Новый закон о новостройках с 2020 года

Долевое строительство отменят, но 2019 год станет лучшим для покупки жилья

Новый закон о новостройках с 2020 года

Создано 14 Января 2018 Обновлено 25 Марта 2019

4411

Долевое строительство в привычной форме просуществует до июля 2019 года. Такое решение приняли контролеры рынка первичной недвижимости: Минстрой, АИЖК и Центробанк.

В середине декабря они предоставили Правительству план перехода от долевого к другим формам финансового обеспечения девелоперов, разработанный по требованию В. В. Путина.

Узнав, какие это будут формы, некоторые застройщики вздохнули с облегчением.

Вопреки слухам, долевое строительство полностью не отменят. Просто теперь, вместо того чтобы отдать деньги напрямую застройщику, будущий новосел положит их на беспроцентный счет в банке.

Как только дом введут в эксплуатацию, банк перечислит деньги строительной компании. Скорее всего, компания тут же вернет их банку, потому что брала у него кредит на строительство. Возводить новостройки на свои деньги могут только 3-5 крупнейших девелоперов Петербурга.

Что останется от уплаты кредита — то и станет прибылью строительной компании.

Ликвидировать долевое строительство в России потребовал осенью прошлого года сам президент. Причина — более 46 тысяч обманутых дольщиков по стране. Они платят ипотеку за квартиры, которые вряд ли получат, снимают жилье и устраивают акции протеста.

В своем бедственном положении эти люди обвиняют не застройщиков, а законодателей, которые не сумели разработать эффективный механизм контроля рынка недвижимости. Исполнительная власть также недовольна — ей приходится искать инвесторов для ликвидации недостроев.

Кроме того, обманутые дольщики обивают пороги районных администраций и требуют наказать виновных.

Основным документом, который регулирует отношения между дольщиком и застройщиком, является закон № 214-ФЗ. За 14 лет существования он пережил 14 редакций, которые все больше и больше усложняли строительным компаниям жизнь.

Например, в 2017 году их обязали иметь уставный капитал от 2,5 млн рублей до 1,5 млрд рублей — в зависимости от объема строительства.

Ранее в законе прописали другие жесткие условия: застройщик не может завершить стройку позже оговоренного срока без письменного согласия дольщика, но при этом дольщик имеет право забрать свои деньги из проекта без объяснения причин и уплаты комиссионных. За долгострой дольщик может потребовать у застройщика пени.

Поправки-2018 в № 214-ФЗ шокировали застройщиков

В прошедшем 2018 году законодатели продолжили закручивать гайки. Например, теперь застройщики должны перечислять 1,2% от стоимости каждого договора ДУ в компенсационный фонд.

Из него, а не на бюджетные средства, теперь будут ликвидировать недострои. Однако самым тяжелым ударом для застройщиков стали очередные поправки в закон № 214-ФЗ, которые вступят в силу в июле.

Вот самые резонансные из них:

  • у застройщиков не может быть долгов по налогам, даже технических;
  • при обнаружении задолженности Налоговая служба сообщает в Росреестр, который перестает регистрировать договоры ДУ этого застройщика;
  • компания может использовать деньги дольщиков на строительство только того объекта, в который они вложились;
  • у застройщика может быть только один счет в банке, а на нем должны быть как минимум 10% от стоимости строительства всего проекта;
  • банк должен контролировать деятельность застройщика.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Эксперты предсказывают, что эти новшества серьезно изменят рынок первичной недвижимости. Небольшим компаниям будет сложно получить разрешение на строительство — скорее всего, они уйдут с рынка, завершив текущие проекты.

Останутся гиганты, такие как «Группа ЛСР», ГК «ЦДС», АО «Эталон ЛенСпецСМУ», Setl City. Их деятельность будут контролировать банки, в первую очередь, ПАО Сбербанк, ВТБ и еще 3-5 крупных игроков.

Для покупателей ничего не изменится, по крайней мере, в течение первой половины 2019 года.

День, когда долевое строительство в России окажется вне закона, однажды наступит. Как желающие будут покупать квартиры? Критики долевого строительства настаивают на внедрении проектного финансирования, которое активно используется в Европе.

Суть в следующем: строительная компания создает проект новостройки — архитектурное решение, план создания инфраструктуры, цены и планировки квартир. Затем она собирает заявки от потенциальных покупателей, заключая с ними что-то наподобие предварительных договоров купли-продажи, без всякого финансового обеспечения.

Когда 30-50% квартир будут забронированы, застройщик отправляется в банк и получает кредит. После того, как дом передадут в эксплуатацию, покупатели платят за готовые квартиры.

