Новый закон для застройщиков

Содержание

Главные законы о новостройках 2019 года

Новый закон для застройщиков

Пожалуй, самым значимым изменением в сфере строительства многоквартирных жилых домов стал переход застройщиков на эскроу-счета с 1 июля 2019 года. Этого ждали с нетерпением как переломного момента на рынке новостроек.

Изменение вызвало много обсуждений и со стороны СМИ, и со стороны застройщиков. Безусловно, покупатели встретили нововведения с надеждой и тревогой. Поэтому с самого начала 2019 года продажи нового жилья резко выросли.

То же самое произошло и с ценами на квартиры.

Для того чтобы продолжить работать по старой схеме, застройщики должны были обеспечить к 1 июля готовность объектов от 30% (при застройке микрорайона – от 15%) и продажи 10% жилья по ДДУ.

Как проходят сделки с эскроу-счетами?

Главные события и тренды на рынке жилья Москвы – 2019

По данным Росреестра, количество зарегистрированных ДДУ выросло в первом полугодии 2019 года на четверть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Во втором полугодии наблюдается спад. В октябре количество поданных на регистрацию ДДУ было сравнимо с показателями 2018-го. Впрочем, этого следовало ожидать.

Основные моменты, связанные с оплатой через эскроу-счета по ДДУ:

  1. В отношениях между дольщиком и застройщиком появился третий участник – банк. Договор участия в долевом строительстве теперь трехсторонний.

  2. Застройщик не может пользоваться деньгами дольщика до ввода объекта в эксплуатацию (они хранятся на эскроу-счете), а строительство осуществляется за счет собственных средств застройщика либо кредита, выданного банком, в котором открыт эскроу-счет.

  3. В случае банкротства банка дольщик может рассчитывать на получение от Агентства страхования вкладов компенсации в размере стоимости долевого участия, но не более 10 млн рублей.

Есть ли послабления для застройщиков?

Пока мы ждали перехода всех застройщиков на эскроу-счета, в закон были внесены очередные изменения, дающие послабления для отдельных категорий застройщиков.

Крупнейшие системообразующие компании, которые строят более 10 млн кв. метров жилья в пяти и более регионах РФ, могут, как и раньше, финансировать проекты за счет средств дольщиков при готовности объекта 6%.

Сегодня таких компаний две – это ПИК и ЛСР.

Что стало с ценами на новостройки после перехода на эскроу?

Как выбрать новостройку и застройщика?

Что еще произошло?

В 2019 году вступили в силу изменения, касающиеся деятельности застройщиков. В частности, внесены изменения в Градостроительный кодекс, касающиеся объема проектной документации и порядка раскрытия информации. Интересы граждан они не затрагивают.

ЖСК

Вспомнили наконец-то законодатели и о такой непростой форме строительства, как ЖСК. Жилищно-строительные кооперативы существовали еще в советские времена. И именно тогда доказали свою эффективность. В 80-х годах таким образом строилось до 8% новых домов в СССР.

В 2000-х годах крупнейшие застройщики, ныне обанкротившиеся (например, ДСК-1 и СУ-155), использовали ЖСК как альтернативную схему привлечения средств граждан.

Конечно, можно рассматривать такой способ финансирования строительства жилья как уход от требований законодательства о долевом участии.

Но отсутствие внимания со стороны государства к современным ЖСК привело к тому, что в большинстве случаев собственность на построенные квартиры приходится признавать в суде.

Много среди них и проблемных долгостроев. В то же время доля ЖСК на рынке недвижимости не более 2%.

При этом важно знать, что на сегодняшний день ЖСК может быть создано для строительства многоквартирного дома только в двух случаях:

  • земельный участок под строительство выделен государством безвозмездно;
  • ЖСК создано с целью достроить проблемный многоквартирный жилой дом.

7 главных различий между новостройками разных классов

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Какие изменения происходят в сфере ЖСК?

В декабре 2018 года был определен круг лиц – руководителей ЖСК, ответственных за его деятельность. Это был первый шаг.

