Нотариальная доверенность на покупку земельного участка

Содержание

2.3. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи земельного участка

Нотариальная доверенность на покупку земельного участка

Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется общими правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) в отношении продажи недвижимого имущества.

Так, договор продажи недвижимого имущества, в том числе земельного участка, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.

 550 ГК РФ), а переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу требований ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному судом ограниченно дееспособным.

Вместе с тем по соглашению сторон могут быть нотариально удостоверены и иные сделки с земельными участками.

В данном случае нотариальное удостоверение выступает гарантом законности сделки, поскольку при совершении этого нотариального действия нотариус выясняет дееспособность обратившихся к нему лиц; разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки; проверяет, соответствует ли содержание проекта сделки действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона; устанавливает принадлежность имущества лицу, его отчуждающему; проверяет отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению договоров (ст. 43, 54, 55, 56 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Следует иметь в виду, что при отчуждении земельных участков помимо общих правил продажи недвижимости, предусмотренных ГК РФ, применяются специальные требования, установленные в Земельном кодексе Российской Федерации (далее — ЗК РФ).

Так, в соответствии со ст. 5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами.

При этом иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (ст. 15 ЗК РФ).

Законодатель гарантирует гражданам и юридическим лицам равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

 Собственностью граждан и юридических лиц признаются те земельные участки, которые приобретены по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (ст. 15 ЗК РФ).

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 25 ЗК РФ).

По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (ст. 15 ЗК РФ). Помимо определенных нормативными актами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность не предоставляются также земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте. Вместе с тем федеральными законами могут быть установлены случаи, допускающие передачу в собственность земельных участков, отнесенным к землям, ограниченным в обороте. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (ст. 27 ЗК РФ).

На основании ст. 554 и ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи земельного участка являются условия о предмете, то есть о самом земельном участке, и о его цене. При отсутствии этих условий соответствующий договор продажи земельного участка считается незаключенным. При этом на основании п. 2 ст.

 37 ЗК РФ недействительными условиями договора купли-продажи земельного участка являются условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; условия, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о качествах и свойствах земельного участка, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (ст. 37 ЗК РФ).

В соответствии со ст.

 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание (сооружение), находящееся на чужом земельном участке, покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В случае перехода права собственности на здание (сооружение) к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания (сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания (сооружения), находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания (сооружения), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждения здания (сооружения), находящегося на земельном участке, изъятом из оборота; отчуждения сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута. Отчуждение здания (сооружения), находящегося на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания (сооружения) в случае, если оно принадлежит одному лицу. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание (сооружение) или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания (сооружения) или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание (сооружение). Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий (сооружений), находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в соответствии с приведенными требованиями и на основании п. 2 ст. 5, п. 3 ст.15, п. 1 ст. 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется (ст. 35 ЗК РФ).

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции на основаниях, определенных в законе.

К таким основаниям относятся решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование (п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ). Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа в случаях, установленных в ст. 39.5 ЗК РФ. По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст.39.18 ЗК РФ.

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно статье 8 указанного федерального закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или муниципальное образование (в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации) имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Исключение из этого правила составляют продажа с публичных торгов и изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, признается ничтожной.

Правовой режим земельных участков для ведения крестьянского (фермерского хозяйства) определяется статьями 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Так, согласно ст.

 257 ГК РФ имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК РФ и земельным законодательством.

При этом при выходе из крестьянского (фермерского) хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, разделу не подлежат.

Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. По общему правилу доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное (ст. 258 ГК РФ).

соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).субъект собственности, физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности, выступающее в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/23-3-notarialnoe-udostoverenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Нужно ли согласие супруга на покупку земельного участка – все нюансы

Нотариальная доверенность на покупку земельного участка

Приобретение любого объекта недвижимости должно предварительно согласовываться с женой (мужем), поскольку такая покупка требует серьезных финансовых затрат. Нужно ли согласие супруга на покупку земельного участка, вопрос на который нельзя ответить однозначно.

В соответствии с существующим законодательством, при разделе купленной после свадьбы собственности обоим членам семейной пары достается по 50 % от совместного имущества.