Возможность попробовать проектное финансирование у российских застройщиков уже есть: ее предоставляет Внешэкономбанк. Пилотный проект по финансированию жилищного строительства планирует запустить ПАО Сбербанк. Как сообщает портал «Право.

ру», средний размер кредитной ставки для строительных компаний составит 6 % годовых, из них 3,5 % уйдут на операционные расходы и обслуживание застройщика. Финансирование предоставят проектам стоимостью не менее 3 млрд рублей.

Для большинства строительных компаний и ставка высока, и минимальная стоимость проекта — неподъемная сумма.

Центробанк, АИЖК и Минстрой, которым в конце прошлого года поручили разработать «дорожную карту отмены долевого строительства», представили правительству самый мягкий вариант — проектное финансирование с использованием эскроу-счетов (от английского escrow — условный счет).

Дольщики платят деньги, но застройщики получают их только после передачи здания в эксплуатацию. Есть мнение, что деньги будут выдавать застройщикам поэтапно в течение строительства, при условии соблюдения сроков и уровня качества.

Так или иначе, на всех этапах финансирования юридическим лицом, принимающим решения, оказывается банк: он выдает дольщику ипотеку, хранит деньги дольщика на эскроу-счете, выдает кредит застройщику.

Не все участники рынка верят в то, что проектное финансирование официально станет единственным способом обеспечения строительства. По мнению многих, это приведет к монополизации отрасли.

Все будет, как в советские времена, когда единственным заказчиком на строительство было государство. Строительные компании ищут альтернативы — например, создание паевых инвестиционных фондов, в рамках которых финансировать новостройки будут предприниматели и все желающие.

Но в России ПИФы знакомы мало и используются для освобождения от налога на прибыль.

Пока законодатели решают участь рынка недвижимости, застройщики планируют возводить жилые комплексы по уже полученным разрешениям. Затем кто-то уйдет с рынка, другие объединятся с более крупными строительными компаниями, а остальные постараются приспособиться к новым правилам. Лишь самые смелые эксперты отваживаются делать прогнозы на отдаленное будущее. Вот некоторые предсказания:

  • в ближайшие два года спрос на новостройки резко вырастет, а затем упадет до исторического минимума;
  • средняя стоимость квадратного метра увеличится на 10-20%;
  • продажи на стадии котлована уйдут в прошлое;
  • от 50% до 90% застройщиков уйдут с рынка;
  • произойдет типизация проектов в условиях отсутствия конкуренции — все новостройки будут выглядеть одинаково.

Программа
“Правильный выбор”

Источник: https://mirndv.ru/blog/otmena-dolevogo-stroitelstva/

Отмена ДДУ: цены вырастут на 15-30%, а объем новостроек сократится

Новый закон о новостройках с 2020 года

С 1 июля вступают в силу поправки к 214-ФЗ, которые полностью изменят рынок строительства жилья. Некоторые застройщики уже объявили о повышении цен. А что будет дальше? К чему готовиться тем, кто еще только собирается покупать квартиру?

Одно из самых важных нововведений – застройщикам запретят заключать с покупателями договоры долевого участия (а ведь именно по ДДУ всегда можно было купить строящееся жилье, которое стоит дешевле).

Кроме того, ужесточаются требования к строительным компаниям, которые больше не смогут достраивать за счет новых дольщиков свои прежние объекты. Застройщиков переводят на проектное финансирование, а деньги покупателей будут храниться на банковских эскроу-счетах вплоть до ввода дома в эксплуатацию.

Новые правила пока еще не совсем понятны, а старые после 1 июля уже не будут работать. Многие эксперты считают, что после такой встряски цены на квартиры вырастут.

Распродажа 

Некоторым утешением для потенциальных покупателей может стать информация о том, что в комплексах, которые уже получили разрешения на строительство, жилье продается по прежней схеме –договорам долевого участия.

Как рассказали ЦИАН вкомпании «Донстрой», изменение законодательства с 1 июля 2018 года никоим образом не скажется на экономике тех проектов, которые сегодня уже строятся и находятся в продаже. «Мы не видим предпосылок к повышению цен по этой причине, и не планируем корректировок прайс-листов конкретно к 1 июля, – сообщили в пресс-службе застройщика.

– Цены по нашим объектам корректируются в рабочем режиме в связи с ростом строительной готовности объекта, а также в зависимости от динамики продаж».

«Реакция цен на рынке новостроек на изменение законодательства в течение ближайшего полугодия будет умеренной», – прогнозирует Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН.

Одновременно, как и ранее, будут выводиться на рынок новые корпуса и проекты по «низким» ценам на стадии котлована и нижних этажей.

«В большинстве регионов накоплен достаточный объем предложения, застройщики заранее получали разрешения на строительство, регистрировали первые договора участия в долевом строительстве.

