Новое в долевом строительстве с 2020 года

Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем

Новое в долевом строительстве с 2020 года

Эксперты прокомментировали важные поправки в законодательство о долевом строительстве: новые гарантии улучшат положение дольщиков, но меры поддержки застройщиков приведут к уменьшению размера их компенсации в случае задержки строительства. Также эксперты рассказали, как нарушались права дольщиков в этом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось

13 июля этого года в Закон об участии в долевом строительстве были внесены изменения1. Адвокат Наталья Тарасова рассказала о поправках, касающихся эскроу-счетов. Прежде она напомнила, что с июля 2019 г.

застройщиков обязали заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с использованием эскроу-счетов. Это значит, что в банке открывается специальный счет, на который перечисляются денежные средства покупателя недвижимости для передачи их застройщику.

Деньги дольщика находятся в банке весь период строительства. Застройщик может их забрать только после ввода объекта в эксплуатацию.

Для дольщиков использование эскроу-счетов при заключении ДДУ является гарантией возврата денег.

В случае банкротства застройщика, вступления в силу решения арбитражного суда о его ликвидации, при предъявлении кредитором требования о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и забрать деньги, внесенные на эскроу-счет. В случае банкротства банка, в котором размещены средства на покупку недвижимости, дольщики-физлица могут получить страховое возмещение, но не более 10 млн руб.

Согласно июльским поправкам застройщику больше не нужно ждать регистрации права собственности на первую квартиру, чтобы получить деньги с эскроу-счета. Достаточно представить в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В этом случае срок получения застройщиком денежных средств значительно сократится.

Дольщиков больше не смогут обманутьСчета эскроу и контроль банков помогут сохранить переданные застройщикам денежные средства
Наталья Тарасова рассказала также о предоставлении дополнительных гарантий участникам долевого строительства, которые решили использовать для покупки недвижимости средства материнского капитала. Их можно вернуть, если ДДУ был прекращен.

Это касается и тех случаев, когда маткапитал использовался при заключении кредитного договора (договора займа) для расчетов по ДДУ, который впоследствии был прекращен.

Уполномоченный банк на основании заявления дольщика направляет в Пенсионный фонд РФ запрос, после чего возврат средств осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров отметил еще несколько важных изменений, предусмотренных новым законом.

Так, застройщики смогут выдавать целевые займы дочерним обществам, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, если согласно техническому плану площадь построенного здания отличается от площади в проектной документации не более и не менее чем на 5%. Это возможно, только если не изменилось количество этажей, помещений и машино-мест.

Также предусмотрены изменения, упрощающие процедуру регистрации права собственности, которые призваны облегчить жизнь как застройщикам, так и дольщикам. Застройщики получили право самостоятельно регистрировать право собственности на объект долевого строительства за дольщиками.

Соответствующее заявление и доверенность при этом не требуются.

После завершения процедуры регистрации застройщик передает собственнику выписку из ЕГРН, а затем собственник представляет в орган регистрации подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по ДДУ для совершения на нем специальной регистрационной надписи.

С учетом нововведений залог земельного участка (залог прав аренды, субаренды) в пользу дольщиков или банка прекращается после постановки дома на кадастровый учет. Подавать заявление о прекращении залога застройщику не нужно, Росреестр удалит запись о нем самостоятельно. Правило действует, если земельный участок образован в границах, в которых он переходит в собственность дольщиков.

«Поправки коснулись и проектной документации, – отметил ведущий юрист ООО “Содружество земельных юристов” Павел Лобачев. – Теперь застройщики обязаны вносить изменения в проектную декларацию ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Был расширен перечень сведений, которые подлежат отражению в декларации».

Также Павел Лобачев рассказал, что в этом году правительство утвердило несколько актов, регулирующих рынок долевого строительства. Для поддержки застройщиков в период пандемии в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 установлены ограничения их ответственности:

  • не начисляется неустойка, не придется возмещать убытки за нарушение сроков передачи квартир, допущенное с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г.;
  • не начисляются проценты за просрочку возврата денег при расторжении ДДУ;
  • если требования об уплате неустойки, процентов и возмещении убытков предъявлены до 3 апреля 2020 г., то застройщику предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.;
  • до 1 января 2021 г. уполномоченные органы не вправе обращаться в арбитражный суд с требованием о приостановлении деятельности застройщика, а объект застройки не может быть включен в реестр проблемных.

