Новые правила долевого строительства в 2020 году

Содержание

Дду в 2020ом, что осталось?

Новые правила долевого строительства в 2020 году

Рынок долевого строительства претерпевает колоссальные изменения. Виной тому – существенное вмешательство государства как основного регулятора данной сферы.

Ведь изменения в госзащите дольщиков (об основных аспектах защиты мы писали здесь) повлекли за собой качественные и количественные изменения числа девелоперов.Вмешательство государства обусловлено излишне частыми банкротствами застройщиков.

Например, к середине лета свыше 200 московских девелоперов стояло на грани банкротства. И эти компании заключили ДДУ, по которым должны были сдать порядка 136 000 квартир.

Суть проблемы

Государство с 1 июля 2019 года перевело долевое строительство на новые правила. Самое важное изменение в законе – финансирование строительства.

Теперь девелопер работает не с деньгами дольщиков, а с кредитами. А деньги в счет оплаты ДДУ (договор долевого участия) хранятся на эскроу-счетах.

И застройщик сможет получить к ним доступ только после сдачи «квадратных метров» жилья в эксплуатацию.Но государством же была предусмотрена важная оговорка: «новые правила» применимы только для объектов, которые возводятся по разрешениям на строительство, выданным после 01.07.2018.

Следовательно, все разрешения, полученные до этой даты, автоматически попадают под действие старого варианта законодательства. Несомненно, более лояльного к застройщикам.И девелоперы спешили оформлять разрешения именно до 1 июля 18 года.

То есть выданных разрешений хватит как минимум на 5-6 лет активного строительства. Ведь по тем разрешениям можно построить порядка 51 млн. кв.м. жилья.Следовательно, «новые правила» заработают еще не скоро.

И, вероятней всего, большинство современных дольщиков будет нервничать вплоть до того момента, когда их дом окажется сдан в эксплуатацию. Вот только тенденции пока отнюдь не радужны.

Итоги долевого строительства за 2018 год

За 2018 год девелоперы не смогли сдать 3,6 млн. кв.м.жилья. То есть, по сути, практически половину того, что закладывалось в планах. С учетом возводимых 8 млн. кв.м. новостроек вместе с соцобъектами, квартир оказалось исчезающее мало.Эти 3,6 млн. кв.м. приходятся на 111 компаний-девелоперов, которые уже признаны банкротами.

То есть они вообще не будут достраивать объекты по заключенным договорам. Возможно, кто-то другой и возьмется. Вот только 60% объектов (2 160 000 кв.м. жилья) должны были быть сданы к 2020 году.Это значит, что готовность составляет всего 30% и меньше. Вряд ли найдется инвестор, который заинтересуется недостроем.

И бремя достраивания будет переложено либо на дольщиков (если они решатся на создание ЖСК), либо на государство.Сколько займет строительство этих объектов? Не год и не два. Возможно 5-10 лет. И все это время дольщики будут жить в постоянном напряжении, что больно ударит и по кошельку, и по здоровью.

Что же делать дольщику, который заключил ДДУ с компанией, признанной банкротом? Придется принимать принципиальное решение, «или-или»:

  • смиренно ждать (надеяться и верить), когда дом будет передан другому девелоперу и окажется наконец-то сдан;
  • попытаться выйти из договора и вернуть свои деньги.

Краткая сводка по 2019 году

Но на этом печальные итоги еще не заканчиваются. Под угрозой – еще 198 девелоперов, которые не успевают сдать 861 объект суммарной площадью 7,8 млн. кв.м. И, возможно, не успеют: из-за финансовых проблем им не на что вести строительство, никак не перекредитоваться, а кредиторы уже вознамерились инициировать процедуру банкротства.

Дольщики, застройщики которых еще только «планируют обанкротиться», могут попытаться выйти из договора, не дожидаясь инициации банкротства. О том, что делать в ситуации с застройщиком-банкротом (потенциальным банкротом) можно узнать из этой статьи.Все это ведет к тому, что суммарный объем долгостроев превысит 20 млн. кв.м. жилья. При средней площади квартиры в 56 кв.м.

это более 357 000 отдельных квартир!

Перспективы долевого строительства

Дальше будет только хуже. По мнению экспертов, а также представителей банковской сферы, рынок долевого строительства претерпит колоссальные изменения. Из-за сверхвысоких требований закона к концу 2019 года рынок покинет порядка 30% небольших компаний-застройщиков.

