартирах между родственниками, договор мены долей квартиры между близкими родственниками (образец)

Обмен долями

522 просмотров

Обмен долями между родственниками является довольно распространенной сделкой. Причем, совершенно не важен размер доли, главное, чтобы жилье было должным образом зарегистрировано. Подробнее об этой процедуре, вы узнаете, прочитав нашу статью.

Обмен долями между родственниками в неприватизированном жилье

Для осуществления сделки требуется обязательное согласие всех лиц, живущих в одной квартире с обменивающейся стороной. Процедура обмена регулируется 72 статьей ЖК РФ. Объекты могут находится как в одной квартире, так и в разных населенных пунктах.

Для оформления сделки требуется заключение договора между сторонами. Документ составляется в трех экземплярах: по одному остается у сторон и один передается в местную администрацию.

После того как обмен будет официально зарегистрирован, прежние договора социального найма аннулируются, а между сторонами и администрацией города заключаются новые соглашения о передачи муниципального жилья нанимателю.

Для того чтобы совершить обмен неприватизированными долями между родственниками следует подать соответствующее заявление от имени всех участников (не только тех, кто заключает сделку, но и тех, кто владеет соседними долями) в местную администрацию. Рассмотрение заявки будет осуществляться в течение 10 дней с момента принятия документов в работу.

Необходимые документы

В администрацию населенного пункта стороны должны сдать пакет из следующих документов:

  • паспортов всех участников и их копии;
  • договоров соцнайма на доли/ордеров на вселение;
  • справок о составе семей обменивающихся сторон;
  • согласий на сделку нанимателей остальных долей;
  • разрешений на сделку от опеки и попечительства (если в обмениваемых комнатах проживают несовершеннолетние лица);
  • квитанций об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами.

Когда в обмене может быть отказано

Согласно нормам 73 статьи ЖК РФ, у администрации есть право на аргументируемый отказ в выдаче разрешения на обмен. В качестве причин отрицательного решения могут выступать следующие ситуации:

  • одна или обе из долей находятся, а аварийном состоянии и не пригодны для проживания;
  • право на использование жилья закреплено судебным решением;
  • жилье, указанное в договоре мены, расположено в доме, который идет под снос;
  • у участника сделки имеется хроническое заболевания, из-за чего он представляет опасность для здоровья окружающих;
  • жилой дом нуждается в капитальном ремонте;
  • стороны пытаются обменяться служебным жильем;

Если считаете, что отказ в обмене выдан несправедливо, вы всегда можете обжаловать его в судебном порядке.

Если доли не равны

С официальной точки зрения обмен долями в муниципальном жилье между родственниками является сделкой безвозмездной. В реальной жизни иногда владельцы большей доли требуют доплату. О финансовой стороне сделки стороны должны договориться самостоятельно, но этот факт при оформлении обмена нигде фиксироваться не будет.

Пример. Антон и Сергей Ивановы, являются нанимателями муниципального жилья, проживают в одном городе в разных районах. Антону принадлежат две большие комнаты в трехкомнатной квартире, Сергей проживает с семьей в одной комнате в «двушке».

После того, как у Сергея родился ребенок, братья решили поменяться долями, но Антон, попросил за вторую комнату 300 тысяч рублей. Стороны подписали между собой соответствующий договор, где указали сумму и срок ее передачи. При оформлении документов на жилье, этот договор они не предоставили.

После того, как все юридические вопросы были урегулированы, Сергей перевел Антону на банковский счет 300 тысяч, а Антон, в свою очередь подтвердил поучение денег распиской.

Обмен долями в приватизированном жилье

Для регистрации сделки с приватизированными долями не требуется разрешение местной администрации, достаточно просто оформить обмен в Росреестре.

Договор

В документе, который подтвердит согласие сторон на обмен принадлежащими им долями, необходимо указать следующие сведения:

  • правильное наименование;
  • дата составления;
  • населенный пункт, где он заключается;
  • описание размера каждой из долей, ее местонахождение;
  • условия обмена;
  • подписи сторон;
  • нотариальное удостоверение законности сделки.