После принятия Постановления Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566 стала возможна льготная ставка по кредиту в размере 6,5% годовых на покупку жилья в новостройках. Это позволило застройщикам увеличить продажи даже в сложный период пандемии.

Требования к организации государственного контроля в сфере долевого строительства получили закрепление в Постановлении Правительства РФ от 2 сентября 2020 г. № 1336. Установлены механизмы госконтроля за деятельностью застройщиков, в частности его формы: внеплановые проверки, контроль без взаимодействия с застройщиками, профилактика нарушений и принятие мер по их пресечению.

«4 сентября премьер-министр Михаил Мишустин сообщил о подписании постановления Правительства РФ. По его словам, принятые изменения должны ускорить темпы достройки проблемных объектов и выплаты компенсаций за недостроенное жилье, – добавил Павел Лобачев. – Но только время покажет, не повлияет ли унификация методики расчета на объективность расчетов».

Несмотря на принимаемые меры по защите прав дольщиков, они продолжают сталкиваться с проблемами. Наталья Тарасова напомнила о нескольких громких делах этого года.

  • В Ростове-на-Дону к сносу готовится 175 домов. Без квартир могут остаться около 4,5 тысячи человек. У застройщика не было надлежащей разрешительной документации.
  • В Томской области директор двух коммерческих организаций, рекламировавших дом в поселке Ключи, предстанет перед судом по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере. С декабря 2015 г. по февраль 2019 г. она собирала деньги у дольщиков, не имея материально-технической базы для строительства. Сумма ущерба составила более 18 млн руб.
  • «Проминстрах» рассылает пострадавшим дольщикам письма с угрозами уголовного преследования. Например, такое письмо получила Лейла Таирова, купившая квартиру в ЖК «Солнечная система», который начинал строить обанкротившийся застройщик UrbanGroup. Пытаясь вернуть свои деньги, женщина добилась в суде не только компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, но и страховых выплат за срыв сроков сдачи объекта. Она даже получила исполнительный лист об аресте имущества «Проминстраха». Именно это страховщик называет покушением на мошенничество и требует отозвать исполнительный лист, поскольку компенсацию от фонда Лейла Таирова уже получила. Конечно, такие действия «Проминстраха» нельзя назвать правомерными.
  • Наряду с классическими случаями строительства многоквартирных домов на не предназначенных для этого земельных участках и подмены ожидаемых квартир нежилыми апартаментами в этом году массовое распространение получили случаи задержки строительства из-за пандемии и запрета на работу стройобъектов.

Павел Лобачев подтвердил, что пандемия сказалась на темпах строительства, и обратил внимание на то, что в случае нарушения его сроков дольщики получат куда меньшую компенсацию в связи с введением мер поддержки застройщиков, предусмотренных Постановлением Правительства РФ № 423, о которых речь шла выше. «Сохраняется проблема банкротства застройщиков. На 2020 г. установлен запрет на возбуждение новых дел о банкротстве, но это не гарантирует, что их не будет в 2021 г., – продолжил юрист. – Остается актуальной проблема качества построенных объектов, например несоответствие их проектам, замена стройматериалов на более дешевые и т.д. Кроме того, в случаях, когда ответственность застройщика была застрахована, при наступлении страхового случая, например банкротства, дольщики сталкиваются с трудностями в получении страхового возмещения».

Как минимизировать риски, рассказали Павел Лобачев и Наталья Тарасова.

  • Проверьте застройщика, чтобы удостовериться в его надежности. Для этого нужно изучить единый реестр застройщиков, выяснить, есть ли у него проблемные объекты, проверить наличие судебных споров, изучить учредительные документы, данные готовых отчетов и бухгалтерский баланс, аудиторское заключение (можно найти на сайте застройщика).
  • Проверьте проектную и разрешительную документацию на объект на сайте застройщика.
  • Внимательно ознакомьтесь с договором долевого участия. Важно обратить внимание на параметры квартиры и условия о сроке, порядке ее передачи и об ответственности за их нарушение.

(О том, как проверить застройщика и что должно быть указано в договоре долевого участия, читайте также в статье «Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме».)