Считается, что поскольку имущественные интересы второй стороны не будут ущемлены при разводе, одобрения супруга на покупку земли не требуется. Разбираемся, так ли это на самом деле.

Согласие второй половинки на покупку нужно не всегда

Нужно ли разрешение от мужа (жены) на приобретение земли

Еще 6 лет назад для проведения любой сделки с недвижимостью, покупкой либо продажей было нужно согласие супруга (супруги). После изменения законов, (ФЗ № 302 от 30.12.2012 г.), регулирующих эту область гражданского права, письменное подтверждение на проведение сделки от жены (мужа) теперь не требуется.

Приобретенное в браке имущество считается общим, не зависимо, на чье имя оно зарегистрировано, и кто из семейной пары оплачивал покупку.

Единственный случай, когда приобретенное в супружестве имущество может принадлежать только жене либо мужу, если до официальной регистрации отношений был подписан брачный договор, предусматривающий иные формы деления совместно нажитого добра.

Когда у семейной пары есть такой документ, разрешение на приобретение земельного надела, жилища от второго супруга не нужно.

В 2019 году никаких изменений в этой области права не предвидится. Договор на приобретение недвижимого имущества не нужно регистрировать, а соответственно, от второго члена семейной пары не нужно одобрение покупки.

Согласие партнера требуется не всегда

Регистрация приобретенного имущества

Если для подписания договора сторонами не нужно согласие от законной супруги (супруга) покупателя, то для проведения регистрационных действий, такой документ может понадобиться.

В семейном кодексе содержится несколько противоречивых статей. Пункт второй ст. 35 СК РФ регламентирующий крупные сделки одного из супругов позволяет совершать покупки без подтверждения мужа (жены). А в п.3 этой статьи указывается на необходимость письменного документа, разрешающего произвести юридически значимое действие с земельным наделом, домом.

Важно. Для проведения регистрации купленного объекта недвижимости понадобится письменное согласие от второго члена семейной пары. Имеют силу бумаги, заверенные в нотариальной конторе.

Когда письменное подтверждение от второго супруга отсутствует, возможны два варианта развития событий:

  1. Документы в работу принимаются, но с условием, что процедура проведения регистрации может быть приостановлена.
  2. Чиновник регистрирующего органа одобряет сделку, но с условием предоставления необходимого документа в оговоренные постановлением сроки.

Согласие должно быть заверено нотариально

Когда согласие на проведение юридически значимых действий с земельным наделом требуется в обязательном порядке

Закон требует личного присутствия второго супруга либо наличие документа, подтверждающего его согласие на совершение юридически значимых действий:

  1. отчуждения недвижимости;
  2. обмен;
  3. дарение;
  4. продажа.

Важно. Любой объект недвижимости, который одним из супругов был приобретен до брака либо получен по наследству, договору дарения, является его личной собственностью. Второй супруг не имеет к этому имуществу никакого отношения, поэтому его одобрения на проведение сделок с этой недвижимостью не требуется.

Таким образом, становится понятно, что при покупке земельного участка, не нужно письменное разрешение от второго супруга. Этот документ понадобится в обязательном порядке, когда возникнет нужда совершить юридически значимую сделку с земельным участком. Согласно закону, на все действия, которые должны быть зарегистрированы в кадастровой палате, требуется согласие от жены (мужа).

Образец нотариально заверенного согласия

Когда разрешение на покупку земли лучше оформить

Юристы советуют взять оформить нотариально заверенное разрешение от жены (мужа), когда земельный надел приобретается на средства, поступившие в семейный бюджет от продажи крупного личного имущества одного из супругов.

Дело в том, что купленная на эти средства земля автоматически будет считаться общей собственностью и при разводе ее поделят пополам.

Только через суд, при наличии бумаг, доказывающих происхождение затраченного капитала, можно будет доказать, что приобретенный участок должен считаться личным имуществом.

Вторая ситуация, когда заверенный в нотариальной конторе документ не повредит, это покупка домовладения с земельным участком на материнский капитал.

Этот случай предусматривает обязательное выделение долей на каждого члена семьи. Приобретенное имущество должно быть в обязательном порядке зарегистрировано в Едином кадастре.