К этой цифре можно прибавить девелоперов, которые строят дешевые объекты в невостребованных районах, или в местах с неразвитой инфраструктурой и плохой транспортной доступностью. Они банально не смогут быстро «отбить» кредитные деньги. Да и не факт, что кредитные организации (банки) согласятся кредитовать подобное строительство.

Что в итоге? По разным оценкам, стоимость «первички» подрастет на 30%, т.е. почти на треть. А все потому, что теперь нельзя купить квартиру на стадии «котлована», т.е. инвестировать свои деньги в строительство.

Девелоперу же придется брать кредит, причем под ощутимо высокий для бизнеса процент. Эксперты отмечают, что банки готовы кредитовать строительство домов под 13% и более.

Естественно, это кредитное бремя застройщики будут делить с клиентами. А многие уверены, что все «перерасходы» лягут как раз на покупателей квартир. Девелопер вряд ли откажется от маржи.

Небольшой нюанс и выводы

Еще один момент: исчезновение небольших и средних компаний. Все, что они смогут сделать – завершить текущие проекты (и то, если «захотят»). И, как известно, сокращение предложения влечет за собой рост стоимости. Так что к указанным выше 30% можно прибавить еще сколько-то.

Получается, что рынок долевого участия в строительстве практически прекращен. По крайней мере, в том виде, в котором он существовал до 2018 года. С учетом того, что более 80% жилья в новостройках продается именно по ДДУ, рынок недвижимости серьезно изменится.

Повышение цен на «первичку» потянет за собой удорожание квартир на вторичном рынке. И средне- и малообеспеченному гражданину России придется довольствоваться либо квартирами меньшей площади, либо покупать участок и строить дом за городом, либо делить жилплощадь с родственниками.

Также не стоит забывать о рынке ипотечного кредитования: чем дороже будут стоить квартиры, тем меньше людей будет брать ипотеку. От этого пострадает и банковский сектор.Несмотря на отнюдь не радужные перспективы, реальные последствия «отмены» долевого строительства стоит ждать не менее чем через 1-2 года.

Именно к этому сроку будут достроены (или не достроены) текущие объекты, а полученные до 2018 года разрешения на строительства окажутся исчерпаны. Мы же будем следить за ситуацией.

Правительство изменило правила поддержки Фонда защиты прав дольщиков

Новые правила долевого строительства в 2020 году

https://ria.ru/20201004/dolschiki-1578176542.html

Правительство изменило правила поддержки Фонда защиты прав дольщиков

Правительство РФ изменило правила поддержки Фонда защиты прав дольщиков, это защитит права граждан, купивших квартиру с отделкой, и поможет урегулировать… РИА Новости, 04.10.2020

2020-10-04T12:30

2020-10-04T12:30

2020-10-04T12:30

россия

фонд защиты прав дольщиков

недвижимость

жилье

новости – недвижимость

михаил мишустин

общество

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn24.img.ria.ru/images/07e4/09/09/1576973121_0:258:3072:1986_1400x0_80_0_0_b0a890aaca6b84e34374a8c60e836f59.jpg

МОСКВА, 4 окт – РИА Новости. Правительство РФ изменило правила поддержки Фонда защиты прав дольщиков, это защитит права граждан, купивших квартиру с отделкой, и поможет урегулировать конфликты при изменении площади жилья, сообщается на сайте кабмина.

“Председатель правительства Михаил Мишустин своим постановлением внёс изменения в правила субсидирования Фонда защиты прав дольщиков, который помогает в решении проблем участников долевого строительства”, – говорится в сообщении.

Согласно сообщению, в распоряжении указано, что таким образом фонд гарантирует гражданам завершение строительства жилья или возврат средств при банкротстве застройщика.

Расходы фонда финансируются из госбюджета, а правила предоставления субсидий регулирует правительство.

С помощью господдержки фонд сможет не только завершать строительство жилья, но и полностью исполнять обязательства застройщика по договору, заключённому с дольщиком.

