Можно ли уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Содержание

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка?

Можно ли уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Обязанность физических лиц, предпринимателей и юридических лиц оплачивать земельный налог в размере 0,3% от стоимости земли по кадастровому реестру после 2015 года сильно увеличила затраты на обслуживание земли, так как реестровая стоимость была приравнена к значениям рыночной, что в разы увеличило суммы платежей.

Как можно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Знайте, что каждую пятилетку осуществляется проверка земельных наделов в рамках конкретного земельного массива по плану, который утверждается администрацией населенного пункта, где проводится такая проверка.

Орган административной власти по месту расположения земельного надела формирует особую комиссию, которая в течение полугода после осуществления проверки готовит материал для составления итогового отчета.

Проведите указанные ниже по тексту мероприятия в течение этого периода, так как координирование цен на земельные участки допускается именно в эти 6 месяцев:

  • Наведите справки о месте и времени проведения ревизионного контроля со стороны администрации, чтобы иметь представление о дате проверки участка;
  • Отслеживайте информацию из открытых источников о том, как именно проходит переоценка земель после проверок;
  • Сравните данные после проверки с данными по стоимости земли в текущем варианте оценки;
  • Если обнаружите большую разницу в кадастровой стоимости, то напишите заявление в Росреестр для получения кадастровой выписки по указанному участку с новым значением кадастровой стоимости земельного участка;
  • На имя начальника кадастровой службы отправьте заявление с требованием провести проверку на соответствие данных, чтобы исключить ошибку.

Заявление составляете в произвольной форме собственноручно, сообщаете об ошибке в расхождении значения кадастровой стоимости, затем формулируете просьбу установить кадастровую стоимость в пользу минимального значения. Обязательно убедитесь в постановке даты и подписи после текста заявления.

Далее, подъезжайте в органы Росреестра с заявлением, кадастровой выпиской, которую заранее заказали в этой структуре, паспортом и свидетельством о праве собственности на землю, подаете документы.

Подаете заявление на исправление ошибки, так как при таком варианте с заявителя не взимается пошлина, а рассматривают в Росреестре такой документ в течение 10 – 15 суток.

После установленного срока для рассмотрения заявления отправляется письмо с результатом проверки данных запроса уполномоченным органом, при этом проверьте наличие печати регистрирующего органа, наличие подписи начальника отделения, принявшего заявление к рассмотрению.

Чаще всего получите согласие на внесение исправлений в документацию в отношении кадастровой стоимости земельного участка, так как такую процедуру проводят в случае подтверждения вины со стороны комиссии или регистрирующего органа.

Но пока идет период формирования отчетов о результате деятельности комиссии, все подобные заявления стараются рассмотреть положительно. В период формирования отчетов комиссии стоит отправить такое же заявление, если стоимость участков в проверяемом земельном массиве увеличивается на 30 и больше процентов.

Изучите обоснования таких действий в тексте ФЗ №221 от 24.07.07.

Если описанный выше вариант не подходит по каким-либо причинам, попробуйте самостоятельно уменьшить размер кадастровой стоимости участка земли.

Изучите пошаговые действия для достижения указанного результата:

  • Первостепенные действия по снижению стоимости кадастровой оценки земли:
    • Проанализируйте причины и основания для снижения кадастровой стоимости земли участка земли, на основании квитанции на оплату налога на землю высчитайте текущую кадастровую стоимость, сравните стоимость участка с подобными участками, расположенными в указанном земельном массиве. Сравнивать можно с рыночной стоимостью, как правило, от кадастровой стоимости отличие будет небольшое. Если сумеете высчитать разницу в 30% и больше от текущих расценок, то инициируйте процесс пересмотра стоимости земли;
    • Посетите специализированные органы, которые осуществляют ревизию земельных наделов, для получения сведений о тех участках, которые послужили основанием для увеличения кадастровой стоимости земли в указанном массиве. Если обнаружите нестыковки в документах с данными в квитанциях, незамедлительно направляйте заявление в органы Росреестра со всеми возможными документами, отражающими суть жалобы;
    • Сложнее ситуация, если документов, отражающих положение дел, нет, оплатите и проведите независимую оценку рыночной и кадастровой стоимости земли. Акт проверки и определения оценочной стоимости участка земли примените в качестве доказательства своей позиции;
  • Второстепенные действия в процессе понижения кадастровой стоимости участка земли заключаются в привлечении независимых оценщиков:
    • Закажите услугу анализа целесообразности проведения процедуры переоценки земельного участка, при этом независимые эксперты изучат материал, перспективу и основания для изменения кадастровой стоимости в сторону понижения, после этого озвучат решение: нужно или нет проводить понижение оценки кадастровой стоимости земли. Стоить такая услуга будет примерно 10.000 рублей или ниже;
    • Если специалисты обнаружат факт завышения стоимости земельного участка, то заключите с ними договор о подготовке и проведении экспертизы и составления отчетной документации. Стоимость сильно варьируется у такой услуги, так как зависит от места расположения земельного надела. Заплатите примерно от 10.000 рублей до 100.000 рублей, в зависимости от обстоятельств;
    • Если анализ документов показывает недостаток информации или некорректные данные, то подготовьте бумаги о недостоверных данных, дешевле будет составить коллективный документ на все садовое товарищество. Заплатите за составление заключения от 10.000 до 25.000 рублей;
  • В завершение, выберите вариант проведения переоценки кадастровой стоимости земельного надела: составление заявления в суд на основании полученных данных, обращение в комиссию по ревизии земли.