В середине 2019 года Минстрой внес на рассмотрение законопроект, который должен приравнять паи к правам требования, что позволит пайщикам получать кредиты под залог пая.

Также предлагается распространить на ЖСК все требования к использованию эскроу-счетов.

К примеру, ЖСК обязан будет открыть счет в уполномоченном банке, где будет аккумулировать средства граждан в виде внесенного на строительство пая.

Еще одно нововведение, направленное на защиту пайщиков, – внесение данных нового члена ЖСК в ЕГРЮЛ. Таким образом, право вступившего в члены ЖСК гражданина будет закреплено в официальном реестре.

Кроме того, с 25 сентября 2019 года у ЖСК возникла обязанность зарегистрироваться на сайте наш.дом.рф и разместить информацию о строящемся объекте в Единой информационной системе жилищного строительства.

Плюс необходимо выложить туда все документы, подтверждающие право на строительство, а также документы ЖСК, сведения о строящемся объекте. Этот перечень установлен ЖК РФ.

Новое и важное для пайщиков ЖСК

ЖСК существует параллельно с долевым строительством, однако положения закона о долевом участии № 214-ФЗ не распространяются на членов жилищно-строительного кооператива.

Это серьезная проблема, ведь все прошедшие годы члены ЖСК были не вправе претендовать на какие-либо компенсации в случае нарушения сроков строительства или банкротства застройщика.

4 ноября 2019 года вступил в силу федеральный закон, который при банкротстве застройщика закрепляет за членами ЖСК право на получение возмещения из Компенсационного фонда. У членов ЖСК теперь такие же права, как и у дольщиков, участвующих в строительстве по ДДУ.

Кто должен получать техпаспорт – застройщик или покупатель?

Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?

Пайщик, вложивший свои средства в строительство, теперь может выйти из ЖСК и, не дожидаясь завершения строительства, получить свои деньги из средств фонда. После этого к фонду переходят права требования на внесенный ранее пай. Получается, что члену ЖСК не нужно будет тратить время и деньги на истребование внесенных в качестве пая средств.

Таким образом, эта форма инвестиций в строительство стала более прозрачной и контролируемой. Но пока это касается только тех ЖСК, которым переданы проблемные проекты, достраиваемые ими в связи с банкротством прежнего застройщика. Надеемся, что законодатель пойдет дальше, и строительство домов через ЖСК получит четкие правила, а пайщики защиту от государства.

Не пропустите:

7 способов выгодно купить квартиру в новостройке

Как купить квартиру по договору переуступки?

Откуда суть пошли льготы и субсидии в России?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/glavnye_zakony_o_novostroykah_2019_goda/100563

Новый закон о дольщиках: реальная защита или иллюзия?

Новый закон для застройщиков

С 1 июля 2019 года в России начнут действовать новые правила долевого строительства. По задумке авторов закона от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ, изменения должны глобально решить проблему обманутых дольщиков.

Уже через несколько месяцев обязательным условием для застройщиков станет использование эскроу-счетов.

Но окажутся ли они спасательным кругом на российском рынке недвижимости? Портал GiperNN спросил об этом тех, кого нововведения касаются непосредственно: дольщиков, застройщиков и юристов.

Что такое эскроу-счет?

В России такой вид счета пока мало распространен, и далеко не все банки сегодня готовы к предоставлению этой услуги. В создании эскроу участвуют три стороны: покупатель (в данном случае дольщики), продавец (застройщик) и эскроу-агент (банк).

Деньги участников долевого строительства поступают на счет, который замораживается до тех пор, пока застройщик не выполнит условия договора — то есть не сдаст готовый объект. В процессе строительства пользоваться средствами с эскроу-счета он не может.

А вот дольщик, если не получает обещанные квадратные метры, может забрать свои деньги. Казалось бы, все просто. Но так ли безоблачно?

Плохие новости есть: эскроу-счета — прямой путь к росту цен на жилье. Это подтверждают все специалисты в области недвижимости. Дело в том, что теперь деньги на строительство застройщик должен брать у банка под проценты.

И, конечно, это не может не сказаться на стоимости проекта. Оплачивать дополнительные расходы будут дольщики.