Кроме того, при приобретении апартаментов важно помнить, что они будут считаться нежилым помещением. В случае банкротства застройщика покупатели такой недвижимости не вправе включаться в реестр требований участников строительства.

А реестр этот имеет большое значение, поскольку включенные в него дольщики смогут получить свои квартиры после того, как застройщика заменят и дом все же достроят.

При этом покупатели апартаментов смогут лишь потребовать вернуть переданные застройщику денежные средства, что с учетом его банкротства будет малоперспективно.

Юристы рекомендуют обращаться с претензией к застройщику или в суд, если ваши права нарушены. В суде можно взыскать компенсацию в случае передачи объекта ненадлежащего качества. Если были существенно нарушены условия договора, вы вправе требовать его расторжения, возврата уплаченных денежных средств, неустойки и возмещения морального вреда.

«Но важно понимать, что если застройщик на грани банкротства, то вероятность получить деньги невысока. Поэтому целесообразно сохранить договор в силе, чтобы после завершения строительства стать обладателем квартиры, – предупредил Павел Лобачев.

– В этом случае вам нужно будет обратиться в суд для включения вашего требования в реестр требований участников строительства».

Если застройщик нарушает условия договора, повлиять на него можно, обратившись в уполномоченный орган, который осуществляет контроль за соблюдением застройщиками Закона об участии в долевом строительстве (например, в Москве это Москомстройинвест).

Если ответственность застройщика была застрахована, вы вправе обратиться за получением страхового возмещения. Но помните: при выплате возмещения в размере внесенных по договору долевого участия денежных средств вы утратите право на квартиру.

Оноприенко Инесса 1 Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Источник: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/news/rynok-dolevogo-stroitelstva-v-2020-g-po-novomu-reguliruem-i-riskuem/

Дду в 2020ом, что осталось?

Новое в долевом строительстве с 2020 года

Рынок долевого строительства претерпевает колоссальные изменения. Виной тому – существенное вмешательство государства как основного регулятора данной сферы.

Ведь изменения в госзащите дольщиков (об основных аспектах защиты мы писали здесь) повлекли за собой качественные и количественные изменения числа девелоперов.Вмешательство государства обусловлено излишне частыми банкротствами застройщиков.

Например, к середине лета свыше 200 московских девелоперов стояло на грани банкротства. И эти компании заключили ДДУ, по которым должны были сдать порядка 136 000 квартир.

Суть проблемы

Государство с 1 июля 2019 года перевело долевое строительство на новые правила. Самое важное изменение в законе – финансирование строительства.

Теперь девелопер работает не с деньгами дольщиков, а с кредитами. А деньги в счет оплаты ДДУ (договор долевого участия) хранятся на эскроу-счетах.

И застройщик сможет получить к ним доступ только после сдачи «квадратных метров» жилья в эксплуатацию.Но государством же была предусмотрена важная оговорка: «новые правила» применимы только для объектов, которые возводятся по разрешениям на строительство, выданным после 01.07.2018.

Следовательно, все разрешения, полученные до этой даты, автоматически попадают под действие старого варианта законодательства. Несомненно, более лояльного к застройщикам.И девелоперы спешили оформлять разрешения именно до 1 июля 18 года.

То есть выданных разрешений хватит как минимум на 5-6 лет активного строительства. Ведь по тем разрешениям можно построить порядка 51 млн. кв.м. жилья.Следовательно, «новые правила» заработают еще не скоро.

И, вероятней всего, большинство современных дольщиков будет нервничать вплоть до того момента, когда их дом окажется сдан в эксплуатацию. Вот только тенденции пока отнюдь не радужны.

Итоги долевого строительства за 2018 год

За 2018 год девелоперы не смогли сдать 3,6 млн. кв.м.жилья. То есть, по сути, практически половину того, что закладывалось в планах. С учетом возводимых 8 млн. кв.м. новостроек вместе с соцобъектами, квартир оказалось исчезающее мало.Эти 3,6 млн. кв.м. приходятся на 111 компаний-девелоперов, которые уже признаны банкротами.