Скачать образец договора обмена долями в жилых помещениях

Расходы на переоформление

Для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре договор мены, даже если по площади доли не особо отличаются и доплачивать за них никто не должен, потребуются некоторые финансовые вложения:

Госпошлина в росреестр за внесение изменений в ЕГРНпо 2000 рублей с каждой стороны.
Услуги нотариуса по заверки соглашенийот 500 рублей, цена зависит от объема работ.
Услуги юриста (консультация, составление договоров)от 1000 рублей, не обязательная статья расходов, но пренебрегать ей не желательно.

Сроки

После того, как документы будут сданы в Росреестр, сотрудники государственного учреждения в течение двух недель осуществят их проверку и, если никаких ошибок не будет найдено, внесут изменения в единый государственный реестр недвижимости. О чем на руки вам будут выданы соответствующие выписки.

Обмен долями в квартирах с несовершеннолетними

Любые сделки с недвижимостью должны обязательно совершаться с учетом интересов несовершеннолетних лиц. Если вы хотите обменять большую долю, которой владеет ребенок, на меньшую.

Орган опеки не даст такого разрешения. А вот в обратном порядке, сделку можно будет осуществить без труда. Выписать ребенка из квартиры в никуда тоже не получится.

Поэтому либо откажитесь от сделки, либо ищите другой вариант для обмена.

Обмен приватизированной доли на неприватизированную

Такого рода сделку у вас заключить не получится. Обмен осуществляется только между недвижимостью одинакового юридического статуса. Если обменяться все-таки очень необходимо, сначала приватизируйте долю, а потом оформите сделку в Росреестре.

Налогообложение сделки между родственниками

По факту обмен приватизированного жилья – это два договора купли-продажи. Поэтому сторона в результате получившая доход со сделки должна уплатить в бюджет государства подоходный налог в размере 13% от прибыли, но только в том случае, если его доля находилась в собственности менее 3 лет.

Если у вас возникли какие-либо проблемы с обменом частей квартир, то специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультативную помощь. Не стоит пренебрегать этой возможностью, ведь мнение опытного юриста может сыграть решающую роль и сохранит не только ваше время, но и деньги.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/obmen-dolyami-v-kvartirah-mezhdu-rodstvennikami/

Обмен долями между родственниками: способы, сколько стоит и налоги

Обмен долями

Сделка мены содержит признаки сделки купли-продажи со всеми вытекающими последствиями. Обмен долями между родственниками равнозначен обмену долями между лицами, не состоящими друг с другом в родстве.

Это означает, что если обмен произошел с получением прибыли, близкий родственник должен уплачивать налог государству, в отличие от дарственной сделки.

Рассмотрим в данной статье, как провести сделку мены, сколько это стоит и как можно распределить наследство между наследниками по их выбору.

Обмен долями в разных квартирах

Основанием для обмена долями в разных квартирах является договор мены.

Поскольку обмен доли имеет признаки продажи доли, подготовка к сделке должна быть такой же, как и при купле-продаже. Поэтому нужно обязательно уведомить обладателей остальных долей о предстоящем отчуждении доли в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Нажмите для увеличения изображения

Как оповестить других собственников долей

Лучший вариант извещения собственников – направление по адресу их постоянного проживания письма с уведомлением о вручении, в котором нужно обозначить свое намерение совершить обмен доли.

Собственники других долей по закону имеют преимущественное право приобретения отчуждаемой доли. Но, существенным условием мены, является одновременное получение доли на другую квартиру.

Поскольку сособственник не может предоставить вам чужую квартиру, перебить вашу сделку своим намерением покупки у него не получится.

Из-за этого у многих юристов возникает сомнение в целесообразности требований закона по поводу извещения совладельцев при обмене.

Тем не менее, следует соблюсти закон и отправить уведомление другим собственникам, указав цену, которая потом будет прописана в договоре мены. Но, также нужно указать другое существенное условие сделки – одновременное приобретение вами доли в другой квартире (адрес).

Далее необходимо выждать 30 дней, и вы сможете распоряжаться своей долей по своему усмотрению.

У отправителя писем останется либо уведомление о вручении, либо письмо с отметкой о не востребованности. Эти документы понадобятся для регистрации сделки.