Правом начать процесс оспаривания установленной кадастровой стоимости обладают строго определенные лица:

  • Владельцы земельных участков;
  • Граждане, арендующие земельные наделы;
  • Граждане или юридические лица, обладающие исключительным правом приватизировать определенные объекты недвижимости.

Инициировать проверку и процедуру переоценки стоимости земли могут органы власти федерального и местного значения.

Если применяете земельный участок с целью извлечения прибыли, то внимательно следите за тем, когда комиссия, сформированная государственными органами, проводит некорректную оценку земельного надела, использует ложные данные для расчета кадастровой стоимости земли в конкретном земельном массиве, не берет в расчет уникальность территории, устанавливая сильно завышенную стоимость земли по сравнению с рыночной стоимостью.

Используя такие участки, тратите больше, чем получается заработать на земле, поэтому уменьшайте кадастровую стоимость земли по возможности:

  • Если земельный надел не используется по первичному целевому назначению;
  • Если надел земли разделен между несколькими владельцами и собственник надела владеет и распоряжается меньшей из всех долей;
  • Если слой почвы был поврежден по объективным причинам, не зависящим от владельца земли.

Уясните для себя, что переоценку земельных участков можно проводить редко, но постоянно следите за новостями на государственных порталах, где есть информация из Росреестра, как только появится возможность снизить кадастровую стоимость земли в конкретном земельном массиве, сразу приступайте к сбору информации и оценке ситуации.

Если реестровая стоимость земли изменена по итогу деятельности комиссии, а владелец участка не согласен с новыми расценками, то подавайте запрос в Росреестр о пересмотре в сторону уменьшения кадастровой стоимости земельного надела, в сложных случаях обращайтесь в судебный орган по месту расположения земельного участка.

Подаете документы на пересмотр кадастровой стоимости земли в Росреестр один раз, если получаете отказ в изменении расценок, то следующее заявление с этой же доказательной базой направляете в судебные инстанции городского, областного или федерального уровня.

Обязательно направьте в суд вместе с заявлением письменный отказ кадастровых органов провести переоценку стоимости земли в пользу заявителя. Суд назначит проведение экспертиз, рассмотрит все представленные доказательства и вынесет решение.

Делая вывод, поймите, что понижение кадастровой стоимости земельного массива проводится один раз в течение 2 – 5 лет, поэтому нет гарантии того, что земельный массив снова не окажется в списке плановой переоценки. С другой стороны, потратив средства и силы на переоценку земли, возможно, получится несколько десятилетий оплачивать земельный налог на основании заниженной кадастровой стоимости.

Источник: http://UrOpora.ru/zemlya/kak-umenshit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka-samostoyatelno.html

Снижение кадастровой стоимости участка – 62 советов адвокатов и юристов

Можно ли уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Физические лица, индивидуальные предприниматели и юридические лица ежегодно платят государству земельный налог, зависящий от размера кадастровой стоимости. До 2020 года сумма была незначительной, но после «массовой оценки» всех объектов недвижимости расходы землевладельцев выросли в разы.

Общий перерасчет кадастровой стоимости происходит 1 раз в 5 лет. Как правило, он очень сильно усредняется, из-за чего множество участков земли стоят гораздо больше рыночной цены. Вместе с этим происходит увеличение налоговых сборов и арендной платы. Снижение кадастровой стоимости становится инструментом оптимизации налогообложения, избавление от излишнего налогового бремени для ЮЛ и ФЛ.

Оспорить кадастровую оценку объекта можно двумя способами: через комиссию по рассмотрению споров Управления Росреестра или через суд.

Механизм оспаривания кадастровой стоимости:

1. Проведение независимой переоценки

2. Предоставление отчета в комиссию, либо в суд.

3. Внесение новой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Можно ли уменьшить размеры кадастровой стоимости объекта?

Местные власти устанавливают норматив средней стоимости участков по кадастру, располагающихся в пределах определённого муниципального образования.

Стоимость территории по кадастру необходима в следующих случаях:

  • при расчёте величины земельного налогового сбора;
  • для определения суммы, требующейся к оплате при арендовании участка;
  • для уточнения стоимости недвижимости при её отчуждении или выкупе из государственного владения.

При расчёте данной величины инженер, осуществляющий соответствующую оценку, государственные или муниципальные органы, вносящие сведения об участке в единую базу данных ГКН, способны допустить ошибку (техническую или кадастровую).

В таком случае информация о цене земли будет обозначена в документах неверно. Это является веской причиной для перерасчёта стоимости недвижимости.

Необходимый пакет документов

Оспаривание кадастровой стоимости здания / участка проводится на базе доказательств и оснований, при этом важно иметь подготовленный пакет документов:

  • Заявление о пересмотре оценки;
  • Нотариально заверенная копия документов о праве собственности;
  • Результаты экспертизы, подтверждающие недостоверность оценки.

Снижение кадастровой стоимости земельных участков / зданий – длительная процедура, но не стоит опускать руки – это позволит значительно уменьшить выплачиваемый на ежегодной основе налог (на 35-80%).