Выгодно, когда в доверенности, оформленной на одного из супругов, перечислены несколько видов юридических действий:

  1. сбор и передача документов;
  2. покупка жилья с земельным наделом;
  3. оформление регистрации в Росреестре;
  4. снятие обременения после перечисления продавцу денег с материнского сертификата.

Надо понимать, что при использовании материнского капитала тоже есть свои нюансы

Важно. Доверенность понадобится в обязательном порядке, когда сделку совершает муж, оплачивая покупку сертификатом, оформленным на мать детей.

Понадобится доверенность, заверенная нотариусом, когда семейные деньги тратятся на приобретение недвижимости с аукциона.

Нужно ли заверенное юристом согласие супруга на продажу земельного участка

В процессе регистрации сговора по продаже земельного надела в Росреестре государственный чиновник не пропустит документы в работу, если будет отсутствовать заверенное в нотариальной конторе одобрение супруга. Исключение составляет редкий случай, когда акт продажи состоялся между супругами и все права на проданный участок перешли к жене (мужу).

Важно. Когда есть доказательства, что в земельный надел, приобретенный до свадьбы одним из супругов, вложены средства второго члена семейной пары, значительно увеличившие стоимость участка, на продажу такой недвижимости потребуется одобрение жены (мужа).

Проведенную без письменного согласия сделку, суд по заявлению стороны, чьи интересы были нарушены, может признать недействительной.

Подать исковое заявление истец имеет права в течение одного года, после того, как он получил сведения о продаже общего участка.

Нужно ли разрешение супруга на покупку земельного участка, тратить на его оформление деньги или нет, покупатель надела должен решить для себя сам.

Если оформить сделку без согласия супруга, то для ее отмены нужно только судебное решение

Когда не нужно согласие супруга

Одобрение на покупку земельного надела не нужно, когда участок приобретается без аукциона. Поскольку договор купли – продажи больше не требуется регистрировать, согласие второго члена семейной пары никому не нужно. Сложности начнутся на этапе внесения изменений в кадастровые записи.

Чтобы потом, в случае развода не пришлось доказывать происхождение потраченных средств, следует оформить доверенность. Подобный документ имеет силу, когда он составлен и заверен нотариусом. Каждый должен сам решать, насколько он доверяет своей второй половине.

Как оформить доверенность

Разрешение на покупку и оформление участка составляется на стандартном бланке. В доверенности перечисляются:

  1. место и дата подписания согласия;
  2. паспортные данные доверителя и доверенного лица;
  3. номер и место выдачи свидетельства о браке.

Далее следует текст соглашения, в котором изъявляется воля супруга. Дополнительно в доверенность могут быть включены пункты, позволяющие лицу, представляющему интересы семейной пары, совершать некоторые действия:

  1. представлять доверителя в государственных регистрационных органах;
  2. получать справки и дубликаты всех необходимых документов в банках, кредитных организациях;
  3. оплачивать деньги за приобретенное имущество;
  4. подписывать акт приемки – передачи;
  5. подписывать договор купли – продажи.

Договор купли-продажи

Перечень действий может отличаться в каждом индивидуальном случае. Когда покупка совершается по ипотеке либо за деньги государственного материнского капитала, в список должен быть внесен пункт о возможности снятия обременения.

Документ подписывает доверитель в присутствии нотариуса, затем юрист закрепляет доверенность своей подписью и печатью. Стоимость услуг нотариальной конторы колеблется от 1500 до 2000 тысяч рублей. Доверенность имеет силу три года (если не оговорен другой срок). После совершения сделки документ нужно хранить на тот случай, если придется использовать его в качестве доказательной базы.

Еще несколько юридических аспектов наглядно в видео:

Коротко о главном

Есть ряд случаев, когда согласие супруг/а(и) необходимо для покупки земельного участка и наоборот – когда вопрос можно решить самостоятельно. В основном, все зависит от наличия или отсутствия брачного договора.

Если согласие супруг/а(и) нужно, то регистратор может принять документы в работу, но приостановить сам процесс, пока не будет предъявлено нотариально заверенное согласие.

Если участок был продан без согласия супруг/а(и), то факт продажи можно оспорить через суд – пока не вышел срок исковой давности.

Еще немного внимания!

Источник: https://m-strana.ru/articles/nuzhno-li-soglasie-supruga-na-pokupku-zemelnogo-uchastka/

Как правильно оформить договор купли продажи земельных участков по доверенности?