“Кроме того, субсидии будут направляться на возмещение расходов фонда в связи с проведением процедуры банкротства проблемных застройщиков, уплату процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам, оплату услуг банка-агента, который выплачивает возмещения гражданам”, – добавляется в сообщении.Отмечается, что изменения помогут реализовать ряд новых положений федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, вступивших в силу в июле 2020 года.

https://ria.ru/20201004/dolschiki-1578170411.html

https://realty.ria.ru/20200904/dostroyka-1576755743.html

россия

РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn24.img.ria.ru/images/07e4/09/09/1576973121_341:0:3072:2048_1400x0_80_0_0_1502ec51b5f60ef4eb9789fc3c698f.jpg

РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

россия, фонд защиты прав дольщиков, недвижимость, жилье, новости – недвижимость, михаил мишустин, общество

МОСКВА, 4 окт – РИА Новости. Правительство РФ изменило правила поддержки Фонда защиты прав дольщиков, это защитит права граждан, купивших квартиру с отделкой, и поможет урегулировать конфликты при изменении площади жилья, сообщается на сайте кабмина.”Председатель правительства Михаил Мишустин своим постановлением внёс изменения в правила субсидирования Фонда защиты прав дольщиков, который помогает в решении проблем участников долевого строительства”, – говорится в сообщении.

Согласно сообщению, в распоряжении указано, что таким образом фонд гарантирует гражданам завершение строительства жилья или возврат средств при банкротстве застройщика.

Расходы фонда финансируются из госбюджета, а правила предоставления субсидий регулирует правительство.

С помощью господдержки фонд сможет не только завершать строительство жилья, но и полностью исполнять обязательства застройщика по договору, заключённому с дольщиком.

“Кроме того, субсидии будут направляться на возмещение расходов фонда в связи с проведением процедуры банкротства проблемных застройщиков, уплату процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам, оплату услуг банка-агента, который выплачивает возмещения гражданам”, – добавляется в сообщении.

Отмечается, что изменения помогут реализовать ряд новых положений федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, вступивших в силу в июле 2020 года.

Источник: https://ria.ru/20201004/dolschiki-1578176542.html

Дду после 1 июля 2020 года

Новые правила долевого строительства в 2020 году

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Дду после 1 июля 2020 года». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Инвесторов, конечно, волнует прежде всего, как изменится процедура приобретения жилья и насколько подорожает квадратный метр в новостройке. Ко второму вопросу мы перейдем позднее. Процедура же участия инвестора – будущего владельца – в схеме финансирования будет заключаться в переводе средств на эскроу-счета.

Escrow по английский означает депонирование, то есть, временное размещение денег на особом счете. Этот счет служит для временного хранения средств.

Застройщику они будут доступны после того, как он исполнит свои обязательства, а именно, когда дом будет введен в эксплуатацию и будет оформлено первое право собственности на квартиру в нем.

Изменения в законе о долевом строительстве (ДДУ) в 2020 году

Но значит ли это, что средства вкладчиков полностью защищены? К сожалению, не все так просто. Да, от непосредственной кражи или банкротства застройщика новый закон защищает средства отлично. Но не от инфляции и роста цен. Ведь эскроу-счет – не депозит, а скорее разновидность расчетного счета, и деньги там просто лежат, а не работают и приносят доход.

В чем суть готовящихся изменений

возможна ситуация, при которой будущие жильцы разместили средства на эскроу-счетах, но дом так и не был сдан в эксплуатацию. причины могут быть разными, пока оставим их в стороне.

ранее вернуть вложенные по договору долевого участия средства для дольщика было весьма проблематично даже в судебном порядке – взыскивать часто было нечего и не с кого, поскольку застройщик «растворялся в воздухе».

возвратом средств с эскроу-счетов будет заниматься агентство по страхованию вкладов, причем происходить это должно в упрощенном, не предусматривающем судебных решений, порядке.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

даже в тех комплексах, которые, в соответствии с требованиями минстроя, будут продаваться по старым правилам, вероятно повышение стоимости квартир в пределах до 10%, заявляет заместитель директора департамента новостроек «инком-недвижимость» валерий кочетков.

застройщик может сэкономить на взносах в компенсационный фонд долевого строительства, которые составляют до 1,2% от цены сделки по продаже квартиры по договору долевого участия, указывает также илья жарский, управляющий партнер экспертной группы veta.