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка?

Кадастровая оценка, осуществляемая уполномоченным специалистом, должна осуществляться не реже одного раза за пять лет.

При обнаружении ошибки, влияющей на величину стоимости объекта недвижимости по кадастру, гражданин может требовать перерасчёта.

Осуществить это можно 2 способами:

  • в административном порядке (через обращение непосредственно в Росреестр);
  • в судебном (принудительном) порядке.

Основанием для обращения в суд или Росреестр является обнаружение заинтересованным лицом ошибки в кадастровой документации или определение наличия недостоверной информации, используемой в момент проведения оценки.

Куда следует обратиться в первую очередь (в суд или Росреестр), зависит от решения гражданина. Закон не запрещает подачу искового заявления без предварительной попытки разрешения конфликта мирным путём.

Земельный налог: в ожидании судебного решения

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Татьяна Синельникова и Сергей Родюшкин рассматривают возможность пересчета земельного налога и подачи уточненной налоговой декларации за предыдущий налоговый период в связи с уменьшением кадастровой стоимости земельного участка организации.

Организация планирует пересмотреть кадастровую стоимость земельных участков в сторону её уменьшения. На сегодняшний день произведена оценка земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определена оценочной организацией по состоянию на 1 января 2011 года.

В настоящий момент назначено первое судебное заседание по вопросу изменения кадастровой стоимости земельного участка.

Если судом будет вынесено решение об уменьшении кадастровой стоимости земли по состоянию на 1 января 2011 года, то будет ли организация вправе произвести перерасчет земельного налога и подать уточненную налоговую декларацию за 2011 год, а также скорректировать налоговую базу за 2012 год?

В соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

При этом специалисты Минэкономразвития России в своих разъяснениях от 27.05.2011 обращают внимание, что при определении кадастровой стоимости не учитываются специфические характеристики земельного участка, что может вызвать несоответствие кадастровой стоимости и рыночной стоимости одного и того же земельного участка.

При определении расхождения между кадастровой стоимостью и стоимостью рыночной также следует учитывать периодичность проведения работ по государственной кадастровой оценке, а также дату, на которую определена кадастровая стоимость, поскольку рыночная стоимость, определенная на более позднюю дату, может существенно отличаться от кадастровой стоимости вследствие изменения рыночной конъюнктуры.

Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/kak-ponizit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka-2.html

Можно ли уменьшить кадастровую стоимость земельного участка? Процедура снижения

Можно ли уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Как известно, кадастровая стоимость земельного участка оказывает прямое влияние на размер налога, который должен платить собственник. Порой она оказывается существенно завышенной, что вызывает необходимость в снижении данного показателя. О том, как правильно оформить такую процедуру и что для этого понадобится, подробно расписано в настоящей статье.

Можно ли снизить этот показатель?

Несомненно, такая возможность действительно есть. Подтверждением этому выводу является п.1 ст. 22 ФЗ РФ «О государственной кадастровой оценке», в котором четко написано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены.

Кто и на каком основании может инициировать процедуру?

В соответствии с п.1 ст. 22 упомянутого выше закона инициировать процедуру оспаривания могут следующие категории лиц:

  • обычные граждане – как правило, это собственники земли;
  • юридические лица – арендующие или владеющие участком;
  • органы государственной власти и местного самоуправления – в том случае, если конкретная территория относится к государственной или муниципальной собственности.

Существует два основания для уменьшения кадастровой стоимости земли, а именно:

  1. При определении данного показателя за основу были взяты недостоверные сведения, что в итоге привело к его необоснованному завышению (например, при оценке в расчет брались неверные данные о площади участка).
  2. Установленная рыночная стоимость конкретной территории оказалась гораздо ниже кадастровой (чем рыночная стоимость отличается от кадастровой?).

В первом случае может быть вынесено решение о повторном определении кадастровой стоимости земли, а во втором – об установлении данного показателя в размере, соответствующем рыночной стоимости участка.

Можно ли понизить самостоятельно?

Ответ на данный вопрос носит отрицательный характер.

Граждане не имеют право по своему усмотрению снижать кадастровую стоимость земли. Они лишь могут инициировать процедуру оспаривания.

Соответствующее решение об уменьшении данного показателя может быть вынесено одним из следующих органов:

  1. Специальной комиссией, уполномоченной решать споры, связанные с результатами определения кадастровой стоимости – она создается на территории каждого субъекта РФ. Деятельность данного органа регулируется Приказом МЭР РФ от 17.11.2017 года № 620.
  2. Судебным органом – в случае, если собственник земли подаст иск об оспаривании кадастровой стоимости.

Как уменьшить?

Конкретный план действий будет зависеть от избранного варианта оспаривания. Согласно п. 3 ст. 22 ФЗ РФ «О государственной кадастровой оценке» это можно сделать одним из следующих способов:

  • обратившись в комиссию;
  • направив заявление в судебный орган.