То есть они вообще не будут достраивать объекты по заключенным договорам. Возможно, кто-то другой и возьмется. Вот только 60% объектов (2 160 000 кв.м. жилья) должны были быть сданы к 2020 году.Это значит, что готовность составляет всего 30% и меньше. Вряд ли найдется инвестор, который заинтересуется недостроем.

И бремя достраивания будет переложено либо на дольщиков (если они решатся на создание ЖСК), либо на государство.Сколько займет строительство этих объектов? Не год и не два. Возможно 5-10 лет. И все это время дольщики будут жить в постоянном напряжении, что больно ударит и по кошельку, и по здоровью.

Что же делать дольщику, который заключил ДДУ с компанией, признанной банкротом? Придется принимать принципиальное решение, «или-или»:

  • смиренно ждать (надеяться и верить), когда дом будет передан другому девелоперу и окажется наконец-то сдан;
  • попытаться выйти из договора и вернуть свои деньги.

Краткая сводка по 2019 году

Но на этом печальные итоги еще не заканчиваются. Под угрозой – еще 198 девелоперов, которые не успевают сдать 861 объект суммарной площадью 7,8 млн. кв.м. И, возможно, не успеют: из-за финансовых проблем им не на что вести строительство, никак не перекредитоваться, а кредиторы уже вознамерились инициировать процедуру банкротства.

Дольщики, застройщики которых еще только «планируют обанкротиться», могут попытаться выйти из договора, не дожидаясь инициации банкротства. О том, что делать в ситуации с застройщиком-банкротом (потенциальным банкротом) можно узнать из этой статьи.Все это ведет к тому, что суммарный объем долгостроев превысит 20 млн. кв.м. жилья. При средней площади квартиры в 56 кв.м.

это более 357 000 отдельных квартир!

Перспективы долевого строительства

Дальше будет только хуже. По мнению экспертов, а также представителей банковской сферы, рынок долевого строительства претерпит колоссальные изменения. Из-за сверхвысоких требований закона к концу 2019 года рынок покинет порядка 30% небольших компаний-застройщиков.

К этой цифре можно прибавить девелоперов, которые строят дешевые объекты в невостребованных районах, или в местах с неразвитой инфраструктурой и плохой транспортной доступностью. Они банально не смогут быстро «отбить» кредитные деньги. Да и не факт, что кредитные организации (банки) согласятся кредитовать подобное строительство.

Что в итоге? По разным оценкам, стоимость «первички» подрастет на 30%, т.е. почти на треть. А все потому, что теперь нельзя купить квартиру на стадии «котлована», т.е. инвестировать свои деньги в строительство.

Девелоперу же придется брать кредит, причем под ощутимо высокий для бизнеса процент. Эксперты отмечают, что банки готовы кредитовать строительство домов под 13% и более.

Естественно, это кредитное бремя застройщики будут делить с клиентами. А многие уверены, что все «перерасходы» лягут как раз на покупателей квартир. Девелопер вряд ли откажется от маржи.

Небольшой нюанс и выводы

Еще один момент: исчезновение небольших и средних компаний. Все, что они смогут сделать – завершить текущие проекты (и то, если «захотят»). И, как известно, сокращение предложения влечет за собой рост стоимости. Так что к указанным выше 30% можно прибавить еще сколько-то.

Получается, что рынок долевого участия в строительстве практически прекращен. По крайней мере, в том виде, в котором он существовал до 2018 года. С учетом того, что более 80% жилья в новостройках продается именно по ДДУ, рынок недвижимости серьезно изменится.

Повышение цен на «первичку» потянет за собой удорожание квартир на вторичном рынке. И средне- и малообеспеченному гражданину России придется довольствоваться либо квартирами меньшей площади, либо покупать участок и строить дом за городом, либо делить жилплощадь с родственниками.

Также не стоит забывать о рынке ипотечного кредитования: чем дороже будут стоить квартиры, тем меньше людей будет брать ипотеку. От этого пострадает и банковский сектор.Несмотря на отнюдь не радужные перспективы, реальные последствия «отмены» долевого строительства стоит ждать не менее чем через 1-2 года.

Именно к этому сроку будут достроены (или не достроены) текущие объекты, а полученные до 2018 года разрешения на строительства окажутся исчерпаны. Мы же будем следить за ситуацией.

Долевое строительство в 2020 году. ДДУ отменят?

