Новостройки по 214 фз

Новостройки по 214 ФЗ

Новостройки по 214 фз

На сегодняшний день строительство по 214 ФЗ является самой распространённой формой строительства на рынке новостроек. Оно и понятно, ведь сегодня потребитель хочет купить квартиру от застройщика надёжно, законно и безопасностно, а 214 ФЗ, пожалуй, больше других обеспечивает прозрачность отношений застройщика и покупателя, а так же законность и безопасность с точки зрения права.

Конечно, мне возразят – что не бывает ни одного совершенного закона, который бы всё предусматривал и всех защищал.

Тут я конечно соглашусь, но как эксперт рынка первичной недвижимости могу вас заверить, что сейчас подавляющее большинство порядочных застройщиков, строят и сдают в эксплуатацию хорошие, качественные дома именно по 214 ФЗ, за редким исключением, и о них я тоже поговорю в этой статье.

Итак, чем же хорош 214 ФЗ и с чем его едят:

В этой статье Вы поймете, как происходит действие закона в жизни.

Сначала застройщик делает проект дома, который обязательно должен подходить под все бюрократические требованиям всех СНИПов и САНПинов. После этого застройщик выкупает все технические условия:

– на подведение воды к жилому комплексу;

– на водоотведение;

– на подвод электричества;

– на подведение газа.

Заметьте – ещё до начала строительства!

Как правило, что бы выкупить все эти мощности, застройщики тратят не один десяток миллионов рублей, т.е. “абы какой проходимец” не может начать строить дом по 214 ФЗ без денег. Получается, что новостройки Краснодара по 214 ФЗ начинают строить либо крупные строительные организации, либо крупные бизнесмены.

Выкупив все коммуникации, получив разрешение на строительство и опубликовав проектную декларацию, он начинает строить.

На этом этапе начинается продажа квартир, и мы подошли к самому интересному –

Как купить квартиру по 214 ФЗ?

Происходит это следующим образом:

1. Вы приходите к застройщику, выбираете квартиру и подписываете договор на оказание юридических услуг.

2. Застройщик составляет договор долевого участия (ДДУ) в котором прописывается всё: от номера квартиры, до супруга или супруги.

Кстати если вы состоите в браке, то следует сделать нотариальное согласие одного супруга на совершение сделки, либо оформлять покупку квартиры сразу на 2 супругов в совместную собственность.

3. Одновременно с составлением ДДУ, застройщик оплачивает страховку вашей сделки и выдаёт вам на руки страховой полис, о том, что в случае банкротства застройщика или недобросовестного/несвоевременного исполнения последним своих обязательств (например, дом сдали не в срок), страховая компания должна выплатить вам все 100 % ваших денег внесённых за квартиру.

4. После составления ДДУ, вы внимательно проверяете его на предмет ошибок и опечаток, после чего подписываете.

Договор составляется в 3 экземплярах. По одному экземпляру каждой стороне:

– Вы (покупатель);

– застройщик;

– регистратор (Росреестор).

5. После подписания ДДУ везётся на регистрацию в МФЦ (он же Росреестор, он же Юстиция).

Как правило, если это не крупная строительная компания, то в большинстве случаев вы едете на регистрацию ДДУ вместе с юристом застройщика, он является его представителем.

Если крупная строительная компания, то вы заключаете договор оказания юридических услуг с застройщиком и делаете доверенность на их юриста, чтобы он отвёз договор на регистрацию и сам забрал его. Это стоит от 5 000 до 20 000 рублей.

Кроме регистрации, в эти деньги входят услуги по изготовлению документов на готовую квартиру по окончанию строительства (тех паспорт, кадастровый паспорт, свидетельство).

Не ищите в этом подводных камней, их нет, просто у крупных застройщиков очень большой объём клиентов и со всеми не наездишься, поэтому застройщик собирает кучу ДДУ и сам везёт их на регистрацию. На самом деле так удобнее всем.

6. Договор регистрируется в МФЦ (он же Росреестор, он же Юстиция) от 5 до 10 дней, после чего Вы должны забрать зарегистрированный ДДУ самостоятельно, либо у застройщика.