Итак, порядок уменьшения кадастровой стоимости участка путем обращения в комиссию имеет следующий вид:

  1. В первую очередь нужно подготовить соответствующее заявление и собрать необходимые документы.
  2. Следующим шагом является направление полного пакета бумаг в адрес комиссии по рассмотрению споров, связанных с кадастровой стоимостью земли (как узнать кадастровую стоимость земли, в том числе по кадастровому номеру?).
  3. Далее нужно дождаться окончания процедуры пересмотра установленной кадастровой стоимости. В соответствии с п.15 ст. 22 вышеупомянутого закона комиссия может вынести одно из следующих решений:
    • Об установлении кадастровой стоимости земли в размере рыночной.
    • Об отклонении заявления об уменьшении данного показателя. В этом случае также должно быть представлено подробное обоснование вынесенного решения.
  4. В случае если требования собственника земельного участка будут удовлетворены, представители комиссии, вынесшей соответствующее решение, должны будут в течение 5 дней направить в Росреестр и бюджетное учреждение следующие бумаги (п. 19 ст. 22):
    • копию вынесенного решения;
    • отчет об оценке рыночной стоимости участка.

Куда обращаться для уменьшения?

Как уже было сказано выше, наиболее простым и быстрым вариантом разрешения данного вопроса является обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на территории конкретного субъекта РФ.

Согласно п.8 ст. 22 ФЗ РФ «О государственной кадастровой оценке» в состав данной комиссии входят представители: уполномоченного органа субъекта РФ, Росреестра и ведомства по защите прав предпринимателей в конкретном регионе. Однако данный перечень не является исчерпывающим.

В соответствии с п.5 ст. 22 заявление об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка может быть подано одним из следующих способов:

  • путем личного визита в уполномоченный орган субъекта РФ;
  • через многофункциональный центр (МФЦ);
  • путем направления письмом по почте;
  • через интернет (например, при помощи портала государственных услуг).

Какие нужны документы?

Для того, чтобы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, заявителю необходимо будет собрать пакет документов. В данный перечень входят следующие бумаги (п. 9 ст. 22):

  • Заявление.
  • Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости конкретного земельного участка.
  • Документы, подтверждающие право владения территорией, в отношении которой инициируется процедура оспаривания.
  • Отчет об определении рыночной стоимости земли. Должен быть представлен в бумажном и электронном формате.

Следует иметь в виду, что отсутствие хотя бы одного из перечисленных выше документов является основанием для отклонения заявления. При этом обозначенный перечень не является исчерпывающим. При наличии тех или иных обстоятельств могут потребоваться дополнительные бумаги.

Сколько стоит процедура по пересмотру оценки земли?

Само обращение в комиссию с требованием пересмотра кадастровой стоимости земли является бесплатным. Однако расходы возникают при сборе бумаг.

Так, заявителю придется заплатить следующие суммы:

  • От 300 до 2200 рублей – это стоимость выписки из ЕГРН, подтверждающей право владения участком. Ее точная цена зависит от правового статуса собственника (физическое/юридическое лицо) и способа получения документа (бумажный/электронный формат).
  • 6000-8000 рублей – стоимость отчета о рыночной стоимости земельного участка (данная сумма имеет лишь приблизительное значение).

Таким образом, если сложить обозначенные выше суммы, то получится, что за уменьшение кадастровой стоимости земли заявителю придется заплатить от 6300 до 10 200 рублей. Однако эти суммы имеют лишь приблизительный характер. В каждом отдельном случае цена будет разной.

В соответствии с п.4 ст. 63 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» за предоставление сведений о кадастровой стоимости плата не взимается.

Сроки

В действующем законодательстве прописаны четкий временной интервал, в пределах которого процедура по оспариванию кадастровой стоимости земли должна завершиться. Так, согласно п. 14 ст.

22 ФЗ РФ «О государственной кадастровой оценке» заявление собственника земельного участка должно быть рассмотрено в течение 30 дней.

Данный срок отсчитывается с момента поступления документов от заявителя.

В пределах этого месяца можно обозначить следующие сроки, выделенные для реализации отдельных процедур, а именно:

  • 7 дней – в течение этого периода комиссия должна направить в адрес обратившегося гражданина уведомление о принятии его заявления к рассмотрению. Кроме того, в известность должен быть также поставлен владелец участка (если заявителем является другое лицо) и орган местного самоуправления соответствующего субъекта.
  • 5 дней – комиссия направляет письмо о непринятии заявления к рассмотрению в связи с его несоответствием правилам, прописанным в п.9 ст. 22. В этом случае также предоставляется мотивированное обоснование.
  • 3 дня – данный срок отсчитывается с момента принятия заявления об оспаривании. В течение этого периода комиссия должна направить в адрес бюджетного учреждения, определившего кадастровую стоимость участка, отчет о его рыночной оценке.

Процедуру пересмотра кадастровой стоимости и информацию о том, как часто меняется этот показатель, вы найдете в этой статье.

Что делать, если отказали?

На практике иногда происходят ситуации, когда заявителю по тем или иным причинам отказывают в снижении данного показателя. Причем можно выделить два главных основания для получения отказа:

  1. Поданное заявление об оспаривании кадастровой стоимости изначально содержало ошибки или же был представлен неполный пакет документов – в подобной ситуации собственнику земли следует внимательно ознакомиться с мотивированным обоснованием отказа, подготовленным членами комиссии, и исправить допущенные ошибки. После этого следует попробовать повторно направить заявление.
  2. Заявленные требования были признаны комиссией необоснованными – в этом случае единственным вариантом является оспаривание вынесенного решения в судебном органе. О такой возможности написано в п.22 ст. 22 ФЗ РФ «О государственной кадастровой оценке».