Юрист Татьяна Воронова считает, что в этой ситуации в самом выгодном положении остаются банки, на счетах которых будут аккумулироваться средства дольщиков.

«С одной стороны, закон призван к защите участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков, но с другой стороны — застройщики будут вынуждены либо повышать цену для конечного потребителя и привлекать денежные средства по 214-ФЗ, либо опять использовать теневые схемы (предварительный договор, ЖСК) для понижения цены на объекты долевого строительства, — комментирует Воронова. — В итоге покупателю придется выбирать либо дорого, но с гарантиями по 214-ФЗ, либо дешево, но с очень большими рисками».

Глава Минстроя Владимир Якушев в интервью «Российской газете» заявил, что условия кредитования будут зависеть от успешности проекта — точнее, от того, как быстро пойдет продажа квартир с открытием эскроу-счетов. Чем активнее это будет происходить, тем ниже будет падать ставка. Но сначала она будет рыночной.

Готовность банков и застройщиков

Нижегородская девелоперская компания (ННДК) — один из застройщиков, которому совсем скоро предстоит работать по новой схеме. Мы поинтересовались у финансового директора компании Ольга Назаровой, готовы ли банки к сотрудничеству с использованием эскроу-счетов.

«Сейчас к работе с проектным финансированием и привлечением денежных средств дольщиков на счета-эскроу готовы только два уполномоченных банка, у которых есть разработанные механизмы, документация и утвержденный порядок работы, — говорит Назарова. — Знаю, что готовятся предложения и от других федеральных банков».

Топ-менеджер добавляет, что на сайте Центробанка размещен список из 62 уполномоченных банков, который, возможно, со временем расширится.

Для застройщика схема такова:

  • компания получает разрешение на строительство, имея как минимум 15% от общей суммы вложения в проект;
  • берет кредит в одном из уполномоченных банков, но не более 85% от проектной стоимости;
  • оформляет заключение Государственного строительного надзора (ГСН) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ с обязательным условием о размещении денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу (в том же банке, который дал кредит, — согласно 478-ФЗ);
  • после введения в эксплуатацию объекта и регистрации первого права собственности средства на эскроу-счетах открываются в пользу застройщика с удержанием денег для погашения основного долга по проектному финансированию.

В ННДК подчеркивают, что такая схема гарантирует защиту средств, но есть один нюанс: в случае банкротства банка гарантированная сумма страхового возмещения на одного дольщика — 10 миллионов рублей. И если он планировал приобрести элитную квартиру, то эта сумма, возможно, не покроет всех затрат.

Юрист Татьяна Воронова добавляет, что закон в нынешнем виде, однако, не предусматривает всех вариантов развития событий, и в некоторых ситуациях дольщик все же может остаться без денег в случае банкротства банка.

«В законе говорится, что „денежные средства, размещенные на счете эскроу открытом физическим лицом (депонентом) для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, подлежат страхованию в соответствии с настоящим Федеральным законом в период с даты регистрации документов, представленных для государственной регистрации прав, до истечения трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, или до истечения трех рабочих дней с даты принятия решения об отказе в государственной регистрации права, или до истечения трех рабочих дней с даты прекращения государственной регистрации права“, — поясняет Воронова. — Может получиться так что деньги положили, сдали документы на регистрацию, а у банка в этот момент отозвали лицензию. Я считаю, что пробелы в законе есть, и они могут серьезно навредить».

Сбербанк и эскроу: от теории к практике

Самый крупный банк страны объявил, что начал предоставлять застройщикам и дольщикам услуги по сопровождению, то есть эта кредитная организация уже на практике опробовала новые законы.

«Первую в ПФО сделкус эскроу-счетом Волго-Вятский банк Сбербанка заключил в конце июня 2018 года с девелоперской компанией „Талан“, представленной в 11 регионах России. Кредитная линия открыта для строительства жилого комплекса „Счастье“ в Перми на сумму 1,7 миллиарда рублей», — сообщили корреспонденту GiperNN в Сбербанке. Срок сдачи данного объекта — 2021 год.