Нотариальная доверенность на покупку земельного участка

Осуществление сделок различного уровня сложности по доверенности в настоящее время не имеет еще большого распространения. Связано это, как правило, с менталитетом большей части населения государства, а также с постоянной боязнью возможного мошенничества при совершении именно таких сделок.

Однако, в том случае, если одной из сторон в сделке является юридическое лицо, его представитель в любом случае будет осуществлять свои полномочия на основании либо Устава организации (если речь идет о руководителе) либо на основании полученной доверенности. А в каких еще случаях возможны сделки по доверенности и что необходимо помнить при их совершении?

Что говорит закон?

При рассмотрении вопроса об оформлении покупки участка по доверенности обращаться необходимо непосредственно к Гражданскому Кодексу.

Именно этот нормативный акт содержит всю необходимую информацию о том, как может быть осуществлена сделка.

И именно в этом нормативном акте содержится также и информация о том, может ли сделка осуществляться с использованием представительства по доверенности интересов одной или обеих сторон.

В соответствии с положениями главы 32 этого нормативного акта представительство по доверенности может использоваться как покупателем, так и продавцом в том случае, если личное присутствие при совершении сделки невозможно (например, если одна из сторон находится в длительной командировке или на лечении.

Кроме того, использование представительства по доверенности возможно в том случае, если человек в силу своего физического положения не может сам участвовать в совершении сделки).

Однако, эта же глава говорит о том, что оформление доверенности на одну из сторон-участниц договора невозможно, так как это будет означать осуществление сделки заинтересованным лицом (например, продавец земельного участка не может оформить доверенность на представление своих интересов на покупателя и обратно, так как это будет означать необъективность оценки совершаемой сделки).

Что такое доверенность на совершение сделки?

Доверенность на совершение сделки — это документ, который оформляется только у нотариуса в письменной форме. Он выдается либо покупателем, либо продавцом имущества своему представителю на осуществление конкретных действий, либо дает возможность действовать в интересах представляемого лица в полном объеме, выполняя все необходимые по закону требования.

Образец доверенности выглядит так:

К любому виду доверенности предъявляются свои требования, которые являются едиными для всех. К этим требованиям относятся:

  • Нотариальное заверение доверенности с указанием даты и места ее совершения. Это требование является обязательным, так как сделка по купле-продаже земельного участка является достаточно серьезным юридическим актом, а составленная в простом письменном виде доверенность иметь силу не будет. Дата и место совершения доверенности является также обязательным условием для ее оформления, так как без даты открытия этот документ не будет действителен, а место совершения необходимо для установления (в случае возникновения спорных ситуаций) добровольности совершения доверительных действий лица, выбравшего себе представителя.
  • Указание полных данных на доверителя и того, кому предоставляется возможность представлять интересы этого доверителя. Это требование также является обязательным для правильного оформления доверенности, так как в обезличенном виде доверительный документ будет считаться ничтожным.
  • Срок действия и размер полномочий доверенного лица. Согласно этому пункту определяется, на какой именно срок выдана доверенность — на определенный (например, на один год) или неопределенный (на совершение конкретной сделки или до наступления определенных обстоятельств). Кроме того, именно в этом разделе содержится определение полномочий доверенного лица (либо на полное осуществление как подготовительного этапа сделки, так и его отдельных этапов, либо на выполнение только определенных действий, например, сбора документов для последующего подписания соглашения).
  • Подпись доверителя, заверенная личной подписью и печатью нотариуса с указанием даты и места заверения доверенности. Без этого реквизита документ не будет иметь никакой юридической силы.

Несмотря на то что достаточно большое распространение имеет все-таки представительство по доверенности продавца, отдельного внимания заслуживает заключение сделки по доверенности от покупателя. Это обусловлено тем, что такие договоры имеют гораздо меньшее распространение (если заключение его происходит в том случае, когда покупателем выступает физическое лицо).

При подготовке такой сделки необходимо помнить о том, что представительство по доверенности осуществляется в том случае, если покупатель по каким-то причинам не может присутствовать при совершении сделки.

Какие виды доверенностей существуют?

Согласно действующему законодательству в Российской Федерации существует три вида доверенностей — свободная, нотариальная и генеральная.