Другие варианты понижения показателя

Как уже было отмечено выше, альтернативным способом оспаривания неоправданно завышенной кадастровой стоимости земельного участка является обращение в суд.

Однако стоит отметить, что это достаточно длительная и затратная процедура.

При выборе такого способа, заявителю следует подготовить исковое заявление, собрать документы и обратиться в один из следующих судебных органов (п.15 ст. 20 КАС РФ):

  • верховный (по республике);
  • краевой;
  • областной;
  • суд города федерального значения;
  • автономной области или округа.

В целом, процедура оспаривания кадастровой стоимости земли в судебном порядке, подробно расписана в главе 25 КАС РФ.

Срок рассмотрения и принятия окончательного решения может составить до 2 месяцев (п. 1 ст. 141 КАС РФ).

Таким образом, граждане имеют полное право потребовать уменьшения кадастровой стоимости своего участка. Сделать это можно двумя способами: через специальную комиссию или же подав соответствующее исковое заявление в суд.

Источник: https://pravoved.online/kadastrovyj-uchet/kak-snizit-stoimost-zemli-v-kadastre

Возможно ли уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Можно ли уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Уменьшить кадастровую стоимость земельного участка для собственника безусловно выгодно. В данном случае нет речи о том, что более высокая стоимость объекта выгодна его владельцу. Причина в том, что именно на основании этой величины исчисляется налог на недвижимость.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость участка — это его цена, занесенная в кадастр. По своей сути эта та полезность, которой обладает данный надел при его использовании текущим образом. Соответственно альтернативные варианты эксплуатации земли, при которой она дала бы больший доход, во внимание не принимаются.

Порядок определения кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость надела рассчитывается периодически., не чаще, чем один раз за три года, но и не реже, чем один раз за пять лет.

Определяет, какие участки будут проверяться в данном году соответствующее учреждение — Государственный кадастр недвижимости.

Те территории, в отношении которых в данном году выполнена данная процедура, приобретают новую кадастровую стоимость, которая и будет оставаться действительной на 1 января всех последующих лет, пока не будет проведена очередная процедура.

Почему собственнику имеет смысл уменьшить кадастровую стоимость

Разумеется, в общем случае чем выше стоимость любого объекта, включая участки земли, тем выгоднее для его владельца. Однако кадастровая стоимость — особый случай.

Это ценность участка в восприятии государства, и именно на ее базе вычисляется налог на недвижимость, который каждый год требуется платить как физическим лицам, так и предприятиям, в собственности которых находится такой объект.

Ставка этого налога составляет 0,3% от актуальной кадастровой стоимости земельного участка. Эта величина определяется на первое января года, для которого исчисляется налог.

При этом на текущий момент кадастровая стоимость формально приравнена к рыночной, но нередко превосходит ее. Распространены случаи, когда в кадастре цена земли в три раза больше, чем ее реальная стоимость при продаже, поскольку именно такова была оценка соответствующего ведомства.

И безусловно ее существенное уменьшение благоприятно скажется на материальном положении владельца участка.

Кто кроме собственника имеет право на уменьшение кадастровой стоимости

Наряду с владельцем право снизить кадастровую оценку имеют арендаторы. Безусловно, арендатору выгодно уменьшение этой величины.

Причина в том, что собственник включает определенную долю налога в арендную плату, отчасти перенося его тяжесть на арендатора. Если же снизить кадастровую стоимость, понизится и арендная плата.

Таким образом, арендатор имеет возможность как предложить собственнику самому обратиться за уменьшением кадастровой стоимости надела, так и сделать это самому, если согласен застройщик.

Нередки случаи, когда застройщики, возводящие объект недвижимости на данной территории, землю берут в аренду у собственника.

В такой ситуации рекомендуется прописать в договоре аренды право этой стороны — застройщика — самостоятельно обращаться за уменьшением кадастровой стоимости.

В этом случае если такая необходимость возникнет, то застройщик сможет проявить инициативу, даже не обращаясь за разрешением к арендодателю. В противном случае это разрешение ему будет нужно.

Также право постараться  уменьшить данную цифру имеют обладатели исключительных прав на приватизацию данного надела, в такой роли обычно выступают владельцы предприятий, расположенных на соответствующей территории.

Помимо этого данная прерогатива предоставлена органам государственной власти и муниципальным органам, если они имеют определенный надел в собственности.

Основания для уменьшения кадастровой стоимости

Причины, по которым данная сумма может быть уменьшена, в целом заключаются в том, что при исследовании участка для кадастровой оценки не были приняты во внимание определенные обстоятельства, уменьшающие его ценность, речь может идти о недостоверных сведениях о земле, на которых основывались оценщики. Второй вариант — когда такие характеристики у этого участка возникли уже после проведения его оценки.

Речь может идти о таких ситуациях, как:

  • худшее состояние плодородного слоя , нежели то, каким оно являлось по мнению оценщика;
  • наличие на данной территории болот или оврагов;
  • также обременение надела в форме публичного сервитута и пр.