Новое в долевом строительстве с 2020 года

Закон № 214-ФЗ меняется очень часто, и несколько раз происходили революционные изменения. В 2014 году было введено обязателньое страхование. После провала страхования частными страховщиками в 2017 году был создан Фонд защиты дольщиков. Причиной изменений в 2018 году послужили регулярные жалобы обманутых граждан. Наиболее распространенными случаями мошенничества были:

  • заключение незаконных договоров, которые через суд после строительства объекта признавали недействительными;
  • строительство на земле, непредназначенной для многоквартирных домов, которые после признаются самовольными постройками;
  • продажа не принадлежащей застройщику недвижимости;
  • заключение сделок с заложенным имуществом;
  • банкротство компаний.

В 2017 году официальное количество «обманутых дольщиков» составило 38,1 тыс. человек, а реальное количество пострадавших в несколько раз выше статистики. Зимой 2017 года Президент РФ акцентировал внимание на проблемах института, а также поручил Правительству РФ разработать ряд реформ в сфере долевого строительства.

Одним из главных шагов к цели стало внесение в 2018 году поправок в ФЗ № 214 и переход на заключение договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) через эскроу-счета. Суть новых механизмов финансирования заключается в добавлении новых гарантий дольщикам и ужесточении требований к застройщикам.

Требования к застройщику: новые правила

С 1 июля 2019 года строительная организация, чтобы называться застройщиком, должна иметь:

наименование «специализированный застройщик»

т.е. соответствие компании всем правовым и организационным нормам

не менее 3 лет опыта

в строительстве многоквартирных домов

не менее 5 000 квадратных метров

на которые получено разрешение на ввод в эксплуатацию

наименование «специализированный застройщик»

т.е. соответствие компании всем правовым и организационным нормам

не менее 3 лет опыта

в строительстве многоквартирных домов

не менее 5 000 квадратных метров

на которые получено разрешение на ввод в эксплуатацию

После изменений в законе № 214-ФЗ денежные средства дольщиков не будут поступать сразу на счёта застройщиков и не смогут быть использованы в строительстве объекта недвижимости.

Речь идет о введении системы эскроу-счетов, при которой деньги замораживаются и выдаются компании только после сдачи дома. При банкротстве компании клиенты смогут без потерь вернуть вложенные суммы.

А для того чтобы ввести контроль и за третьей стороной, Правительство РФ установило критерии допуска банков к работе с эскроу-счетами.

Следствием изменений станет значительное сокращение количества недобросовестных компаний. Возможность заключать договоры долевого участия будет только у надёжных фирм с большим опытом работы, что предполагает более высокий уровень гарантий для граждан.

Также застройщику необходимо наличие на банковском счете неприкосновенной суммы денежных средств в размере не менее 10% от стоимости планируемой постройки. Этот процент ощутимо велик в масштабах недвижимости. Нововведение ликвидирует компании с небольшим бюджетом.

К такому результату может привести и поправка в части уставного капитала. Теперь его минимальный размер зависит от площади всех строящихся помещений. Специалисты делают вывод, что большие федеральные игроки в сфере недвижимости останутся и быстро перейдут на изменённое законодательство, а мелкие и вновь появившиеся фирмы не смогут с ними конкурировать.

Кроме того, застройщиков обязали своевременно и точно размещать сведения о своей деятельности в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). За невыполнение данной нормы компаниям грозит административная ответственность.

Счета эскроу или взносы в компенсационный фонд

Наибольшего внимания заслуживает решение законодателя о создании третьего лица между продавцом и покупателем в виде банка.

При реализации на практике изменений ожидается, что деньги на строительство можно будет получить фирмам от соответствующих банков в кредит, процент которого будет зависеть от величины вкладов.

Таким образом, законодатель в целом пытается разрешить проблемы «обманутых дольщиков» и стремится к страхованию денежных средств покупателей недвижимости.

Одновременно повышаются расходы компании в части невозможного использования финансов на этапе строительства, а также оплаты посредничества с банком и дополнительного документального оформления, что, ожидаемо, будет включено в стоимость недвижимости.