Альтернативным вариантом письменного извещения с отметкой о вручении является составление нотариального отказа от доли совладельцами за любую цену и на любых условиях. Для этого всех собственников нужно пригласить к нотариусу и оплатить его услуги. Каждое согласие обойдется примерно в 1500 – 2000 рублей.

Прочтите: Отказ от доли в квартире: как отказаться и сколько стоит

Нотариальное участие в обмене долями

Все сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случая, когда отчуждается квартира целиком всеми собственниками, право на которую зарегистрировано в долях (п. 1 ст. 42 № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.).

Обменять долю в одной квартире на долю в другой квартире между родственниками можно только через нотариуса.

Взаиморасчеты по сделке обмена

Если доли в квартирах не равнозначны по стоимости, один из родственников совершает доплату. Размер доплаты и порядок ее передачи прописывается в договоре мены.

Родственник, получивший прибыль, должен будет заплатить 13% налог государству. Но здесь есть нюансы: если квартира в собственности более 5 лет, а также если она досталась в наследство и прошло 3 года, НДФЛ платить не нужно.

Если стоимости долей равны, взаиморасчеты сторонами не производятся, и налог не оплачивается.

Расходы по сделке будут состоять:

  • из оплаты услуг нотариуса. Подробнее о нотариальных тарифах читайте в этой статье >>.
  • государственной пошлины за возникновение права собственности (2 тыс. руб. с каждого владельца доли).

Документы для обмена долями

Для государственной регистрации нотариальной сделки понадобятся:

  1. Договор мены.
  2. Паспорта сторон, либо паспорта и нотариальные доверенности от представителей.
  3. Документы, подтверждающие, что совладельцы отказались от права преимущественной покупки в отношении обеих квартир.
  4. Нотариальное согласие супруга на отчуждение доли (только в случае, если доля возникла в браке на основании возмездной сделки, которой не является наследование или дарение).

Образец договора мены:

Скачать договор мены долями в квартирах (образец)

Как происходит сделка мены у нотариуса

Нотариальная сделка при обмене долями между родственниками – это не только расходы, но и помощь в правильном оформлении документов.

  1. В день сделки нотариус проверит дееспособность сторон, чтобы убедиться, что отчуждение доли происходит по их желанию.
  2. Специалист предоставит на подпись договор мены.
  3. Нотариус лично подаст документы на регистрацию в Росреестр, так что собственникам не придется самостоятельно подавать документы через МФЦ.
  4. Результат – выписку из ЕГРН и договор мены со штампом от регистрирующего органа, вы также заберете у нотариуса. Срок регистрации нотариальных сделок – 1-3 дня.

Предварительно составляется проект договора мены, в который, по усмотрению сторон, вносятся изменения.

Нотариус вправе затребовать предоставление иных документов, которые не нужны для самой регистрации, но важны для составления и удостоверения договора: чеки об оплате коммунальных услуг, справку о прописанных в квартире лицах и др.

При необходимости подготавливается согласие супругов на сделку или отказы от совладельцев. Наличие зарегистрированных ограничений нотариус проверит самостоятельно.

Прочтите: Порядок выделения доли в натуре из общедолевой собственности

Обмен доли несовершеннолетних

Сделки с участием несовершеннолетнего происходят при обязательном участии нотариуса и органов опеки.

Органы опеки призваны следить, чтобы условия проживания ребенка не ухудшались. Поэтому, если новое жилье будет уступать предыдущему по площади, представители опеки и попечительства вправе не дать согласие на сделку.

Если ребенку еще нет 14, то вместо него в сделке участвует его законный представитель или опекун. Несовершеннолетние старше 14 лет представляют свои интересы самостоятельно, но в присутствии родителей или опекунов.

Обмен долями по наследству

Если завещание отсутствует, наследники вправе сами распределять между собой наследственную массу. По соглашению между ними, в присутствии нотариуса, можно обменяться долями.

Например, в собственности наследодателя имеется квартира, загородный дом и машина. Из наследников только два сына, которые должны получить по ½ на каждый вид недвижимости. Но братья составили между собой соглашение, что машина и загородный дом сразу поступят в собственность одного брата, квартира – другого. Нотариус подготовит каждому наследнику свидетельство с учетом их соглашения.