И в целом любой факт, который приводит к более низкой рыночной цене участка и который не повлиял на сумму кадастровой стоимости, может стать основанием для ее уменьшения. При этом подача иска допускается, если кадастровая стоимость превышает определенную по процедуре рыночную более, чем на 30%.

Куда обращаться за уменьшением кадастровой стоимостью

Лицо, у которого есть соответствующее право, может оспорить кадастровую стоимость объекта в одной из двух инстанций. Это суд и наряду с ним также специальный орган — комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

У физического лица существует возможность обратиться в любую из этих инстанций по собственному выбору. В то же время юридическое лицо сразу подать иск в суд права не имеет, ему необходимо, чтобы предварительно его дело рассмотрели в комиссии.

И если его требования были не удовлетворены, то далее у заявителя появляется возможность идти в суд. До прохождения комиссии суд его иск отклонит.

При этом на практике, если речь идет об ощутимом уменьшении кадастровой стоимости, решение комиссии обычно отрицательное. Поэтому заявление в эту инстанцию по сути становится предварительным этапом перед иском в суд.

Процедура уменьшения кадастровой стоимости

Данная процедура имеет целый ряд этапов, о которых будет рассказано ниже:

Получение выписки из ЕГРН

В первую очередь собственнику или иному уполномоченному лицу потребуется обратиться в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) за выпиской. В этом документе указываются все характеристики данного участка и содержится его план.

В частности там приведена и кадастровая стоимость. Данный документ удостоверяет ее размер. Организация присылает выписку в течение трех дней после направления запроса. Ускорить ее реакцию можно, обратившись туда посредством API Росреестра.

Цена документа составляет 250 рублей.

Обращение к оценщику за определением реальной рыночной стоимости объекта

Разумеется, сам владелец или иное лицо, хотя и может предполагать, что его земля стоит меньше, нежели сумма, внесенная в кадастровый реестр, не обладает профессионализмом, чтобы самостоятельно дать компетентную оценку. Основанием для обращения в комиссию и суд станет оценка, которую осуществит профессиональный оценщик. Это может быть лицо, имеющее статус индивидуального предпринимателя или состоящее в штате оценочной компании

Это весьма существенный этап, подбор оценщика должен быть проведен с учетом ряда требований. В частности, если речь об ИП, то имеют значения следующие условия:

  • данный специалист должен входить в СРО — саморегулируемую организацию оценщиков, что должно быть указано на сайте соответствующей структуры;
  • он должен обладать страховым полисом, размер которого от 300 тысяч рублей;
  • желательно, чтобы на него не налагались дисциплинарные взыскания в рамках СРО.

Вся эта информация присутствует на сайте СРО.

Если же заявитель выбирает компанию, то необходимо, чтобы в ее штате состояли по меньшей мере два оценщика, при этом они также должны соответствовать указанным выше требованиям. Наряду с этим сама компания должна быть застрахована на сумму как минимум пять миллионов рублей.

С оценщиком заключается договор, основной раздел которого — задание на оценку. Далее лицо, распоряжающееся наделом в настоящее время, предоставляет оценщику все нужные сведения об участке. Также собственнику или арендатору нужно открыть оценщику доступ, чтобы он определил его стоимость.

По результатам своей работы оценщик пишет отчет об оценке объекта, в котором указывает, есть ли основания для уменьшения кадастровой стоимости. В дальнейшем он также отстаивает точку зрения заказчика в суде, в том разумеется, случае, если он согласился, что кадастровая стоимость земли в самом деле завышена.

Получение экспертного заключения СРО

После того как оценщик выполнил отчет, его следует предоставить в СРО, которое должно дать экспертное заключение, Необходимо, чтобы в этом документе саморегулирующейся организации было указано, что она согласна с выводами оценщика. Этот этап необходим, если планируется подача в суд, то есть предполагается, что комиссия положительного решения не примет. Для суда отчета оценщика будет недостаточно, ему также понадобится и экспертное заключение.

Обращение в комиссию по рассмотрению

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — это необходимый этап для юридических лиц. Туда необходимо представить отчет, после чего она рассматривает его по существу. При этом ее решения часто отрицательны. В случае отказа возможно выполнить одно из трех действий:

  1. Снова подать заявление в комиссию , предварительно внеся изменения в заявку. Если обратившийся в эту инстанцию в процессе общения с участниками комиссии выяснит, почему в настоящее время его запрос не может быть удовлетворен, то он может исправить некоторые нюансы своей заявки и обратиться сюда же вторично.
  2. Оспорить в суде решение комиссии. В этом случае истец полагает, что она допустила нарушения пи рассмотрении его заявления и обращается в суд именно по этому поводу, такая возможность у него есть.
  3. Оспорить в суде кадастровую стоимость надела. Данный вариант отличается от второго, хотя их цель одинакова. Это стандартный способ, он рекомендуется, если комиссия вынесла негативное заключение, но нарушений в ее работе не было.

Обращение в суд

В данном случае собственнику или иному лицу требуется подать административное исковое заявление. Инстанцией, которой подсудны дела о пересмотре кадастровой стоимости является суд субъекта федерации, на территории которого проживает собственник либо располагается государственный орган, который установил цену данного объекта.

Для обращения требуется пакет документов, который включает непосредственно заявление о пересмотре, отчет оценщика и экспертное заявление СРО, а также документ об уплате пошлины.