7. Всё, теперь, после регистрации, Вы полноценный собственник своей квартиры, пусть ещё даже строящейся. Этот факт зарегистрирован государством. Теперь вам остаётся внести денежные средства за свою квартиру в срок 3-5 дней после регистрации ДДУ.

Преимущества покупки квартир в новостройках по 214 ФЗ:

– Вы покупаете квартиру от застройщика в доме строящемся полностью законно, со всеми разрешительными документами;

– Ваша сделка будет застрахована, т.е. ваши риски снижаются до минимума. В самом плохом случае вы получите свои деньги обратно;

– Регистрация в МФЦ спасёт вас от двойных продаж – это делается для того, чтобы вашу квартиру не продали 2, 3 раза;

– Строительство по 214 ФЗ ведется комплексно, а это значит, что жилой комплекс будет состоять из нескольких домов, да ещё и с хорошо благоустроенной придомовой территорией.

Недостаток:

– У новостроек по 214 ФЗ есть только один недостаток – это ВЫСОКАЯ ЦЕНА. Она всегда выше, чем у ЖСК (215 ФЗ) или у застройщиков, продающих по договору займа. А как вы хотели? Хорошее качество строительства и полностью законная стройка стоит денег.

Итого:

Из личного опыта могу сказать, что застройщика нужно выбирать не по какому закону он строит, а по его репутации. Например, я сам покупал квартиру по ЖСК (215 ФЗ), мне повезло мой дом достроился))), он качественный и я в нем живу по сей день. Но это мой опыт.

 Более того, я знаю хорошего, надёжного застройщика, строящего и продающего свои дома уже 10 лет по договору займа, и всё хорошо. На его счету 10 сданных комплексов, и люди живут в них и счастливы.

А вам я рекомендую следующее: если у вас нет знакомого Агента, который подберёт вам хорошего, надёжного застройщика, чем я и занимаюсь, то покупайте квартиры в новостройках по 214 ФЗ. НО! Не ориентируйтесь на самую дешевую цену – это фонарь, пролетите. Ищите застройщика с надёжной репутацией.

В конце хотел бы показать вам видеообзор жилого комплекса Бриания в Краснодаре, строящегося как раз по 214 ФЗ. Смотрим →

Источник: https://real123.ru/lect_novostroyki_214_fz

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ

Новостройки по 214 фз

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”

Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона

Текст Федерального закона опубликован в “Российской газете” от 31 декабря 2004 г. N 292, в “Парламентской газете” от 14 января 2005 г. N 5-6, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 13 июля 2020 г. N 202-ФЗ

Изменения вступают в силу с 13 июля 2020 г., за исключением пункта 6 статьи 1 изменений, вступающих в силу с 28 июня 2021 г.

См. будущую редакцию настоящего документа

Текст настоящего документа представлен в редакции, действующей на момент выхода установленной у Вас версии системы ГАРАНТ

Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

Изменения вступают в силу с 27 июня 2019 г., за исключением подпункт “б” пункта 5 изменений, вступающих в силу с 28 июня 2020 г., и подпунктов “г” и “д” пункта 8, вступающих в силу с 28 июня 2021 г.

См. будущую редакцию настоящего документа

Текст настоящего документа представлен в редакции, действующей на момент выхода установленной у Вас версии системы ГАРАНТ

Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

Изменения вступают в силу с 25 декабря 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 272-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2018 г., за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта “в” пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона

Положения абзацев шестого и седьмого подпункта “в” пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона вступают в силу с 30 сентября 2018 г.

Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

Изменения вступают в силу с 11 января 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 267-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г.

Положения статьи 2, частей 1 – 2.6 статьи 3, части 1, пунктов 2, 7 части 2 статьи 3.1, статьи 13, статей 18 и 18.1, пунктов 4, 7 части 1, пункта 5 части 2 статьи 20 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 г.

Положения статей 1 – 23 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г., за исключением за исключением пункта 27 статьи 1 изменений, который вступает в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона и с 1 октября 2015 г.

Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ

Изменения вступают в силу со 2 января 2014 г.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 241-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 318-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ)

Изменения вступают в силу по истечении одного года после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 10 июля 2012 г. N 118-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 362-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2012 г.

Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 147-ФЗ

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 г.

Федеральный закон от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2009 г.

Федеральный закон от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ

Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона, за исключением пункта 17 статьи 1, вступающего в силу с 1 января 2007 г.

Источник: https://base.garant.ru/12138267/

Чем рискует покупатель апартаментов по ДДУ? – ЮК

Новостройки по 214 фз

Апартаменты быстро завоевали популярность на рынке жилья крупных и курортных городов России, и всё чаще покупатели стремятся приобрести апартаменты по ДДУ. Так, в Москве уже 30% всех вариантов помещений в строящихся комплексах класса “бизнес” и выше относятся к нежилым.

Однако правовой статус этого типа недвижимости до сих пор не урегулирован. В этой статье мы расскажем о рисках, которые есть у дольщиков проектов апартаментов, а также о других юридических особенностях этого нового формата жилья, которые следует иметь в виду при покупке.

Сначала определимся с понятием: апартамент — это помещение в здании, которое фактически пригодно для постоянной жизни, но не имеет статус жилого. Причем отметим, что это не юридическая трактовка, потому что в России нет специального ФЗ об апартаментах, и в других законах их статус не отражен.

Жилищный кодекс относит к жилым помещениям:

  1. Дом или его часть;
  2. Квартиру или её часть;
  3. Комнату.

Поскольку апартаментов в перечне нет, с точки зрения закона они относятся к нежилым помещениям. Причин появления апартаментов на рынке жилья много.

Девелоперу проще получить разрешение на их строительство, а себестоимость возведение ниже, чем у обычных многоквартирных домов.

Помимо этого, апартаменты можно построить там, где жилье возвести нельзя по каким-либо нормам, например, в центре города.

Чем отличаются апартаменты от квартир

Из-за нежилого статуса у апартаментов есть и другие рыночные особенности.

  • Владелец апартаментов не может оформить постоянную регистрацию. В редких случаях возможна временная прописка.
  • Закон не обязывает застройщиков апартаментов строить детские сады, школы и поликлиники, поэтому апартаменты дешевле на 10-30% аналогичных квартир.
  • Имущественный налог на апартаменты для физического лица выше, чем на жилые помещения. К примеру, в Москве — 0,5—2% против 0,1% от кадастровой стоимости. При этом кадастровая стоимость апартаментов может быть ниже (иногда в разы), чем у квартир.
  • Коммунальные услуги для владельцев апартаментов могут быть дороже, чем для собственников жилых помещений.

И тем не менее апартаменты популярны. Их покупают те, у кого есть жилье с пропиской, молодежь, инвесторы, будущие арендодатели.

Можно ли купить апартаменты по ДДУ

Многие потенциальные клиенты застройщиков интересуются, можно ли приобрести в рамках 214-ФЗ апартаменты.
Ответ: да, можно. Вернее, теперь можно, и только по ДДУ.

Участие в долевом строительстве апартаментов возможно давно. Однако раньше сам застройщик решал применять или не применять нормы закона о долевом строительстве (214-ФЗ).

Он мог заключать договор долевого участия или, скажем, предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

Тогда Закон о долевом строительстве распространялся только на жилые помещения.

Однако в июне 2019 года в закон внесли изменения, которые распространили 214-ФЗ на нежилые помещения.

Тем не менее дольщики проектов апартаментов всё равно остались менее защищены, чем покупатели квартир по ДДУ.

Поправками 27 июня 2019 года законодатели распространили на апартаменты долевое участие и все его гарантии.

Какие права получили дольщики апартаментов?

Покупатель апартаментов теперь имеет такие же права, как участник долевого строительства, которому продают квартиры по 214-ФЗ. В частности, он может рассчитывать на:

  • защиту от повторных продаж благодаря обязательной регистрации ДДУ в Росреестре;
  • защиту от нарушения сроков передачи готового объекта, за что застройщику грозит неустойка (кстати, как рассчитать и потребовать неустойку можно узнать здесь);
  • соответствие качества апартамента (в том числе фактической площади в пределах 5% от заявленной) условиям договора и проектным документам. В противном случае дольщик может расторгнуть договор с застройщиком, потребовать возврата денег и взыскать неустойку по ДДУ.