При этом, если рыночная стоимость распределенного имущества не одинакова, никто никому не доплачивает разницу.

При наличии завещания не удастся по соглашению распределить имущество. Нотариус введет родственников в наследство исключительно таким образом, который указан в завещании, исполняя волеизъявление наследодателя. Потом наследники могут сделкой обмена переоформить права на недвижимость.

Чем можно заменить сделку обмена между родственниками

Альтернативным вариантом одной сделки обмена долями между близкими родственниками являются две сделки дарения.

Ближайшие родственники: братья и сестры, бабушки, дедушки и внуки, родители и дети, супруги – при дарственной сделке не должны платить налог на прибыль 13%. Тетя, дядя и племянники не относятся к этой категории, и при дарении вынуждены будут потерять 13% от кадастровой стоимости жилья.

При дарении доли, как и при обмене долями, нужно будет оплачивать услуги нотариуса. Выбирайте сами, какую сделку лучше применить, во многом это будет зависеть и от отношений между родственниками. Но, обмен долями между родственниками ничем не отличается от обмена долями между любыми другими людьми.

Вам также может быть интересно, как правильно составить договор купли-продажи квартиры. Читайте подробнее в статье >>

Подведем итоги

Сделка мены идентична сделке купли-продажи: нужно направлять другим собственникам извещение об отчуждении доли и оплачивать налог 13%, даже если обмен производится между близкими родственниками.

Обмен доли является исключительно нотариальной сделкой.

При отсутствии завещания наследники могут сами решить, как и в каких долях распределить наследство между собой.

Источник: https://profinansy24.ru/nedvizhimost/oformlenie/obmen-dolyami-mezhdu-rodstvennikami

Обмен долями между родственниками 2020: способы, образцы и налоги

Обмен долями

Несмотря на популярное заблуждение о некоторых льготах, в действительности обмен долями между родственниками выполняется по стандартной процедуре.

Как и при совершении других сделок с недвижимостью требуется государственная регистрация объектов. Определенные обязанности по уплате налогов появляются у лица, получившего прибыль в ходе обмена.

Представленные ниже сведения помогут совершать подобные операции быстро, без ошибок и ненужных затрат.

Способы обмена

Общие данные трех юридически правильных вариантов обмена родственников долями приведены в таблице. По каждому пункту имеются определенные правила, установленные нормами действующего законодательства. При детальном изучении практических вопросов следует не нарушать права других собственников, а также не забывать о выполнении обязательств перед государством в области налогообложения.

Существенная экономия денежных средств при дарении – весомый аргумент в пользу дарения. Другим преимуществом является отсутствие требования о получении согласия других жильцов.

Однако следует учитывать, что налог не уплачивают только близкие родственники: супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры. Но эти льготы не действуют при аналогичном оформлении собственности, например, между дядей и племянником.

Общие параметры других вариантов равнозначны. Важные детали приведены в следующих разделах.

Список документов

Оформление обмена долей родственниками завершается изменением записей в базе данных Росреестра. Для совершения этой процедуры через Многофункциональный центр подают следующие документы:

  • договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
  • гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
  • брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;
  • справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
  • согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
  • паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
  • кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.

Кроме согласия супруга понадобится отказ других долевых собственников от приобретения соответствующих частей – при купле-продаже и мене. После изменения записей с обменом долями родственниками в государственной единой базе данных новые владельцы обращаются в управляющую компанию и товарищество собственников жилья для корректировки счетов.

При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.

Преимущественное право собственников

Чтобы исключить опротестование сделки с недвижимостью в судебных инстанциях, нужна квалифицированная предварительная подготовка.

При мене и купле-продаже у других собственников получают согласие в письменном виде на проведение сделки, которое заверяют в нотариальной конторе по стандартной процедуре.

В обращении к ним приводят подробные условия продажи (обмена родственников долями). На получение ответа законом предусмотрен месяц. Если его нет, можно привлекать сторонних покупателей.