К февралю только в Волго-Вятском банке, который обслуживает девять регионов России, в том числе Татарстан и Нижегородскую область, дольщики открыли более 400 эскроу-счетов, а соответствующие сделки заключены с десятью компаниями — застройщиками.

В банке отметили, что и застройщики, и кредитные организации должны основательно подготовиться к переходу на новые правила, хотя он и будет постепенным. Компании — адаптировать свои бизнес-модели, банки — проработать необходимый сервис.

Среди банков, допущенных к сопровождению застройщиков, такие крупные кредитные организации, как ВТБ, «Тинькофф», «Райффайзенбанк», «Россельхозбанк», «ЮниКредит Банк», «Промсвязьбанк», «Совкомбанк» и другие.

Что думают обманутые дольщики

В России к концу 2018 года насчитали более 34 тысяч обманутых дольщиков, но это только те, кто включен в специальный реестр. По подсчетам общественников, таких людей в разы больше, и они остро нуждаются в защите и помощи государства.

Мы спросили у тех, кто уже стал жертвой недобросовестных застройщиков, как они относятся к новому закону и считают ли его «лекарством» от обмана в сфере долевого строительства.

Анна Криндач, Екатеринбург

В 2007 году Анна Криндач купила «виртуальную» квартиру в ЖСК «Летний» и надеялась отпраздновать новоселье уже в 2008-м.

Но строительство прекратилось, и в 2009 году женщина с семьей вынуждена была заехать в недостроенную квартиру, а потом несколько лет отстаивать свое право владеть ею.

Сегодня она является главой общественной организации «Сила в движении», защищающей права обманутых дольщиков.

Криндач уверена, что, говоря о безопасности новой схемы долевого строительства, власти страны выдают желаемое за действительное.

«Получат ли деньги дольщиков должную защиту и станет ли эта схема выгодной для простых участников долевого строительства, — тут, как говорится, вилами по воде. Зато совершенно очевидно, что в выигрыше окажутся банкиры, которые смогут зарабатывать», — говорит она.

Позиция организации обманутых дольщиков «Сила в движении» однозначна: долевое строительство в России нужно запретить полностью.

Новые правила увеличивают нагрузку на строительный бизнес, а это, по мнению Анны Криндач, повлечет новый виток банкротства застройщиков.

Банки готовы распоряжаться деньгами дольщиков, но не планируют вести никакой коммерческой деятельности, чтобы помочь в реализации проектов.

«Даже если застройщик „семи пядей во лбу“, а помощниками у него одни профессионалы, предусмотреть и просчитать растущие макроэкономические риски невозможно, — считает Криндач. — И это все при том, что снижение покупательской способности продолжается, а спад продаж никакое правительство запретить не в состоянии».

Она добавляет, что для миллионов дольщиков, которые уже обмануты, новый закон ничего не меняет: они по-прежнему в трудной ситуации, и для ее облегчения государство ничего не предложило.

Наталья Саух, Нижний Новгород

Семья Натальи вложила средства в строительство ЖК «Новинки Smart City» в Богородском районе Нижегородской области. Сейчас она вместе с другими обманутыми дольщиками борется в суде за то, чтобы недостроенный жилой комплекс передали новому застройщику и люди могли вселиться в обещанные квартиры.

Наталья тоже считает, что защитить дольщиков от обмана может только запрет долевого строительства на законодательном уровне. Женщина, как и другие дольщики ЖК «Новинки Smart City», скептически относится к нововведениям: в течение многих лет выходят все новые и новые законы, призванные защищать покупателей, но количество обманутых людей только растет.

«Абсурдна немного и сама ситуация, когда человек берет ипотеку в банке, средстваостаются в банке же на эскроу-счетах, и платит деньги за нее в банк, а потом еще и оплачивает обслуживание счета», — отмечает Наталья Саух.

Она добавляет, что пока закон об эскроу-счетах достаточно сырой, требующий доработки, и это создает простор для различных «маневров» со стороны недобросовестных застройщиков и кредитных организаций. К тому же, жилье подорожает и станет менее доступным.