Однако проблемы у дольщиков проектов апартаментов начинаются в случае банкротства застройщика, и решаются они не так, как у дольщиков квартир.

Несмотря на все гарантии, есть две ситуации, в которых покупатель апартаментов может пострадать из-за статуса помещения. Какой бы тщательной ни была проверка застройщиков, время от времени они терпят крах.

И в этом случае покупатели рассчитывают либо на выплату компенсаций из Фонда защиты прав дольщиков, либо на достройку объекта и передачу квартир уже от другого застройщика.

Увы, именно эти правила не распространяются на покупателей апартаментов.

Дольщик апартаментов не получит деньги из компенсационного фонда

В 2017 году власти учредили Фонд защиты прав дольщиков. С тех пор каждый застройщик отчисляет в этот фонд 1,2% стоимости ДДУ. Из этой “кассы взаимопомощи” финансируются долгострои или выплачиваются компенсации дольщикам.

Однако законодатели предусмотрели, что компенсация выплачивается только покупателям жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, площадью не более 7 кв.м. (имеются в виду кладовки). Апартаментов в этом перечне нет.

Дольщик апартаментов может заявить только денежное требование при банкротстве застройщика

После объявления застройщика банкротом дольщики могут предъявить требования двух видов:

  • передача жилого помещения;
  • денежное требование (т.е. требование вернуть деньги).

Соответственно при банкротстве застройщика апартаментов его дольщики могут заявить только денежное требование, ведь их помещения нежилые, тогда как дольщики квартир в аналогичной ситуации имеют выбор.

Они могут потребовать достройку здания и передачу квартиры, чтобы потом оформить её в собственность по ДДУ, либо заявить денежное требование.

Как показывает практика, денежные требования в таких делах удовлетворяются не всегда или частично.

Покупатель апартаментов должен учитывать две перспективы.

  1. Легализовать эту фактически жилую, но формально нежилую недвижимость лоббисты пытаются с середины 2010-х гг., но безуспешно. Этому противостоят некоторые депутаты Госдумы и Правительство. Все понимают, что легализация строительства недвижимости, которая не совсем соответствует требованиям к жилью, может спровоцировать снижение качества новостроек.
  2. Даже если законодатели всё-таки юридически приравняют апартаменты к жилым помещениям, на существующую недвижимость новые статус и правила скорее всего распространяться не будут.

Как видим, при покупке апартаментов возникает много правовых нюансов, поэтому дольщику лучше обратиться за юридической консультацией.

Мы в компании “Хелп Консалтинг” знаем, как проверить застройщика, проанализировать его проектную документацию, спрогнозировать риски при покупке апартаментов. Помимо этого, наши юристы помогут и другим клиентам, к примеру, участникам подрядных сделок.

Эксперты разъяснят суть подрядных отношений, продемонстрируют образец договора подряда, опишут возможные выгоды и риски его участников.

Источник: https://help-ddu.ru/214-fz/apartamenty-po-214-fz

Покупка квартиры в новостройке по ФЗ 214. С истории принятия и по сегодня. Часть № 1

Новостройки по 214 фз

Я в своих статьях ссылаюсь на Федеральный закон 214 – сокращенно ФЗ 214. Решил кратко рассказать немного от нем, чтобы было понятно, что это такое. Историю как он вступал в силу, про его изменения. А так же о терминах которые используются в деловом обороте, про этот закон. Если вы в процессе планирования покупки квартиры, надеюсь вам будет это полезно.

1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Принят он был в конце 2004 года. Помню в начале 2005 года, когда только прошла информация, что такой закон принят, а информации еще не было, я пошел в регистрационную палату. Узнать, как теперь работать с новостройками. И получил ответ, что ждите 1 апреля, тогда и приходите.

Это сейчас легко, вышел новый закон, в интернете его нашел. А тогда с этим было значительно сложней. Найти данные о законе сразу было невозможно. Нужно было искать информацию.