Скачать бланк уведомления можно здесь.

При дарении соблюдать преимущественное право не нужно – можно сразу оформлять договор.

К сведению! Права несовершеннолетних защищают органы опеки и попечительства. Без их согласия нельзя уменьшать долю ребенка, распоряжаться средствами материнского капитала. Соответствующее разрешение необходимо получить для завершения сделки с внесением новых записей в базу данных Росреестра.

Купля продажа

Два комплекта документов данной категории составляют и подписывают в трех экземплярах на каждый объект недвижимости, заверяют в нотариальной конторе. Два – покупателю и продавцу. Третий передают в Росреестр. Основные пункты обмена родственников долями – как в стандартном договоре купли продажи. Необходимы корректные описания:

  • сторон;
  • объекта недвижимости вместе со стоимостными и техническими параметрами;
  • процедуры сделки;
  • штрафных санкций и форс мажорных обстоятельств.

Скачать образец ДКП можно по этой ссылке.

Мена

Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями. Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр.

С помощью этого договора можно пояснить особый порядок действий, когда оба объекта не являются приватизированными. В этом случае надо подготовить для последующей передачи в местную администрацию муниципальных органов власти следующие документы:

  • гражданские паспорта сторон;
  • имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
  • справки о действительном составе семей;
  • согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;
  • стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
  • письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.

Этот способ удобен тем, что администрация никак не проверяет равноценность объектов обмена родственников долями. Ответственные сотрудники уточняют правильность заполнения и состав поданных документов, не обращают внимание на финансовую составляющую сделки.

Действительные расчеты можно выполнить без оповещения государственных органов. Факт оплаты подтверждают распиской.

Для безопасных операций с безналичными переводами и бумажными купюрами следует пользоваться банковскими услугами – условным счетом и депозитарной ячейкой соответственно.

Законный отказ муниципальных органов власти допустим в следующих случаях:

  • здание (часть помещений) непригодно для проживания по действующим строительным нормам;
  • в период совершения сделки запланирован (выполняется) капитальный ремонт или снос дома;
  • объект недвижимости зарегистрирован по категории «служебный», поэтому не может быть передан в частную собственность;
  • один из участников обмена долями страдает опасным заболеванием, санитарные нормы запрещают (ограничивают) контакты с окружающими.

Загрузить договор мены можно по этой ссылке.

Дарственная

Нотариально оформляют два документа. В этом случае отсутствует база для налогообложения и соответствующие обязательства перед государством. Расчеты выполняют в процессе обмена долями по удобной для родственников схеме. Регистрацию завершают по стандартной методике регистрацией в Росреестре.

Скачать дарственную можно здесь.

Нотариус, ЕГРН, налоговая инспекция

При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.

После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями.

Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку.

Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.

Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости.

Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г. соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр.

следующей весны после года завершения данной операции. Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно.

К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов. Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки.

Можно ли обменяться при вступлении в наследство

Законом не запрещены подобные операции. Однако непосредственное их выполнение допустимо только после вступления в права наследования с прохождением типовой процедуры нотариального оформления.

Далее придется подождать еще 6 месяцев, чтобы получить возможность распоряжаться объектом недвижимости без ограничений.

Этот стандартный срок необходим для удостоверения в отсутствии других претендентов на получение наследства.

На что еще обратить внимание

Особенно внимательно следует проверять обмен с долями квартир несовершеннолетних. Такие ситуации контролируют органы опеки и попечительства – для проведения обмена нужно получить их согласие. Проверяется равноценность передаваемой и получаемой части недвижимости для соблюдения интересов ребенка в полном размере.

Все перечисленные выше способы применяют на практике. Общие правила не дают особых преимуществ, если обмен долями выполняют родственники. Как и другие физические лица они обязаны выплачивать налог с полученной прибыли.

Вам также может быть интересна пошаговая инструкция продажи доли в квартире.

Ставьте лайки и репосты, добавляйте личные комментарии.