«И тут опять страдают самые беззащитные — те, кто последние деньги собирает и отказывает себе буквально во всем, чтобы приобрести жилье, платит ипотеку и, возможно, снимает жилье», — резюмирует нижегородская дольщица.

Понять, насколько эффективно работает система эскроу-счетов, можно будет спустя какое-то время. Очевидно, что новый закон расширяет гарантии для дольщиков. Но решит ли он проблему обмана глобально — большой вопрос.

Анна Синаревская

 legalhelp.pro, risovach.ru, static.probusiness.io, proural.info, силавдвижении.рф, wurtzellaw.com

Источник: https://www.GiperNN.ru/zhurnal/zhile/stati/novyy-zakon-o-dolshhikah-realnaya-zashhita-ili-illyuziya

Госдума приняла закон об усилении защиты прав дольщиков

Новый закон для застройщиков

https://realty.ria.ru/20200707/1574008690.html

Госдума приняла закон об усилении защиты прав дольщиков

Госдума приняла закон, направленный на усиление защиты прав участников долевого строительства. Недвижимость РИА Новости, 07.07.2020

2020-07-07T14:38

2020-07-07T14:38

2020-07-07T15:10

обманутые дольщики в россии

николай николаев (депутат)

госдума рф

общество

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn21.img.ria.ru/images/156339/69/1563396940_0:0:3030:1705_1400x0_80_0_0_5d9d1cea54ab61f849e79d1638156f1d.jpg

МОСКВА, 7 июл – РИА Новости. Госдума приняла закон, направленный на усиление защиты прав участников долевого строительства.

Документ устанавливает основания исключения объектов строительства из реестра проблемных и допускает в случае банкротства девелопера возможность использования средств компенсационного фонда для выплат всем пострадавшим участникам долевого строительства, в том числе членам жилищно-строительных кооперативов.

Будут только два признака для исключения долгостроев из реестра проблемных объектов – ввод в эксплуатацию или выплата компенсации по данному объекту, пояснял ранее глава комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
При этом Фонд защиты прав участников долевого строительства сможет объединять недострои, формировать их фонд и реализовывать эти объекты, привлекая инвесторов и управляя таким образом объектами, которые остаются после выплаты компенсаций.

Правительство сможет определять основания для финансирования фондом завершения строительства, при сохранении принципа экономической целесообразности, отмечал депутат.

А губернаторы будут обязаны обеспечить восстановление прав дольщиков, сведения о которых включены в реестр, но у которых нет прав на проблемный объект в силу его отсутствия.

Многие дольщики обращаются в связи с тем, что они были в региональных дорожных картах, но объекта нет, пояснял Николаев.Законом прописывается и механизм возврата средств материнского капитала с эскроу-счета на счет Пенсионного фонда РФ при расторжении договора долевого участия.

А прекращение залога земельного участка, на котором построен многоквартирный дом, будет осуществляться одновременно с постановкой дома на кадастровый учет. Помимо этого, уточняется порядок определения рыночной стоимости при выплате компенсации.

Стоимость в этом случае может быть зафиксирована по данным, которым не более трех месяцев, то есть на дату не ранее трех месяцев с момента выплаты компенсации, пояснял глава комитета.Исключается необходимость получения застройщиком градостроительного плана на земельный участок, образованный в результате раздела исходного земельного участка. Застройщику предоставляется возможность получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в случае отклонения площади объекта не более чем на 5% от указанной в проектной документации.

Раскрытие эскроу-счетов станет возможным не после постановки на учет собственности, а после введения объекта в эксплуатацию. Закон должен вступить в силу со дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых установлен иной срок.

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn23.img.ria.ru/images/156339/69/1563396940_96:0:2827:2048_1400x0_80_0_0_ca49472579de9e797dabae2f8cec80be.jpg

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

обманутые дольщики в россии, николай николаев (депутат), госдума рф, общество

МОСКВА, 7 июл – РИА Новости. Госдума приняла закон, направленный на усиление защиты прав участников долевого строительства.