Продолжить строительство с привлечением средств дольщиков, то есть без счетов эскроу, стало возможно, только если выполняются следующие условия:

строительство домов уже ведется;

степень готовности объекта строительства составляет не менее установленного Правительством РФ процента (обычно – 30%, для некоторых ситуаций – 15 и 6%);

договоры долевого участия заключены в отношении не менее 10% общей площади помещений;

уплачиваются взносы в компенсационный фонд.

Создание компенсационного фонда, куда застройщики должны перечислять процент от каждой сделки, чтобы получить разрешение на регистрацию договоров долевого участия, является еще одним способом защиты интересов дольщиков.

Изначально планировалось повышение ставки взноса до 6%, однако законодательно закрепленной осталась ставка в 1,2%.

Денежные средства составляют резерв и идут либо на выплаты пострадавшим дольщикам, либо на достройку проблемных объектов.

После объявления об изменениях в законодательстве во многих регионах РФ было зарегистрировано увеличение количества ДДУ. Показатели января-августа 2019 на 19% превысили показатели аналогичного периода 2018 года и почти на 45% показатели 2017 года. При этом большая часть договоров продана юридическим лицам – компаниям, что связано с желанием застройщиков закончить проекты по старой системе.

Данная статистика подтверждает актуальность долевого строительства и нежелание компаний переходить на сложную систему эксроу. Фирмы сами у себя выкупают недвижимость до необходимого показателя. Однако и физические лица участвуют в рекордной статистике – это реакция граждан на изменения в законодательстве и прогнозируемое повышение цен.

Несмотря на то, что еще 5 лет назад Правительство РФ предлагало отказаться от долевого строительства, цифры доказывают востребованность данного института и гражданами, и компаниями застройщиками. Редакция ФЗ № 214 ФЗ оправдана нынешней статистикой обманутых граждан и будет способствовать сведению рисков при заключении договоров долевого участия к минимуму.

Проблема в том, что изменения уже привели к увеличению стоимости квадратного метра, и, скорее всего, с повсеместным распространением эскроу статистика ухудшится.

Недостаток платежеспособных покупателей может привести к падению спроса и повлиять на качество строительства, чтобы хоть как-то компенсировать вновь появившиеся расходы.

Поэтому важной задачей на сегодняшний день является не допустить отклика изменений на качество объектов недвижимости и отсутствие конкуренции среди компаний-девелоперов.

Источник: https://xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/dolevoe-stroitelstvo-v-2020

Изменения в законе о долевом строительстве с 2020 года

Новое в долевом строительстве с 2020 года

Проектное финансирование жилых помещений с привлечением средств кредитных учреждений стартовало в 2020. Фактически, реформа отменяет ДДУ. К заключению таких договоров привыкли граждане, решившие приобрести жилые помещения с «фундамента», в недостроенном объекте. Новая схема в покупке жилья изменит рынок жилой недвижимости.

По замыслу, нововведения призваны уменьшить число вкладчиков, не получивших жилье. Вложившиеся в строительство россияне, не будут больше рисковать собственными деньгами, а жилье будет покупаться уже в доме, который полностью готов.

Экроу – счета

Денежные средства от населения при возведении домов могут привлекаться только с использованием специальных счетов. Это экроу-счета, действующие с 1 июля нынешнего года.

На каждого из вступивших в долевое строительство будет оформляться счет. И это не будет возможным без участия банка. В ДДУ будут принимать участие уже не две, а три стороны.

Это кредитное учреждение, вкладчик и застройщик.

В.Путин поручил чиновникам, относящимся к исполнительной ветви власти, разработать и утвердить критерии, которые учитывают готовность МКД и число оформленных ДДУ после июля 2019 года. До этого времени окончание строительных работ будет происходить по старой схеме.

Определение ДДУ

Долевая схема возведения домов многоквартирного типа представляет собой вид инвестиционной деятельности. В этом процессе россияне вкладывают в строительство собственные деньги. Иными словами, финансируют деятельность застройщика. В процессе сотрудничества принимают участие следующие стороны:

  1. Застройщик: это фирма, которая взяла в аренду или на праве бессрочного пользования землю. На участке строительная фирма возводит многоквартирный дом. Дольщики привлекают свои средства.
  2. Депонент: гражданин, организация. Эта сторона договора вкладывает финансы в возведение дома. Задача – дальнейшее получение жилого помещения.