При необходимости – обращайтесь к дежурному юристу для получения квалифицированной консультации.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/obmen-dolyami-mezhdu-rodstvennikami.html

Обмен долями между родственниками: особенности и преимущества +

Обмен долями

Бытует мнение, что обменять возможно только имущество, находящееся в полной собственности, но это не так. Обменять можно даже долю в квартире при соблюдении определенных условий. Обмен долями в недвижимости между родственниками достаточно распространенная сделка.

Основное условие подобных сделок – должным образом оформленная доля в недвижимости и установленное право собственности на нее у владельца. Как показывает практика, чаще всего обмен происходит между долями в разной недвижимости, но законен и обмен долями в рамках одной квартиры, тем более, если эти доли отличаются размерам.

В подобной ситуации нет обязательного условия, что квартиры, доли в которых полежат обмену, должны располагаться в пределах одного населенного пункта. Можно законно обменяться долями в рамках одного города или даже разных населенных пунктов.

Нормативно – правовая база

Все сделки с жилой и нежилой недвижимостью регулируются Гражданским кодексом РФ. Этот документ регулирует и регламентирует основные этапы сделок и обязанности сторон.

Особенности договора обмена недвижимостью или ее частями раскрыты в статье 567 ГК РФ, кроме того при обмене с доплатой дополнительно взаимоотношения сторон будут регламентироваться и положениями ГК РФ, касающихся сделок купли – продажи.

Оформление обмена

Существует три основных способа произвести обмен долей между родственниками:

  • Договор мены. В этом случае заключается договор обмена долями, в котором прописываются обязанности и права всех сторон, участвующих в сделке, кроме того в тексте договора может быть отражена доплата при ее наличии.
  • Договор купли – продажи долей. Это более надежный способ защитить свои права в случае возникновения подобной необходимости. В этом случае заключается два договора о купле- продаже недвижимости. Каждый из участников сделки в одном договоре будет выступать покупателем, а во втором продавцом. Очевидным недостатком данного способа являются расходы на подготовку и регистрацию каждого договора, а так же необходимость уплаты подоходного налога по каждой сделке.
  • Договора дарения. Заключения двух договоров дарения между родственниками позволит обойти необходимость уплаты налогов, которые могут возникнуть в предыдущих случаях. Особенно актуален способ при обмене неравнозначных долей.

Для того чтобы законно оформить обмен долями потребуется заключить соответствующее соглашение. Договор об обмене долями составляется в количестве трех экземпляров, каждый из которых подписывается всеми сторонами, участниками сделки.

По одному  экземпляру остается у каждой стороны сделки, а третий экземпляр направляется в муниципалитет (в случае обмена долями на основании договора социального найма) или в отделение Росреестра (в случае обмена долями в приватизированных квартирах). Особое внимание стоит уделить форме договора и его содержанию.

В тексте договора обмена в обязательном порядке должна присутствовать следующая информация:

  • Наименование документа, дата и место его составления,
  • Персональная информация сторон договора – ФИО, данные паспортов, адреса по месту регистрации,
  • Подробные описания объектов недвижимости, выступающих предметами сделки, а также информация об их рыночной стоимости,
  • Пункт об отсутствии у сторон претензий друг к другу относительно качества предаваемых объектов,
  • Пункт об отсутствии на передаваемых объектах каких-либо обременений,
  • Пункт о разделении расходов, связанных с заключением договора и проведением сделки,
  • Информация о сроках, которые отводятся на физическое освобождение объектов недвижимости и переезд собственников,
  • Момент, с наступления которого договор вступает в юридическую силу,
  • Подписи сторон и их расшифровка.

Нужно ли получить согласие других собственников?

Наличие согласия на сделку от других собственников является обязательным условием сделки. Если они не согласны, то имеют приоритетное право на выкуп данной части недвижимости, они могут купить продаваемую долю по установленной продавцом цене. Если от покупки другие собственники отказываются, то владелец доли может распоряжаться ей на свое усмотрение.