Свободная доверенность оформляется доверителем в простой письменной форме и не нуждается в нотариальном заверении. Однако использовать ее при совершении юридически значимых действий, например, при заключении сделки по купле-продаже недвижимого имущества, невозможно.

Нотариальная доверенность на представление интересов носит такое название, так как совершается в присутствии нотариуса, а содержание документа позволяет в полной мере оформить все необходимые действия доверенному лицу.

Генеральная доверенность, выданная доверителем, также в обязательном порядке оформляется в присутствии нотариуса, так как ее содержание подразумевает передачу всех полномочий доверителя доверенному лицу, в том числе и на итоговое подписание соглашения.

Таким образом, для осуществления купли-продажи возможно использование двух последних видов доверенностей, так как только нотариальное заверение добровольности оформления решения доверителя имеет юридическое значение.

Какие особенности при совершении сделки по доверенности необходимо учесть?

Так как сделки купли-продажи являются достаточно серьезными, их осуществление по доверенности имеет целый ряд своих особенностей. Так, например:

  • В любой момент доверитель может свое решение отозвать (даже в момент, когда стороны сели за стол для подписания итогового соглашения) в том случае, если по каким-то причинам усомнился в правильности своего решения;
  • Кроме того, изменение условий заключения сделки может быть осуществлено только по решению доверителя (доверенное лицо, даже в том случае, если на него оформлен генеральный документ, таких полномочий не имеет);
  • Совершение сделки может быть ограничено по времени сроком действия доверительного документа (особенно в том случае, если представляются интересы пожилого человека как покупателя или продавца земельного участка, так как в случае смерти действие доверенности прекращается независимо от того, закончился срок ее действия или нет).

Однако, несмотря на такие особенности, заключение сделки по доверенности не представляет из себя ничего сложного. Это же можно проследить и по содержанию договора.

Договор купли-продажи по доверенности: есть ли особенности?

При составлении договора купли-продажи в том случае, если осуществление сделки происходит по доверенности, ключевой особенностью такого документа будет наличие указания в преамбуле соглашения информации о том, что интересы одной из сторон-участниц договора представляет доверенное лицо и действует во исполнение ее воли по доверенности.

В этой же части соглашения указываются все обязательные реквизиты доверительного документа (дата, место совершения, срок действий, номер документа, а также информация, на имя кого она выдана с указанием паспортных данных доверенного лица).

Информация о том, что подписывает договор представитель по доверенности, указывается также и в итоговом разделе, посвященном реквизитам сторон и их подписям (но здесь будет содержаться только указание на то, что подписывает договор представитель по доверенности).

Независимо от того, совершается сделка по доверенности или нет, бланк документа будет состоять из стандартных разделов:

  • Преамбулы;
  • Предмета договора;
  • Цены и порядков расчета;
  • Прав и обязанностей сторон;
  • Форс-мажорных обстоятельств;
  • Реквизитов и подписей сторон.

Таким образом, существенного влияния на содержание текста договора совершение сделки по доверенности иметь не будет.

Какие сложности могут возникнуть?

При совершении сделки сложность может возникнуть только одна — признание доверенности недействительной по решению доверителя или по итогам ее проверки. В этом случае результат совершенной сделки приобретения проданной земли будет признан недействительным, а сама сделка — ничтожной.

Еще одной сложностью может быть истечение срока действия доверительного документа до момента завершения сделки (например, в том случае, если процесс подписания соглашения затянулся, а доверенность выдана на строго ограниченный срок).

Подписание договора купли-продажи по доверенности представляет собой выход из той ситуации, если по каким-то причинам одна из сторон или обе не могут самостоятельно присутствовать при заключении договора в отношении купленного участка. В этом случае совершение доверительного документа является наиболее оптимальным вариантом разрешения сложившейся ситуации.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnyx-uchastkov-po-doverennosti.html

Оформление договора купли-продажи земельного участка по доверенности

Нотариальная доверенность на покупку земельного участка

При рассмотрении вопроса об оформлении покупки участка по доверенности обращаться необходимо непосредственно к Гражданскому Кодексу. Именно этот нормативный акт содержит всю необходимую информацию о том, как может быть осуществлена сделка.