ДДУ – это в письменном виде контракт. Его пункты описывают условия, на которых проводится сделка. Он регистрируется: правило устанавливает ст. 4, п. 3 N214 ФЗ.

Регистрация ДДУ занимает один месяц. Помещение становится имуществом дольщика после введения дома в эксплуатацию, подписания акта приема-передачи.

ДДУ заканчивает правовое действие после исполнения сторонами всех условий.

Последние новости

В 2000-х годах дольщиков часто обманывали. Мошенничество содержалось в том, что люди, которые вкладывались в жилое строительство, не получали вовремя свои квартиры, либо застройщик десятилетиями не достраивал дом. В крайнем случае, застройщик просто исчезал с рынка вместе с инвестициями граждан.

Несколько исправил ситуацию принятый N214 – ФЗ. Он обязал регистрировать ДДУ. Это помогло избавиться от нелегальных схем строительства. Но до конца нерадивые застройщики не исчезли с рынка. По федеральному реестру, свыше 30000 дольщиков находятся в статусе обманутых.

Этапы, ведущие к реформе:

  1. 2010 год: впервые возникли предложения, в которых высказывалась мысль об отмене ДДУ.
  2. Через 5 лет Игорь Шувалов принял решение отменить ДДУ к 2020 году. Но планировалось, что это будет проходить по этапам.
  3. Два года назад (2017) М.Мень, будучи чиновником строительства и ЖКХ, назначил переход на проектное финансирование застройки на замену ДДУ.
  4. В.Путин во время телефонной линии с россиянами (2018 год), дает указание министрам выйти на новые, более усовершенствованные способы приобретения жилых помещений к летнему сезону 2020.
  5. В 2018 (4 квартал) в N478 ФЗ были внесены изменения в законодательство РФ.
  6. Кроме того, было решено, что необходимо достроить жилые дома по – старому.

Предупреждение

Весной 2019 вступило в правовую силу Постановление Правительства. Оно было издано во исполнение указания Президента. N480 Постановление утвердило показатели готовности строительного объекта. А также утвердило условия, при которых строительная фирма вправе рассчитывать на деньги от населения.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Без экроу-счетов достраивать дом можно. Но при степени его готовности не менее 30%. Число оформленных ДДУ – не менее 10% от общей площади квартир в доме.

2019 год

Реформа была введена в целях решения проблемы дольщиков, обманутых ранее. В РФ продумали разные варианты возведения домов. Теперь оно происходит с привлечением займов от банков, а также применением экроу-счетов. На них будут находиться финансы вкладчиков в строительство вплоть до его окончания.

С лета 2019 года в РФ отказываются от ДДУ, и они более не заключаются. Считается, что станет гарантией законности строительства. В частности, ужесточены требования, предъявляемые к застройщикам. В результате недобросовестные застройщики уйдут с рынка.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/izmeneniya-v-dolevom-stroitelstve.html

214 фз – изменения в 2020 году

Новое в долевом строительстве с 2020 года
В 2020 году вступили в законную силу изменения в Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве». Граждане получили больше гарантий получения квартир взамен вложенным денежным средствам. Застройщики столкнулись с целым рядом ограничений и новых механизмов финансового регулирования.

Настолько существенно этот закон, в обновленной редакции с изменениями, сможет теперь защитить права дольщиков и сократить обманутое количество граждан этой категории в регионах страны? Давайте попробуем разобраться и проанализировать вместе с адвокатом Ефремовым, какие изменения 214 ФЗ произошли в 2020 году.

Одно из основных нововведений – создание так называемого реестра застройщиков. Постановлением Правительства еще будет дополнительно отрегулирован механизм включения строительных компаний в данный реестр.

Но уже сегодня можно сказать, что реестр поможет гражданам определять надежность той или иной строительной компании и не связываться с фирмами-однодневками. Так что поправки в нормативный акт в этой части будут очень полезны для будущих дольщиков.

Следующее важное нововведение касается информации об объектах строительства. С 2020 г. застройщики обязаны размещать всю имеющуюся по строящемуся объекту проектную декларацию в сети интернет.

Организация несет теперь ответственность за своевременность и актуальность размещённой по строящемуся объекту информации.