Этапы сделки по обмену долями между родственниками:

  1. Получение разрешения от других собственников жилья. Для этого необходимо получить от них согласие на проведение сделки в письменном виде либо отказ от прав приоритетной покупки продаваемой доли.
  2. Получить письменные разрешения на осуществлении сделки от прописанных в квартире граждан.
  3. Проверить отсутствие долгов по уплате коммунальных услуг.
  4. После проведения выше перечисленных подготовительных к сделке этапов можно заняться поиском вариантов для обмена. Это можно сделать самостоятельно через объявления в интернете или в местных газетах, либо обратиться к услугам риэлторов.
  5. При нахождении удачного варианта для обмена все детали сделки обсуждаются и окончательные условиях выносятся в договор мены. Само договор можно составить самостоятельно, взяв за основу вот этот образец договора, либо воспользоваться услугами нотариуса или юриста.

ВАЖНО Обменять доли можно как в приватизированной квартире, так и в неприватизированной. Порядок и пакет документов будет несколько отличаться в том и в другом случае. Обменять долю в приватизированной квартире на долю в неприватизированном жилье (и наоборот) невозможно.

Обмен долями в приватизированных квартирах

В случае приватизированного жилья дополнительных согласований от третьих сторон не потребуется. Регистрация договора в этом случае будет проходить в Росреесте.

Подобные сделки не требуют привлечения нотариуса, но его присутствие может обеспечить законность сделки в случае возникновения спорных ситуаций в дальнейшем.

В этом случае к расходам по сделке, кроме оплаты государственной пошлины, добавятся расходы на услуги нотариуса.

Для проведения государственной регистрации потребуются:

  • Договор обмена, в котором в обязательном порядке указывается размер долей, их рыночная стоимость, характеристики объектов недвижимости, в которых они расположены,
  • Общегражданские паспорта всех сторон сделки,
  • Документы, на основании которых возможно установить родственные отношения между участниками сделки (свидетельства о рождении, регистрации брака и так далее),
  • Выписки из ЕГРП, которые будут подтверждением прав собственности на объекты обмена,
  • Нотариально заверенные согласия остальных собственников на заключение сделки,
  • Нотариально заверенное согласие супругов на сделку, если стороны сделки состоят в зарегистрированном браке,
  • Письменное согласие на сделку от органов опеки и попечительства, если в квартирах, участвующих в сделке, зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные граждане,
  • Выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов и обременений на недвижимость, участвующую в сделке,
  • Технические паспорта, поэтажные планы и экспликации домов, в которых располагаются обмениваемые доли.

Обмен неравными долями в приватизированных квартирах

Обмен долями, которые соответствуют друг другу по площади и стоимости, достаточно редкое явление. Чаще всего на практике случается обмен неравнозначными долями. В таком случае закон требует осуществление доплаты со стороны, которая получает большую долю. Обойти это требование возможно через передачу доли не через договор мены, а через оформление дарственной на ту и на другую долю.

В случае дарения размеры и стоимости долей не будут иметь никакого значения. В этом случае каждая сделка проводится  и регистрируется отдельно. Лучше для оформления данных типов сделок прибегнуть к помощи нотариуса, который сам подготовит документы, передаст их в Росреестр и по завершении регистрации выдаст сторонам свидетельства о переходе прав собственности и выписку из ЕГРП.

Обмен долями в квартирах, где прописанные несовершеннолетние дети

Законодательство РФ обязывает граждан соблюдать права несовершеннолетних при проведении сделок с недвижимостью.

Для этого существует обязательное требование для всех сделок с участием несовершеннолетних детей о получении разрешения на сделку от органов опеки и попечительства.

Без данного разрешения любая сделка, в которой нарушаются права и интересы несовершеннолетнего, может быть признана недействительной в судебном порядке.

Это касается не только детей-собственников недвижимости, но детей, которые просто зарегистрированы в квартире. Так, снятие с регистрационного учета ребенка в квартире, которая будет участвовать в сделке с недвижимостью, может послужить запретом на совершение сделки со стороны органов опеки.

Несовершеннолетние дети могут стать участниками обменной сделки при достижении ими 14-летнего возраста. Даже в этом случае потребуется разрешение органов опеки, а так же письменное согласие на сделку от родителей или попечителей.

В случае отсутствия выше перечисленных документов сделка будет признана недействительной.

Единственное исключение, которое не требует согласия родителей и органов опеки, это признание несовершеннолетнего полностью дееспособным до момента наступления возраста 18 лет.