И именно в этом нормативном акте содержится также и информация о том, может ли сделка осуществляться с использованием представительства по доверенности интересов одной или обеих сторон.

В соответствии с положениями главы 32 этого нормативного акта представительство по доверенности может использоваться как покупателем, так и продавцом в том случае, если личное присутствие при совершении сделки невозможно (например, если одна из сторон находится в длительной командировке или на лечении.

https://www..com/watch?v=ytcreators

Кроме того, использование представительства по доверенности возможно в том случае, если человек в силу своего физического положения не может сам участвовать в совершении сделки).

Однако, эта же глава говорит о том, что оформление доверенности на одну из сторон-участниц договора невозможно, так как это будет означать осуществление сделки заинтересованным лицом (например, продавец земельного участка не может оформить доверенность на представление своих интересов на покупателя и обратно, так как это будет означать необъективность оценки совершаемой сделки).

Срок действия

Обязательным пунктом в документе должно быть определение срока его действия. Такой срок может составлять от трёх месяцев до трёх лет. По его прошествии доверенность утрачивает правоспособность. Однако согласно нормам статьи 186 ГК РФ, могут возникнуть иные обстоятельства, существенно сократившие указанный срок.

Действие полномочий прекращается:

  • по завершении указанной сделки;
  • в случае отзыва доверенности доверителем;
  • при отказе от исполнения услуг представителем;
  • в случае смерти доверителя или поверенного.

Иные обстоятельства, кроме предусмотренных законодательством, не влияют на правоспособность документа.

Доверенность на продажу земельного участка: образец генеральной, нотариальной

Сделки с земельными участками обычно заключаются напрямую, между продавцом и покупателем. Однако бывают ситуации, когда сам владелец не имеет возможности участвовать в процессе.
Тогда на помощь приходит специальный документ, позволяющий другому человеку выступать от его имени.

https://www..com/watch{q}v=8C_ZQuegriM

И сегодня мы поговорим о договоре купли-продажи земельного участка по доверенности, а точнее об особенностях оформления последней.

Доверенность дает право другому человеку на определенные действия, оговоренные ее рамками. В случае с продажей земли, бумага позволит родственнику или постороннему, в котором уверен доверитель, совершать все необходимые для заключения сделки операции. Понадобиться документ может в различных ситуациях.

  • Когда владелец земли находится в другом месте – далеко проживает, уехал за рубеж и подобное.
  • Когда владелец земли не в состоянии сам выполнять подготовку и саму продажу – в силу преклонного возраста, из-за тяжелого заболевания, в силу занятости на работе.

То есть, когда хозяин не может сам заниматься продажей, да даже если не захочет «заморачиваться», он выписывает доверенность.

Особенностью доверенности на продажу дома с земельным участком (или без строений на нем) является ее развернутость.

В документе должны подробно перечисляться все операции, которые будет правомочен совершать представитель. Если забыть указать какой-либо пункт, придется переоформлять заново.

Стандартный срок действия доверенности – три года, но если выдавший ее человек умирает, она автоматом прекращает действие, независимо от вида.

Какая она бывает

Доверенность на совершение сделки купли-продажи с земельным участком бывает нескольких видов.

  • Свободная – пишется от руки в вольной форме, не требует заверения у нотариуса. Если сама сделка будет проводиться специалистом, такая бумага не подойдет, только когда весь процесс на доверии.
  • Нотариальная – составляется специалистом по типовому образцу и заверяется нотариусом. Самый распространенный вариант доверенности в случае с продажей земли — именно нотариальная доверенность на продажу земельного участка.
  • Генеральная – по сути, полное переложение своих полномочий на другого человека. Обязательно заверяется нотариусом и дает право на любые действия, хоть продай, хоть подари, хоть на себя переоформи участок.Генеральную доверенность на продажу земельного участка стоит давать людям, в которых уверен больше, чем в себе.

Большой разницы между заключением сделки с хозяином или его представителем не наблюдается, особенно когда люди адекватные, а не мошенники. Однако есть некоторые нюансы.