За счет накопленного текущего и потенциального предложения дефицита на рынке новостроек в ближайшие месяцы не будет», – уверен эксперт.

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», подтверждает, что застройщики успели получить разрешения на возведение всех корпусов, как реализующихся проектов, так и новых. «Новые комплексы будут выходить на рынок постепенно, и их запаса может хватить еще на несколько лет», – успокаивает эксперт.

Как и ранее, застройщики будут повышать цены по мере роста строительной готовности, хотя публично это может теперь дополнительно мотивироваться и изменениями законодательства. 

Александр Пыпинведущий аналитик ЦИАН

Готовьте ваши денежки…

С тем, что в ближайшее время объемы ввода жилья не изменятся, согласен и Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель». Однако, по его словам, влияние изменений в 214-ФЗ проявится уже к концу следующего года плавным снижением объемов на 10-15%, которое впоследствии компенсируется в Москве вводом жилья по реновации.

При этом эксперт предупреждает: себестоимость строительства, безусловно, возрастет из-за издержек на банковское сопровождение проектов, а также на величину расходов, необходимых для соблюдения новых нормативов по собственному капиталу и финансовой устойчивости.

Эксперт прогнозирует увеличение цен на квартиры и апартаменты – около 5-7% уже до конца года.

Уже к концу 2018 года, когда накопленный запас предложения истощится, а новые стройки будут запускаться из-за усложнения финансирования и допуска на рынок в меньшем объеме, конкуренция снизится, начнется рост цен на новостройки, который по итогам 2018 года может составить в среднем по России 6-8%.

Александр Пыпинведущий аналитик ЦИАН

В компании ФСК «Лидер» считают, что цена на жилье будет расти вместе с увеличением числа комплексов, выходящих на рынок в рамках нового законодательства. «Через год-полтора в связи с переходом на проектное финансирование квадратный метр подорожает минимум на 25-30%, то есть на разницу между жильем на котловане и готовыми квартирами», – прогнозируют в компании.

По-настоящему «трясти» участников рынка начнет после обязательного перехода на схему эскроу-счетов, который случится 1 июля 2019 года. Андрей Колочинский полагает, что мелкие и средние компании, у которых нет запаса финансовой прочности, уйдут с рынка.

«Уменьшение числа игроков может отразиться на объемах строительства и предложения в сегменте новостроек. В такой ситуации оставшиеся на рынке застройщики смогут диктовать свои правила игры и корректировать цены.

При текущем уровне ставок банковского проектного финансирования, лишившись возможности привлекать средства дольщиков, им придется закладывать дополнительные расходы на обслуживание кредитов», – говорит эксперт.

 

Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?

Кто будет покупать? 

Откуда же возьмутся покупатели на квартиры, которые могут еще подорожать после отмены ДДУ? Ажиотажа на рынке квартир давно уже нет.

По данным компании «Азбука Жилья», объем продаж в этом году на 5% меньше, чем в прошлом (но больше, чем в 2016 году).

Рынок только что выровнялся после 2015-2016 годов, по крайней мере, в сегменте массового жилья, отмечают в компании. Но похоже, такая стабильность не надолго.

«На показатели спроса в первую очередь влияет платежеспособность населения, а согласно статистике Росстата, в мае этого года реальные доходы россиян упали на 9,3% относительно апреля», – отмечает Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».

Роста доходов никто не обещает, как и дешевого жилья.

«Разработанный законодателями механизм покупки жилья через счета эскроу, который станет обязателен через год, может действительно «де факто» свести смысл долевого строительства (то есть экономию на покупке квартиры на этапе строительства) на «нет», – говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – А это в свою очередь означает, что теоретически застройщики будут продавать квартиры после ввода в эксплуатацию дома. Средний рост цен в массовом сегменте от старта продаж на этапе котлована до сдачи дома госкомиссии составляет 15%». 

Подорожание в текущих условиях снижения реальных доходов населения может привести к уменьшению темпов продаж, а это, в свою очередь, удлинит сроки реализации проектов и повлияет на инвестиционные показатели.

Ярослав Дарусенков,руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»

Возможно, покупателям помогут сами застройщики. «Застройщики, учитывая снижение материальной обеспеченности населения, постараются сгладить рост цен», – считает Наталия Кузнецова. По ее словам, в дальнейшем – по мере удорожания жилья – значительным фактором, позволяющим аккумулировать спрос на рынке новостроек, станет доступная ипотека.

 

Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Игорь Порхомовский

Источник: https://www.cian.ru/stati-otmena-ddu-tseny-vyrastut-na-15-30-a-obem-novostroek-sokratitsja-282445/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.