Документ устанавливает основания исключения объектов строительства из реестра проблемных и допускает в случае банкротства девелопера возможность использования средств компенсационного фонда для выплат всем пострадавшим участникам долевого строительства, в том числе членам жилищно-строительных кооперативов.

Будут только два признака для исключения долгостроев из реестра проблемных объектов – ввод в эксплуатацию или выплата компенсации по данному объекту, пояснял ранее глава комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
При этом Фонд защиты прав участников долевого строительства сможет объединять недострои, формировать их фонд и реализовывать эти объекты, привлекая инвесторов и управляя таким образом объектами, которые остаются после выплаты компенсаций.

Правительство сможет определять основания для финансирования фондом завершения строительства, при сохранении принципа экономической целесообразности, отмечал депутат.

А губернаторы будут обязаны обеспечить восстановление прав дольщиков, сведения о которых включены в реестр, но у которых нет прав на проблемный объект в силу его отсутствия.

Многие дольщики обращаются в связи с тем, что они были в региональных дорожных картах, но объекта нет, пояснял Николаев.

Законом прописывается и механизм возврата средств материнского капитала с эскроу-счета на счет Пенсионного фонда РФ при расторжении договора долевого участия.

А прекращение залога земельного участка, на котором построен многоквартирный дом, будет осуществляться одновременно с постановкой дома на кадастровый учет. Помимо этого, уточняется порядок определения рыночной стоимости при выплате компенсации.

Стоимость в этом случае может быть зафиксирована по данным, которым не более трех месяцев, то есть на дату не ранее трех месяцев с момента выплаты компенсации, пояснял глава комитета.

Исключается необходимость получения застройщиком градостроительного плана на земельный участок, образованный в результате раздела исходного земельного участка.

Застройщику предоставляется возможность получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в случае отклонения площади объекта не более чем на 5% от указанной в проектной документации.

Раскрытие эскроу-счетов станет возможным не после постановки на учет собственности, а после введения объекта в эксплуатацию. Закон должен вступить в силу со дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых установлен иной срок.

Обманутые дольщики в РоссииНиколай Николаев (депутат)Госдума РФОбщество

Источник: https://realty.ria.ru/20200707/1574008690.html

Долевое участие в строительстве — изменения с 2019 года

Новый закон для застройщиков

В 2019 году будет осуществлен переход на проектное финансирование строительства жилья — возведение многоквартирных домов с преимущественным привлечением средств банка. Фактически это означает начало процесса отмены ДДУ (договора долевого участия). Ожидается, что новая схема продаж квартир изменит рынок новостроек.

цель проведения реформы долевого строительства — уменьшение количества обманутых дольщиков: граждане перестанут рисковать собственными средствами, а приобретаемые квартиры будут уже в построенном доме.

С 1 июля 2019 года привлечение денежных средств от граждан будет возможно только с использованием эскроу-счетов. На каждого дольщика будет заводиться отдельный счет. Открытие счетов невозможно без участия банка и фактически ДДУ станет трехсторонним договором — застройщик, дольщик и банк.

Фото pixabay.com

В соответствии с поручением Президента РФ при участии органов исполнительной власти были разработаны и утверждены критерии, учитывающие степень готовности МКД и количество заключенных ДДУ, которым должны соответствовать проекты строительства, по которым привлечение средств граждан было начато до 1 июля 2019 года и завершение строительства которых возможно по старым правилам.

Что такое долевое участие и договор ДДУ?

Долевое участие в строительстве — форма инвестиционной деятельности, при которой граждане финансируют возведение дома за счет собственных средств. Участниками долевого строительства являются:

  • Застройщик (девелопер) — организация, в распоряжении которой на праве аренды или безвозмездной собственности находится земельный участок, на котором она обязуется построить многоквартирный дом с привлечением средств дольщиков.
  • Участник долевого строительства (депонент) — гражданин или юридическое лицо, вкладывающая денежные средства в возведение дома с целью последующего получения квартиры в нем.

Законодательством предусмотрен ряд условий и требований к процедуре долевого строительства, а также к документальному обеспечению и деятельности самого застройщика. Процесс долевого строительства регулирует закон от 30.12.2004 № 214.