Дольщик же, с 2020 года, прежде чем заключить договор долевого участия со строительной организацией, должен ознакомиться в интернете с документами по дому, который строится и убедиться в законности строительных работ.

Следующее изменение закона – с 2020 г. Законом «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено формирование цены покупаемого объекта недвижимости как производной стоимости квадратного метра жилья на площадь приобретенного жилого помещения. Теперь вопросы оплаченной, но недостающей площади передаваемого помещения отпадет, как и судебные споры по данному вопросу.

Кроме того, теперь деньги граждан может привлечь для строительства только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом, а размер такого уставного капитала организации должен быть не менее стоимости всех возводимых объектов этой компании и никак не ниже 150 млн. рублей. Без сомнения, это важное изменение правил российского строительного рынка.

Еще одно изменения 214 ФЗ – появление эскроу-счетов в банках, на которые граждане должны перечислять свои сбережения в надежде получить построенный дом и заветное жилье. Компания сможет снять эти деньги, только если он построит дом и сдаст жилые помещения.

Всё теперь по справедливости и с гарантией! Это существенное дополнение существенно упростит жизнь дольщикам, усложнит работу застройщиков и, скорее всего, скажется на стоимости квартир не лучшим образом. Кстати, с 2020 г.

, оплату по ДДУ дольщик будет производить только после государственной регистрации такого договора.

Так же важно такое изменение 214 ФЗ – с 2020 г. строительная компания несет финансовую ответственность за отказ устранить существенные дефекты в переданной квартире.

При этом неустойку теперь застройщик будет платить не по 214 ФЗ, а в соответствии с Законом о защите прав потребителей. А, стало быть, неустойка в этом случае за каждый день просрочки с 2020 года будет существенно выше той, которая была ранее.

Если Вы столкнулись с недобросовестным застройщиком, который нарушил сроки передачи квартиры или передал её в плохом качестве, всегда можно обратиться к адвокату для взыскания неустойки с застройщика, который имеет опыт взыскания неустойки, штрафа и морального вреда с застройщиков. Адвокат Геннадий Ефремов и его партнеры по адвокатскому кабинету имею большой и положительный опыт по взысканию неустойки.

Все застройщики с 2020 года по новым правилам измененного законодательного акта будут обязаны скидываться по 1% от цены строящегося дома в так называемый компенсационный фонд. Из этого фонда, в случае прогорания и банкротства юридического лица, будут возвращать деньги несостоявшимся дольщикам.

То есть, это своего рода гарантия того, что на Ваши деньги купленную квартиру Вы получите, или, при плохом варианте развития событий, будет произведен возврат оплаченных по договору за неё денег.

Конечно же, этот гарантийный механизм тоже скажется на стоимости квартир будущих новостроек и в этой части изменения закона увеличать финансовую составляющую стоимости строящихся домов.

Так же теперь, в передаюотанном и измененном 214 ФЗ законодатель ввел жесткое правило, которым с 2020 года исключил обязанность застройщика платить гражданину неустойку, если последний тянул время, намеренно не принимал квартиру и придирался к несущественным недостаткам в ней. Судебная практика в прошлом году уже шла именно таким путем.

Теперь она нашла свое законодательное закрепление. Затянуть время с целью увеличения размера неустойки при несвоевременной передаче квартиры с 2020 года не получится!Так же обновленный закон строже отрегулируют рекламную деятельность строительных компаний, в том числе порядок размещения рекламы по привлечению денег слграждан в долевое строительство.

Кроме того, с 2020 года, законодатель ввел запрет дольщику на возможность одностороннего отказа от договора долевого участия в строительстве, если застройщик исполняет условия договора и не допускает со своей стороны каких-либо нарушений. Ранее, при наличии финансовых трудностей, потере работы и т.д.

, дольщик всегда мог отказаться от договора и получить свои деньги назад.

Долевое строительство с 2020 года и изменения 214 ФЗ

Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2020 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке. Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья.

Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.Подорожают ли новостройки по причине вышеупомянутых изменений законодательства? Время покажет.

Пока их цену сдерживает только затянувшийся экономический кризис в стране.

Адвокат Геннадий Ефремов

Источник: https://advokatdona.ru/staty/izmeneniya_214_fz_2017.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.