Также следует позаботиться об участниках процесса, которые выступят на стороне истца.

В качестве адвоката собственника надела или иного уполномоченного лица может выступить оценщик, если же он не станет этого делать, то требуется нанять квалифицированного юриста, специализирующегося на данных делах. Также необходимо подобрать экспертов от истца, которые выразят квалифицированное мнение по данному вопросу.

Суд в ходе заседания заслушивает показания сторон, оценивает документы и принимает решение о том, удовлетворить ли иск или отклонить его.

Издержки на процедуру

Затраты собственника на уменьшение кадастровой стоимости надела начинаются от 50 тысяч рублей. Если же наряду с несением судебных расходов он также привлекает квалифицированных экспертов, то сумма возрастает до 100 тысяч.

Источник: https://prozemlu.ru/vozmozhno-li-umenshit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно?

Можно ли уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

В связи с частыми случаями завышения землевладельцев интересует вопрос, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно. От этого установленного показателя напрямую зависит ежегодный размер имущественного налога. Расскажем в статье, от чего зависит кадастровая стоимость, когда ее можно уменьшить и как это сделать.

Почему завышается кадастровая стоимость земли?

Как правило, рыночная и кадастровая стоимости должны быть приблизительно на одном уровне. Однако по факту это не всегда так. Тем не менее, несмотря на то, что цена земли по данным кадастра часто выше стоимости по рынку в 4-5 раз, расчет налога, выкупной цены и арендных платежей неразрывно связан именно с этой цифрой.

Как получается такая разница? Дело в том, что при расчете рыночной цены учитываются только показатели самого рынка и уровень стоимости аналогичных объектов на дату оценки. Для вычисления цены по данным кадастра принимаются во внимание следующие факторы:

  • привлекательность участка для инвесторов;
  • месторасположение;
  • состояние рынка на дату проведения оценки;
  • особенности расположения участка;
  • перспективы развития инфраструктуры региона и другие критерии.

Полный перечень учитываемых факторов указан в методических правилах, применяемых при расчете. Однако с практической точки зрения только рыночные процессы могут дать объективную картину по стоимости земли.

Если собственник убежден, что кадастровая стоимость завышена, он вправе потребовать проведения переоценки и уменьшить ее. Процесс снижения базируется на изменении причины, повлиявшей на повышение цены. Уменьшения можно добиться, если завышение действительно необоснованно.

Зачастую, причина повышения связана с путаницей в записях, устанавливающих вид разрешенного использования участков. Это можно отследить, если сравнить нормативный акт о допустимости удельной кадастровой стоимости относительно конкретного вида разрешенного использования земли. Если эти данные разняться – можно с уверенностью говорить о неправомерности увеличения цены.

Помимо этого, ошибочные сведения могут быть и в едином реестре. Чтобы удостоверится в этом, достаточно заказать выписку из ЕГРН в Росреестре или МФЦ и внимательно ее изучить.

Когда возможно снизить кадастровую стоимость земли?

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка допускается в следующих случаях:

  • испортился плодородный слой почвы;
  • на участке образовался овраг, болото или обрыв;
  • произошло оформление публичного сервитута на безвозмездной основе.

Все вышеперечисленные случаи снижают уровень полезности земли. Помимо этих оснований для уменьшения существуют и иные:

  • изменение целевого назначения, категории или вида разрешенного использования земли;
  • участок перешел из единоличного владения в собственность нескольких лиц;
  • земельный участок утратил полезные свойства;
  • произошли непредвиденные обстоятельства или стихийные бедствия, которые негативно отразились на характеристиках участка.

Приведенные основания требуют предоставления доказательств. Это может быть заключение независимых экспертов, правоустанавливающие документы, иные акты (к примеру, выписка из ЕГРН, подтверждающая факт изменения категории земли).

Как правило, в уменьшении показателя заинтересованы собственники, получающие прибыль от использования надела или выплачивающие высокий налог на имущество, а также арендаторы, так как размер арендных платежей также зависит от данных оценки. Уменьшение стоимости целесообразно. Как показывает практика, возможно снижение в 3-4 раза.

Стоит также учесть, что каждые пять лет должна происходить переоценка установленной цены. Если собственник не будет согласен с данными новой оценки, он вправе подать заявление на пересмотр.

Процедура уменьшения кадастровой стоимости участка

Каждый землевладелец может ознакомиться с текущей кадастровой стоимостью на свой участок на официальном сайте Росреестра. Там же можно увидеть данные о проведенной переоценке.

При выявлении неправомерного увеличения цены по данным кадастра владелец или арендатор с согласия собственника может обратиться к независимому оценщику, а потом в Росреестр или суд с заявлением о снижении.

Проведение повторной переоценки возможно, когда предположительная цена не выше 30 %, чем установленная в кадастре. Чтобы это доказать потребуется отчет об оценке, выполненный независимым экспертом.

При превышении принятого норматива в 30 % мнения одного оценщика будет недостаточно. Потребуется привлечь нескольких экспертов, имеющих статус членов СРО.

Наиболее простой, а поэтому распространенный метод уменьшения стоимости, это административный способ с привлечением независимой комиссии. Специалисты рассматривают документы и выносят вердикт. В случае отказа придется обращаться в суд. Рассмотрим нюансы процедуры подробнее.