Договор долевого участия представляет собой документ, описывающий условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения (п. 3 ст. 4 закона № 214). На осуществление регистрации отводится срок в 1 месяц.

Квартира переходит в собственность дольщика после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта передачи. ДДУ перестает действовать после выполнения сторонами всех своих обязательств.

Изменения в долевом строительстве с 2019 года: последние новости

В начале 2000-х годов покупатели жилья по договорам долевого участия часто сталкивались с мошенничеством: они могли годами ждать введения домов в эксплуатацию, застройщик мог исчезнуть вместе с деньгами дольщиков, одну и ту же квартиру продавали по нескольку раз и т.д.

Во многом ситуацию улучшило принятие закона № 241, часть «серых» схем удалось исключить. Однако недобросовестные застройщики все же находили лазейки в законодательстве и полностью проблему решить не удалось. В федеральном реестре обманутых дольщиков числится свыше 30 тыс. граждан.

  • Предложения отмены долевого строительства возникли еще в середине 2010-х годов.
  • В 2015 году Игорем Шуваловым было принято решение о поэтапной отмене ДДУ к 2020 году.
  • В 2017 году Михаил Мень (министр строительства и ЖКХ) объявил о переходе на проектное финансирование застройки взамен договоров долевого участия.
  • В 2018 году Путин в ходе проведения «Прямой линии» дал правительству указание выйти на цивилизованные способы приобретения жилья и отказаться от ДДУ к 1 июля 2019 года.
  • В итоге, в конце 2018 года законом от 25.12.2018 № 478 внесены поправки к законодательству, сформировавшие новые правила долевого строительства в 2019 году.

22 апреля 2019 года вступило в силу Постановление Правительства № 480, утвердившее критерии степени готовности объекта строительства при условии, соответствия которым застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу. Цель данного решения — обеспечить достройку жилых домов, в тех случаях, когда завершение начатого строительства возможно только по старым правилам.

Достраивать МКД без перехода на эскроу-счета разрешат, если степень готовности объекта не менее 30%, а количество заключенных ДДУ составляет минимум 10% общей площади помещения в доме.

Отмена долевого строительства в 2019 году

Для того, чтобы окончательно решить проблему обманутых дольщиков, Россия должна выйти на более развитые способы жилищного строительства — его осуществление с привлечением банковских кредитов, а также использование эскроу-счетов, на которых деньги дольщиков будут храниться до окончания возведения дома.

Уже с 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей модели привлечения денег граждан в строительство жилья. С этой даты перестанут заключать договоры долевого участия.

Решению проблемы также способствует усиление контроля строительства со стороны государства. После ужесточения требований к застройщикам, многим нестабильным строительным компаниям придется покинуть рынок.

По мнению правительства, отмена ДДУ поможет обезопасить сделки для покупателей, несмотря на возникновение некоторых сложностей для застройщика при возведении жилых домов.

Изменения начались с 1 июля 2018 года (в связи с вступлением в силу закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ) и будет продолжаться по 30 июня 2019 года — этот период считается переходным. Основная часть поправок начала действовать уже с 2018 года, остальные — с середины 2019 г.

Главное — с 1 июля 2019 года все сделки по покупке квартир на этапе строительства будут заключаться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. Застройщик получит деньги с эскроу только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Остальные изменения в законодательстве о долевом участи в строительстве многоквартирных домов:

  • введена обязанность застройщика отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство;
  • если застройщик использует целевые кредитные средства, эскроу-счета должны быть открыты в банке предоставившем кредит;
  • для того чтобы взыскать убытки, дольщикам сначала нужно обратиться к застройщику, а уже после к лицу, представляющему его действия (учредитель застройщика);
  • увеличен перечень оснований для внеплановых проверок строительных организаций без предварительного уведомления.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве

Эскроу-счет — банковский счет, предназначенный для хранения денежных средств граждан на период строительства дома. Деньги со счета передаются застройщику только после исполнения им обязательств перед депонентом. Применение эскроу-счета регулируется ст. 860.7 ГК РФ.

Эскроу-счет является обязательным элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании.