Обмен долями по договору социального найма

Заключение договора обмена долями, которые находятся во владении на основании договора социального найма, фактически аннулирует предыдущий договор, именно поэтому требуется предоставить договор обмена в муниципалитет.

На его основании будут составлены новые договоры соцнайма о передачи жилья новым нанимателям. В данном случае заявление должно быть подано от всех владельцев долей в той и другой недвижимости, а не только от тех, кто непосредственно обменивается.

Новые договоры социального найма подготавливаются в срок до 10 дней с момента подачи заявления.

Кроме заявления в администрацию города потребуется подать следующие документы:

  • Копии общегражданских паспортов всех владельцев долей в той и другой квартире,
  • Ордера на право вселения и разрешение администрации на вселение в жилье,
  • Справки о составе семей для каждой квартиры,
  • Письменное согласие на обмен от нанимателей, которые не участвовали в обмене,
  • В случае проживания в квартире несовершеннолетних или недееспособных лиц – разрешение от органов опеки и попечительства,
  • Выписки с лицевого счета квартиры об отсутствия долга по коммунальным платежам.

Как провести обмен долями, если доли не равны?

Для администрации размер долей при обмене не имеет никакого значения. Стороны договора чаще всего решают этот вопрос с помощь суммы доплаты.

Вопрос доплаты по сделки – это вопрос договоренности между сторонами, который не отражается с юридической точки зрения в процессе оформления сделки.

Это может быть отдельный договор о передаче денег в  установленные сроки от одной стороны к другой, которые не требуется передавать в администрацию. Сам факт передачи денежных средств стоит зафиксировать через написание расписки в получении денег.

Причины отказа в обмене со стороны администрации

Органы местной администрации имеют право отказать в проведении обмена в нескольких случаях (статья 73 ЖК РФ):

  • Одно из помещений находится в аварийном состоянии,
  • Существует решение суда о закрепленном праве на использование жилья,
  • Дом, в котором расположена одна из квартир, находится в плане на снос,
  • Наличие у одного из участников сделки хронического заболевания, которое опасно для окружающих людей,
  • Один из домов нуждается в проведении капитального ремонта,
  • Одна из квартир имеет статус служебного жилья, а, следовательно, не может выступать объектом сделки.

Если причина отказа в обмене долями не соответствует выше перечисленным, то дальнейшее решение вопроса возможно только в судебном порядке.

Уплата налогов при заключении сделки обмена долями

Фактически сделка обмена представляет собой две сделки купли-продажи, которые были объединены в одну. Налоги с данной сделки должна уплатить та сторона, которая получила в ходе сделки с нее доходы. При расчете суммы налога по сделке обмена долями в квартире, стоит помнить про наличие налогового вычета, а так же те условия, которые полностью освобождают собственников от уплаты налогов.

От уплаты подоходного налога могут быть освобождены собственники, при наличии одного из следующих условий:

  • Доля в квартире принадлежит собственнику на правах собственности более 5 лет,
  • Рыночные цены обмениваемых долей равны.

Как правильно рассчитать налог при продаже долей мы уже рассматривали в отдельной статье. Кратко напомним, что налогооблагаемой базой выступает только разница между стоимостями долей, от которой рассчитывается подоходный налог равный 13%. Налогооблагаемая база может быть уменьшена за счет учета расходов на покупку продаваемой доли или за счет использования имущественного вычета.

ВАЖНО: полученные доходы от покупки (обмена) доли должны быть задекларированы и поданы в ФНС до 30 апреля следующего года за годом покупки (обмена). Декларация о доходах подается только в случае, если доля была в собственности менее 5 лет.

Таким образом, порядок обмена доля в недвижимости между родственниками полностью идентичен общему порядку обмена долям. Для получения преимуществ близкие родственники могут воспользоваться другим способом – заключением двух договоров дарения, что освободит их полностью от уплаты налогов.

Источник: https://iuristonline.ru/imushestvo_finansi/kak-obmenyat-doli-v-raznyh-kvartirah-mezhdu-rodstvennikami-video-ot-avtoritetnyx-ekspertov.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.