:  алименты 2020 сумма

переложить затраты на россиян не получится

между тем цены на новостройки начали расти уже в прошлом году, а за последние 7 месяцев увеличились уже по разным оценкам на 5-10%. в начале года «против рынка» сыграли банки, увеличив ставки ипотечных кредитов, что тоже повлияло на рост стоимости новостроек.

  1. на банковских счетах перед началом должно храниться минимум 10% от стоимости всей постройки.
  2. нужно иметь практический опыт в указанной области минимум на протяжении 3 лет. для эксплуатации к текущему моменту надо сдать не меньше десяти тысяч квадратных метров.
  3. недопустим статус должника по займам, которые имеются в настоящее время. это обязательно даже при отмене дду в 2020, последние новости подтверждают информацию.

договор долевого участия изменения 2020

Пока что никто не разработал максимально точного ценового прогноза. Минимум увеличения составит 10% от первоначальных цен. Квартиры будут продаваться только в домах, которые уже сданы в эксплуатацию, разного типа.

Какие изменения у закона о ДДУ начались с 2020 года

Только правильно оформленное соглашение станет основополагающим документом для регулировки отношений между сторонами.

Законодательство четко определяет, какие положения должны присутствовать по тексту документа, чтобы он соответствовал текущим требованиям и действующим правилам.

Велика вероятность признания соглашений недействительными, если хоть один пункт отсутствует:

Правила покупки квартир в строящихся домах изменились с 1 июля 2020 года. Теперь в отношения «дольщик-застройщик» входит третий участник — банк. Как купить квартиру в новостройке, чтобы потом не было мучительно больно — читайте в памятке участника долевого строительства.

Памятка для участника долевого строительства с 1 июля 2020 года

Участник (дольщик)
Это лицо, вкладывающее финансовые средства в строительство многоквартирных жилых домов или иных объектов недвижимости с намерением получения в собственность помещений как жилого, так и нежилого назначения.

Привлечение средств дольщиков возможно только по двум схемам:

Жилищно-строительные кооперативы, осуществляющие строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом №161-ФЗ.

«Большое количество застройщиков сегодня, по нашим оценкам, примерно 30—35%, просто не смогут получать кредиты, потому что они не соответствуют никаким критериям, — заявил на форуме Сочи глава Сбербанка Герман Греф.

— Их, конечно, ни в коем случае нельзя допускать к деньгам граждан. Граждане раньше им доверяли и были обмануты, а банки им не будут доверять. Поэтому какое-то количество застройщиков просто обанкротится.

Это приведет к тому, что количество вводимого жилья уменьшится на какой-то период времени, пока произойдет перестройка системы».

Все первые месяцы года рынок был как взбудораженный пчелиный улей.

Владельцы девелоперских компаний пугали чиновников, что принятие поправок может остановить долевое строительство и сделает невыполнимым пожелание президента Путина строить 120 млн кв. м в год.

На отраслевых конференциях обсуждали апокалиптические сценарии вроде банкротства двух третей девелоперов, роста цен и попадания в зависимость от банков. Почему переход на новую систему финансирования оказался таким сложным?

Девелоперы и банкиры

«Работа с банками занимает сейчас уйму времени, уйму нервов и креативных способностей, потому что банки сами ни черта не понимают, что это такое и как это должно выглядеть, — эмоционален другой московский девелопер.

— И мы вместе с ними сейчас с чистого листа что-то придумываем». Он говорит, что каждый из банков трактует закон по-своему и выдвигает разные требования.

Кому-то нужно, чтобы проект показывал высокую рентабельность, кому-то — чтобы застройщик вкладывал больше своих денег.

Этот же принцип работает с реализацией нежилых помещений в МКД (кладовки, машино-места, коммерческие помещения на первых этажах). Данные объекты относятся к категории нежилых и могут продаваться без ДДУ, и, как следствие, без эскроу.

Запланированный ход реформы нарушил закон № 478-ФЗ, принятый в декабре 2020 года. Согласно нововведениям, обязательный переход на эскроу-счета коснулся с 1 июля 2020 года более широкого спектра новостроек.

К ним добавились многоквартирные дома (МКД), выведенные в продажу до указанной даты, но при этом не достигшие определенного процента строительной готовности.

Согласно критериям, утвержденным правительством РФ, данный предел был установлен на уровне 30%.