Еще больше вопросов этот закон вызвал у строителей. От них было много запросов, по этому закону. Например было не понятно, что делать с квартирами которые начали строить до вступления этого закона в силу.

Только в Саратове было огромное количество квартир в домах которые начали строит до 1 апреля 2005 года.

Примерно в феврале 2005 года, пришло разъяснение, что те объекты строительства по которым начато строительство до 1 апреля 2005 года не нужно регистрировать в регистрационной палате. Насколько известно, тогда и палата еще не готовы была к этой регистрации. Ведь с момента принятия закона и вступления в силу прошло чуть больше 3 месяцев.
Возник вопрос, как понять, что строительство начато до 1 апреля 2005 года.
Было получено разъяснение, что документом, которое является решающим, в том, начато строительство это «разрешение на строительство». Чтобы его получить, нужно было иметь оформленную земли.

Многие строители в тот момент получили разрешение на строительство в марте 2005 года, чтобы не регистрировать квартиры в палате.

Тогда привыкли сначала строить, а потом уже получать бумага, а по ФЗ 214 это было невозможно. Нужно было сначала получить все документы, подать это палату, и только после того как она все проверит и подтвердит, что все правильно, можно было начитать продажи. Поэтому переходный период затянулся на несколько лет.

Были в тот период и нарушения ФЗ 214, когда строители декларировали, что у них все по закону, а на самом деле его нарушали.

Например помню пришли в одну маленькую строительную фирму, начинаем узнавать какие у них документы. Нам директор заявил, что у него есть «разрешение на строительство» до 1 апреля. Попросил его нам показать. А он дает «разрешение на строительно – монтажные работы».

Я ему сказал, что это не разрешение на строительство. Он настаивал, что это и есть разрешение. Я специально проконсультировался по этому вопросу. Оказалось, он было не прав.

Это было нарушением закона, и к чему это приведет, было не ясно, лучше не рисковать. Я сообщил об этом своим клиентам. Они послушали меня и купили квартиру в другой новостройке. Как оказалось, что хорошо не купили в этом доме.

Его потом из-за этого остановили, и он долго не строился.

Другой случай который вспоминаю, о нарушение ФЗ 214, это когда в крупной строительной фирме ссылались на закон о инвестиционной деятельности, поэтому в этом случае не нужно регистрировать договор в палате.

Я ездил с юристом специально в эту строительную компанию. Мы там вели с ними диспут на эту тему. В ФЗ 214 было написано, что закон не распространяется только на ЖСК – Жилищно Строительные Кооперативы. В остальных случаях нужно продавать квартиры через регистрацию в палате. Юрист доказывал, что они могут продавать квартиры через инвестиционные договора.

В результате когда им пришло время получать свидетельство на квартиры, их договора были признаны нарушением закона, и все их клиенты получали свидетельство на основании решения суда. Покупателям квартир в этом доме повезло, что дом достроили.

Таких ситуаций было в то время много.

До кризиса конец 2008 года — 2009 года, рынок новостроек сильно рос.

Тогда уровень жизни людей сильно вырос. Люди понесли деньги в недвижимость и в том числе в новостройки.

Цены на новостройки росли очень быстро. Например перед кризисом они за год удвоились.

Банки с ипотекой только вышли на рынок и это тоже дало сильный импульс развития.

Доходило до того, что строители в зиму стали использовать дорогие присадки которые добавляли в бетон, чтобы он мог в мороз застыть. Вот не знаю как это выглядит технически, мне рассказывали, что даже с помощью электричества обогревали бетон, чтобы он зимой схватывался. Делали это для того, чтобы не терять время зимой, и как можно больше строить новых домов.

Такой был спрос, когда уходилось все.

Проблем тогда с незавершенными стройками почти не было.

Наверное поэтому в этом период не стали принимать законов, по которым крупно штрафовали за нарушение ФЗ 214 .

После кризиса конец 2008 — 2009 года, это произошло.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/krediti/pokupka-kvartiry-v-novostroike-po-fz-214-s-istorii-priniatiia-i-po-segodnia-chast--1-5c8d609e45d59200b55955bd

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.