  • Владелец в любой момент может отозвать доверенность или изменить аспекты сделки, например, увеличить цену. Если задаток уже был дан, вернуть его вряд ли получится.
  • После продажи участок необходимо регистрировать на нового хозяина, это реально и от имени представителя, но только если доверенность заверена у нотариуса.
  • Если продавец не владелец, а его представитель, стоит внимательнее изучать документацию на землю и саму бумагу. Случаев мошенничества при доверенных сделках гораздо больше, чем при личных.
  • Если владельцы солидно в возрасте, сделку стоит провести оперативно, смерть хозяина станет не только утратой для родственников, но и проблемой для покупателя.

Что касается хозяина владений, оформляющего доверенность, ему нужно быть предельно внимательным. Даже выдав документ близкому человеку, есть шанс остаться и без земли, и без денег. Доверяйте, но проверяйте.

Как оформляется договор

При заключении сделки купли-продажи земельного участка необходимо пройти следующие этапы:

  1. На начальном этапе сделки происходит встреча продавца с покупателем, на которой обговариваются и согласуются условия договора купли-продажи, после чего и происходит сбор бумаг для оформления;
  2. Выдача доверенности с подтверждением у нотариуса;
  1. Составление договора купли-продажи с присутствием официального представителя, на которого выписана доверенность;
  2. Передача прав собственности через Росреестр продавцом покупателю. На этом этапе также необходима доверенность на представителя участника сделки;
  3. Для осуществления процесса оформления в Росреестре необходим договор купли-продажи земельного участка, а также заявление сторон, кадастровый паспорт на землю и чек, подтверждающий оплату госпошлины;
  4. Передача финансовых средств продавцу;
  5. Получение покупателем выписки из Росреестра, удостоверяющей фиксацию владельческих прав покупателя на приобретённый земельный участок.

Исходя из представленных выше положений, при составлении договора купли-продажи с доверенностью по заключению договора купли-продажи земельного участка нужно учитывать особенности:

  • доверенность на имя представителя интересов участника сделки, в обязательном порядке подтверждается у нотариуса. Нотариус также выступает в роли свидетеля того, что передача полномочий осуществляется добровольно и заверяет то, что сторона, осуществляющая передачу полномочий дееспособна;
  • действие доверенности можно прекратить в любой момент, не дожидаясь окончания указанных в ней сроков, сократить или расширить полномочия доверенного лица;
  • при составлении доверенности следует конкретно описать полномочия представителя (подписание договора, участие в передаче прав собственности в Росреестре, составление и подписание акта приема-передачи, присутствие при передаче денежных средств и т.д.);
  • несмотря на доверенность, даже если она генеральная, внести поправки в условия договора может только собственник.

Юридические риски

Любая доверенность сохраняет действие не более трех лет. Если же продавец в период действия доверенности решит изменить, например, цену продажи, он может отозвать право действовать от его лица.

Если случится такая ситуация, покупатель не сможет возвратить уже выплаченные деньги.

Поскольку сбором документов для продажи земельного участка занимается поверенный, от него во многом зависят сроки завершения сделки.

Во избежание непредвиденных препятствий при купле-продаже участка доверенность стоит оформлять на 3 года, а в поверенные пригласить сотрудника юридической или риэлторской фирмы.

Одновременно с оформлением доверенности можно составить предварительный договор или договор с отлагательными условиями. Оба вида договоров должны быть удостоверены нотариально.

При составлении отлагательного договора необходимо внести условие сбора и оформления поверенным всех документов. Заключение предварительного договора предусматривает пошлину нотариусу, составляющую 1% от цены участка, указанной в договоре.

Нотариальная доверенность на покупку земельного участка

Нотариальная доверенность на покупку земельного участка

Операции купли-продажи земельных участков оформляются по той же процедуре, что и любые другие сделки. Однако есть ряд особенностей. В соответствии с законодательством РФ, договор купли-продажи на данный вид имущества в обязательном порядке подлежит нотариальному заверению в следующих случаях:

  • Осуществляется продажа долей собственности на данный объект
  • Право собственности принадлежит несовершеннолетнему
  • Владельцем является человек с ограниченной дееспособностью

В остальных случаях договора купли-продажи могут оформляться в простой письменной форме. Однако юристы не советуют заключать договора таким образом.