Кто может обратиться за снижением стоимости земли?

Заинтересованное лицо должно обладать соответствующими правами для уменьшения цены по данным кадастра. Обратиться могут граждане или организации, пользующиеся участком на следующих правах:

  • право собственности;
  • безвозмездное бессрочное пользование;
  • пожизненное наследуемое владение;
  • аренды (при этом требуется письменное согласие собственника, если это не муниципалитет или государство).

Помимо лиц, перечисленных в списке, Верховный суд РФ предоставляет право снизить кадастровую цену земли гражданам, которые изъявляют намерение выкупить участок.

Если надел принадлежит крестьянско-фермерскому хозяйству, то есть по факту находится в долевой собственности, то потребуется согласие всех участников. К рассмотрению принимается только коллективное заявление. Волеизъявление владельца одного земельного пая не будет рассмотрено.

Это связано с тем, что данные кадастровой оценки распространяются на весь массив, принадлежащий КФХ. Если понижается стоимость одного участка, то землевладельцы соседних наделов также вправе ее уменьшить.

Куда обращаться?

Чтобы уменьшить установленную цену, правообладателям необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения земельного участка. Попасть к сотруднику Росреестра можно в порядке живой очереди или записаться на прием заблаговременно. Сделать это можно на официальном сайте ведомства или по телефону 8 (800) 100 34 34.

Потребуется написать заявление, после рассмотрения которого, будет вынесено положительное или отрицательное решение. Отказ оформляется в письменной форме с объяснением причин.

Если отказ вызван техническими причинами, заявитель может исправить некорректности в документах и подать заявку вновь.

В остальных случаях, если заявитель не согласен с принятым решением, он вправе оспорить его в судебном порядке.

Документы

Заявка будет рассмотрена только при наличии следующих документов:

  • заявление от имени собственника или правообладателя – когда собственников несколько написать заявление можно от имени любого из них;
  • общегражданский паспорт заявителя – если действует представитель, то потребуется также нотариальная доверенность;
  • правоустанавливающие документы – выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор аренды, купли-продажи, дарственная и т.д.;
  • кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН, если участок поставлен на кадастровый учет в 2017 году;
  • отчет об оценке и договор с оценщиком или оценочной компанией.

Могут потребоваться и иные документы, подтверждающие необходимость переоценки. С 2017 года процедура была упрощена и теперь достаточно только трех документов – отчета об оценке, правоустанавливающих и заявления. Однако переходный период в регионах может затянуться до 2020 года, поэтому стоит уточнять перечень необходимых бумаг в территориальном отделении ведомства.

Заявление на уменьшение стоимости оформляется по установленному образцу. Бланк предоставляется в Росреестре. В дальнейшем оно направляется в комиссию по рассмотрению подобных споров.

В заявлении указываются личные данные землевладельца, такие как: ФИО, паспортные данные, адрес проживания, контактный телефон, адрес электронной почты. Текст заявления должен содержать просьбу о переоценке с указанием причины необходимости проведения этой процедуры.

Сотрудник Росреестра забирает все бумаги и предоставляет расписку. В этом документе будет указана дата, когда можно забрать оригиналы и принятое решение.

Если комиссия отказала

В любой ситуации, когда комиссия вынесла отрицательное решение, землепользователь имеет полное право обжаловать вердикт в судебном порядке в течение 10 дней.

Истцом будет выступать землевладелец, ответчиком – отделение Росреестра. Иск подается в суд по месту нахождения ответчика. Потребуется приложить доказательства того, что кадастровая стоимость была установлена неправомерно, а ведомство отказало в ее корректировке.

Для судебного разбирательства потребуются следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на землю;
  • общегражданский паспорт;
  • бумаги, подтверждающие наличие причин уменьшения кадастровой стоимости;
  • акты обследования местности;
  • справки от независимых оценщиков;
  • выписка с отрицательным решением комиссии;
  • квитанция об оплате государственной пошлины (выдадут в суде);
  • копия иска и вышеперечисленных документов для ответчика.

Копии документов для Росреестра заверяются нотариально. Направить их можно заказным письмом с описью вложений, объявленной ценностью и уведомлением о получении адресатом.

Стоимость

Процедура снижения кадастровой стоимости связана с существенными денежными расходами, а именно:

  • обращение в суд с посредничеством юриста – около 25 000 рублей;
  • посреднические услуги юриста для решения вопроса в досудебном порядке– 15 000 рублей;
  • работа оценщика – 10 000 рублей;
  • внесение корректировок в Росреестр – 350 рублей;
  • выдача выписки из ЕГРН – 300 рублей для граждан, 950 рублей для организаций;
  • подача искового заявления – 300 рублей для граждан, 4000 рублей для организаций.

Расценки на услуги оценщика и юриста могут отличаться в зависимости от региона и сложности вопроса. Тем не менее, несмотря на значительные расходы, в дальнейшем землевладелец существенно экономит на налогах или аренде.

При возникновении вопросов обращайтесь к юристу за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно. Помните, что для скорейшего решения вопроса в вашу пользу (особенно в судебном порядке) целесообразно обратиться к юристу.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/kadastrovyj-uchet/kak-umenshit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka-samostoyatelno/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.