Реформа долевого строительства: 1 июля станет для застройщиков обычным рабочим понедельником

В итоге застройщики пришли к выводу, что в домах с низкой строительной готовностью можно заключить ДДУ с зависимым юридическим лицом на все квартиры до 1 июля 2020 года, а затем переуступать права по таким договорам после наступления указанной даты.

Схема имеет свою специфику в части налогообложения и особенностей расчетов, но в то же время понятна и формально букву закона не нарушает. Статистически можно отследить уход застройщиков «в уступку». Маркером применения этой схемы должен стать рост количества заключаемых ДДУ в первом полугодии 2020 года на фоне нулевого роста доходов населения.

Согласно статистике по Московскому региону, за этот период количество регистраций ДДУ на квартиры выросло на 26%.

Таким образом, введен запрет на сбор средств застройщиками, кроме объектов, которые уже проданы на 10 и более процентов и готовы более чем на 30 процентов.

Под каждое разрешение на строительство теперь будет открываться такой счет в кредитной организации, уполномоченной на то государством.

Банкам также предоставлено право контроля за совершаемыми застройщиком операциями, при выявлении нецелевых расходов такие операции будут запрещены. Финансировать свои проекты по возведению жилья строительные организации будут через банковские кредиты.

  • размер собственных средств организации, предназначенных для реализации девелоперских проектов, должен составлять не менее 10% от стоимости проекта;
  • опыт строительства не должен составлять менее 3 лет;
  • в активе застройщика должно быть не менее 10 тысяч метров квадратных возведенных объектов жилой недвижимости;
  • только 10% от сметы строительства по проекту компания сможет потратить на административные расходы, включая заработную плату.

:  Енвд онлайн калькулятор 2020

Порядок финансирование и эскроу-счета

Долевое строительство, которое на определенном этапе позволило многим гражданам обзавестись собственным жильем, в последние годы создало большие проблемы для граждан и чиновников.

Несмотря на многочисленные защитные механизмы, внедренные в 214-ФЗ ранее, полностью обезопасить строительную отрасль от долгостроев и банкротства застройщиков ФЗ не смог.

Правительству надоело выискивать средства на «разморозку» очередной партии девелоперских проектов, а Президенту РФ выслушивать жалобы от обманутых дольщиков, которые поступают на каждую прямую линию, и долевое строительство было принято отменить как таковое.

  • для договоров, заключенных до 20 октября 2017 года, возмещение ущерба происходит только через компенсационные фонды и страхование гражданской ответственности застройщиков (размер страховой выплаты зависит от условий договора, заключенного между застройщиком и страховщиком);
  • с 20.10.2017 года начал функционировать Фонд защиты прав дольщиков, который самостоятельно страхует средства граждан через АСВ (Агентство страхования вкладов), а размер гарантированного возмещения от ущерба может достигать 10 млн. руб.;
  • для застройщиков введено обязательное требование о банковском обслуживании, причем на каждое разрешение на строительство (т.е. на каждый объект) открывался целевой расчетный счет;
  • первичный контроль за расходованием средств дольщиков осуществляет банк, который обязан отказывать в совершении операций для нецелевых затрат (нельзя покупать акции и ценные бумаги, вкладывать привлеченные средства в новые проекты, и т.д.);
  • контроль за целевым расходованием средств, поступивших по ДДУ, осуществляется по линии Центробанка РФ, который вправе отозвать лицензию за нарушение правил банковских операций.

Запрет на долевое строительство с 2020 года

  • практически полностью теряется смысл раннего привлечения средств от граждан, так как застройщику придется использовать собственные ресурсы и финансы для стройки;
  • лишаясь возможности получить деньги дольщиков до завершения строительства, застройщик не заинтересован в предоставлении скидок, в результате чего цена по ДДУ практически сравняется со стоимостью готовой квартиры или вторичного жилья;
  • получить деньги с эскроу-счета до завершения строительства не сможет и сам дольщик, если не представит соглашение о расторжении ДДУ.

Нововведения 2020 года

С введением эскроу-счетов, возможность злоупотребления или мошенничества практически полностью устраняется. Банк перечислит деньги застройщику только после завершения строительства и получения акта на ввод объекта в эксплуатацию. Такая норма влечет следующие последствия для покупателей и застройщика:

Источник: https://baiksp.ru/kvitantsii-zhkh/ddu-posle-1-iyulya-2019-goda

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.