Сейчас в России утверждены 55 банков, которые могут открывать эскроу-счета. К 2020 году планируется, что 95% продаж по ДДУ будут осуществляться с использованием только таких счетов.

Особенности эскроу в строительстве:

  • в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;
  • застройщик не может использовать денежные средства со счета до окончания строительства;
  • покупатель может вернуть деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;
  • после того как объект невидимости будет сдан, деньги с эскроу пойдут на погашение кредита, а остаток составит прибыль застройщика.

Если дом не будет сдан или застройщик обанкротится, деньги на эскроу-счетах предполагается возмещать дольщикам. Максимальная сумма возмещения вкладов — 10 млн. рублей за одну квартиру.

Как изменения коснутся застройщиков?

Требования к застройщикам ужесточились уже в 2018 году. Для того чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен отвечать следующим условиям:

  • на банковском счете девелопера должно быть не менее 10% средств от планируемой стоимости застройки;
  • компания должна иметь опыт строительства многоквартирных домов более 3-х лет, площадь сданных объектов должна превышать 10 тыс. кв. м.;
  • отсутствие долгов по кредитам.

В связи с ужесточением требований к застройщикам и изменение порядка долевого участия, в 2019 году прогнозируется уменьшение числа строительных компаний, а также снижение темпов строительства. Также если застройщик имеет хотя бы один объект с нарушением сроков ввода в эксплуатацию более, чем на три месяца, он не сможет начать возведение нового дома по ДДУ.

Плюсы и минусы нововведений для покупателей

Новый механизм финансирования через эскроу-счета должен исключить появление обманутых дольщиков. Банк становится контролирующей стороной сделки и имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Средства дольщиков будут защищены, а в случае неисполнения застройщиком обязательств, возращены через Агентство по страхованию вкладов.

По мимо банков, строительство также будет контролировать государство. Законодательно будут закреплены требования к застройщикам. Минстрой сможет назначать и снимать с должности руководителя контролирующего органа. Также собственники и учредители строительных компаний будут нести солидарную ответственность перед гражданами.

Уже запущена Единая информационная система жилищного строительства, в которой содержатся все разрешения на строительство домов, учтен каждый этап. Также создана специальная комиссия по рассмотрению практик взаимодействия застройщиков с органами исполнительной власти, которые осуществляют контроль и надзор в области долевого строительства.

Однако отмена ДДУ в 2019 году скажется на стоимости жилья. Есть опасения, что многие граждане не смогут позволить себе покупку квартиры по новым ценам, при условии, что ипотека не станет доступней.

Фото pixabay.com

Как изменится стоимость жилья после отмены ДДУ?

Покупка квартиры на ранних стадиях строительства для многих была привлекательна тем, что цена была значительно ниже, чем на готовое жилье. В связи с отказом от продаж на стадии котлована логично ждать увеличения стоимости квадратного метра.

Затраты, которые понесут застройщики после проведения реформы, неизбежно отразятся на стоимости жилья. С отменой ДДУ девелоперу придется обращаться за помощью к инвесторам или брать кредит в банке.

Эксперты прогнозируют увеличение расходов застройщиков примерно на треть. В таких условиях застройщик может переложить объем затрат на покупателей путем увеличения цен на жилье.

Точного ценового прогноза не существует. При отказе от ДДУ перспектива роста цен на первичном рынке составляет минимум 10% и обусловлено это тем, что квартиры будут продаваться уже в готовых (сданных) домах.

Однако резкого увеличения стоимости в ближайшее время ждать не стоит — в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2018 года и которые будут возводиться по прежним нормативам, не смотря на введение новых правил, стоимость квартир не изменится.

Как следует из паспорта национального проекта «Жилье и городская среда», к концу 2024 года число действующих ДДУ, заключенных с применением эскроу-счетов, должно превысить количество в 1 млн. По словам В. Мутко, на 1 марта 2019 года четыре крупнейших российских банка заключили 55 договоров на получение проектного финансирования на сумму 34,1 млрд, открыто 1262 эскроу-счета.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/izmeneniya-s-2019-goda/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.