Риски заключения договоров купли-продажи земли без нотариального оформления

Ключевые риски приходятся на покупателя земельного участка, так как по статистике именно продавцы в большинстве случаев пытаются оспорить заключенные сделки, оставив покупателя и без денег, и без земельного участка. Среди основных рисков оформления без нотариуса можно выделить:

  • Возможные нарушения законодательства РФ в тексте договора, из-за чего документ может быть признан ничтожным в суде. Нотариус же, в свою очередь, проводит проверку соответствия текста положениям действующего законодательства, исключая этот риск.
  • Покупка проблемного участка, который, к примеру, не имеет действующей кадастровой кодификации. Это крайне популярный вид мошенничества: покупателю предоставляют фальшивые или устаревшие документы Кадастра, а уже только после покупки может выясниться, что участок не оформлен как следует. У нотариуса проводится проверка объекта на «чистоту», поэтому данный риск также исключается.
  • Проблемы при самостоятельной регистрации имущественных прав. Нотариус регистрирует договоры в Росреестре или в других компетентных органах самостоятельно, существенно упрощая процесс. В случае самостоятельного проведения процедуры понадобится также взаимодействовать с этим органом.
  • Заключение сомнительных сделок. Нотариусу отведена важная задача – разъяснение участникам операции всех правовых последствий. Поэтому, если у вас есть какие-либо сомнения в том, что предлагаемые вам условия чисты и прозрачны, предложите оформление у нотариуса контрагенту.
  • Переплата в юридических фирмах. В нотариальной конторе вы де-факто получаете те же услуги юридического сопровождения сделки, поэтому земельный участок можно продать без обращения в специализированные юридические фирмы, которые берут за эти услуги в разы больше.

Основные особенности операций по земельным участкам

Есть ряд особенностей, свойственных именно купле-продаже долей участков, которые отличают их от типичных договоров, связанных с продажей прав собственности на недвижимость.

  • Кадастр – ключевой документ. Любые операции с землей допустимы только в том случае, если на участок имеется действительная запись в государственной базе данных – Кадастре. А для расчета всех пошлин и налогов применяется именно кадастровая стоимость.
  • Целевое назначение земли. Все земли РФ имеют различные целевые назначения, которые фиксируются в документах на участок. Использовать их для других целей – недопустимо. Особый статус имеют земли сельскохозяйственного назначения, для которых установлено приоритетное право выкупа для местных муниципальных органов. Если вы хотите купить участок, к примеру, сельскохозяйственного назначения, а затем построить на нем коммерческое здание, вас ждет достаточно сложная процедура.
  • Межевание. Это процедура выноса «в натуру» границ участка. Перед продажей желательно проводить эту операцию, чтобы границы были зафиксированы. Если же приобрести объект без межевания, могут возникнуть серьезные проблемы с соседями, как только вы попытаетесь пользоваться приобретенным земельным участком.
  • Наличие построек на участке. В подавляющем большинстве случаев при продаже земли происходит и продажа здания. Однако бывают исключения, к примеру, если этот объект недвижимости принадлежит владельцу на правах сервитута и т.п. Существует и другая особенность: если на участке имеется объект недвижимости, который принадлежит другому гражданину, он обладает преимущественным правом покупки. А если собственник продает это здание, вместе с объектом продается и занимаемая этим объектом часть земли и территория, необходимая для доступа к этому зданию.

Специфика продажи долей земельного участка

Вот ключевые отличия:

  • Продажа идеальных долей недопустима. Если у объекта имеется несколько собственников, для распоряжения долями необходимо произвести межевание, то есть конвертировать идеальные доли в реальные границы. При межевании необходимо сохранить доступ к каждой выделенной доле.
  • При наличии нескольких покупателей должен быть определен порядок пользования землей. Это может быть опять-таки межевание и выделение долей, или заключение соглашения о совместном режиме использования. Заключаются дополнительные договоры, которые также заверяются нотариусом.
  • С правовой точки зрения доле в земельном участке дается большая самостоятельность по сравнению с долями в квартире. Имея отмежеванную долю, владелец может продавать ее без ограничений.
  • Существует также процедура разделения земельных участков, за счет которых выделенные в натуре доли конвертируются в независимые участки, каждый – со своим кадастровым паспортом и прочими документами.

Источник: https://resident42.ru/notarialnaya-doverennost-na-pokupku-zemelnogo-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.