Можно ли продать дом ниже кадастровой стоимости

Содержание

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости

Можно ли продать дом ниже кадастровой стоимости

Многие владельцы недвижимости считают сделку купли-продажи юридически сложной. В связи с изменениями законодательства в 2018 году возникают вопросы. Например, многие хотят продать квартиру ниже кадастровой стоимости.

Некоторые собственники идут на хитрость и в договоре указывают меньшую цену жилья, в то время как полная сумма переходит к ним, минуя бюджет государства.

Для того чтобы исправить эту ситуацию, с 2016 года были внесены поправки в Налоговый кодекс.

На сегодняшний день налогооблагаемый доход зависит не столько от стоимости, прописанной в официальном договоре, сколько от кадастровой суммы недвижимого имущества. Существуют три фактора, которые затронут тех, кто будет производить сделку продажи жилья после 2018 года:

  • Выставленный на продажу объект будет освобожден от налогов, если он является законной собственностью владельца более пяти лет, и все же есть исключения: в случае фактов дарения от родственников, наследования, ренты и приватизации будет сохранен срок в 3 года;
  • При подсчете НЦФЛ цена продаваемой недвижимости не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости. Какой закон был актуален раньше теперь не так важно, ведь сейчас налоговая служба будет производить расчеты, только опираясь на эти новые правила;
  • Власти субъектов РФ имеют право регулировать минимальный срок нахождения жилья в собственности и размер процентов КС для некоторых категорий граждан.

Оценка кадастровой стоимости

Чаще всего определение кадастровой стоимости происходит массово, с помощью соотношения похожей по параметрам собственности, без учета индивидуальных особенностей недвижимости. Существуют причины, по которым продать имущество по цене равной кадастровой стоимости не получится:

  • Изменения в законодательстве произошли в момент экономического кризиса, когда покупательская способность сильно уменьшилась, а недвижимость осталась достаточно дорогой;
  • Объект, выставленный на продажу, может находиться в не лучшем состоянии или же иметь неудачную планировку, плохое расположение здания, дешевый или незавершенный ремонт, сомнительную историю и т. д.
  • Иногда владельцы недвижимости могут обратить внимание на повышенную кадастровую стоимость квартиры. При продаже квартиры показатели КС могут быть больше рыночной цены даже в несколько раз. Это особенно актуально в крупных мегаполисах.

Особенности сделок

Есть определенные нюансы, которые следует учитывать при заключении сделки с имуществом. К ним относятся следующие факторы:

  • Если квартира была приобретена до 01.01.16. , то исчисление налога производится исходя из суммы в договоре купли-продажи. Временем покупки считается дата вступления в наследство или регистрации собственности;
  • В случае если кадастровая стоимость ниже продажной и цена квартиры выше 70 процентов КС, то сумма, заявленная в кадастре, не имеет никакого значения. Размер налогов будет рассчитывать исходя из данных, указанных в договоре;
  • Если же ситуация обстоит иначе и сумма ниже 70 процентов КС, то стоимость, указанная в договоре, не актуальна. Налог будет рассчитываться исходя из ГК;
  • Если КС поменялась, то рассчитывается ее размер на 1 января того года, в котором была произведена продажа;
  • В исключительных случаях, когда КС не определена, подоходный налог считается от цены, указанной в официальном договоре.

Варианты продажи

Получается, что умышленное снижение цены в договоре не имеет выгоды пи для продавца, ни для человека, решившего купить этот объект.

Эти лица ничего не приобретут, кроме риска проверки налоговой службы на возможные правонарушения.

Если производится сделка по купле-продаже жилья со стоимостью менее чем 1 млн руб. (если цена равна кадастровой), эта сумма не подлежит налогообложению.

1 млн руб. — это размер вычета, который законодательство дает продавцу. То есть если дом, находящийся два года в официальной собственности, уходит за три миллиона, то 13 процентов лицо выплачивает только с двух миллионов.

А также было бы полезно узнать о правилах, которые действуют в конкретном регионе касаемо сроков нахождения жилья в собственности и снижающих коэффициентов. Следует учитывать налоговые последствия при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости. Если владелец жилья желает добиться этого законным путем, у него есть два варианта:

  • Подать заявление в суд о переоценке КС;
  • Установить КС равную рыночной стоимости, обратившись в Росреестр.

Пересмотр действительно может быть осуществлен, однако следует учитывать то, что эта процедура займет много времени и отнимет массу сил. Поэтому удобнее было бы отправиться к кадастровому работнику и юристу либо в компанию, оказывающую пакет необходимых услуг.

Опытные профессионалы помогут добиться пересмотра цены, уменьшить размер налогов и снизить финансовую нагрузку с собственника.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/mozhno-li-prodat-kvartiru-nizhe-kadastrovoj-stoimosti.html

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости – Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры

Можно ли продать дом ниже кадастровой стоимости

» Купля-продажа квартиры » Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

5 965 просмотров

Любой продавец стремится сократить собственные вероятные расходы (например, размер налога) при реализации квартиры. Один из популярных вариантов, который поможет уменьшить затраты – снижение стоимости жилья. Рассмотрим, в чем особенности такой процедуры, и чем это может грозить покупателю.

Что значит полная стоимость в договоре при покупке квартиры

Под полной стоимостью понимают реальную, рыночную цену квартиры. Стороны либо определяют ее самостоятельно или могут обратиться в оценочную компанию. Данное понятие возникло по той причине, что некоторые продавцы указывают в договоре только небольшую сумму, а остаток платежа официально к покупке-продаже квартиры не относится.

Какие выделяют варианты стоимости квартиры

Существует три основных варианта цен на квартиру. Актуальными для сделок по купле-продаже жилья можно считать только два: кадастровая и рыночная цена.

Инвентаризационная

Эта стоимость больше актуальна для различных нежилых объектов, однако и многие жилые дома имеют свою инвентаризационную стоимость. Она практически не используется.

Кадастровая

Эта стоимость жилья определяется государством. Проблема в том, что эта стоимость далеко не всегда соответствует рыночной.

Два одинаковых по площади объекта на одной и той же улице города могут сильно отличаться по цене за счет внутренних улучшений, однако этот фактор игнорируется.

Эта стоимость зачастую используется налоговой службой для того, чтобы определить сумму налога на прибыль с продажи квартиры.

Рыночная

Это справедливая, рыночная цена, которая формируется исходя из существующего спроса и предложения. Учитываются все факторы, вплоть до улучшений квартиры, окружающей инфраструктуры, площади жилья, этажности и так далее. Именно эту цену обычно указывают в договоре купли-продажи.

Можно ли продавать квартиру ниже или выше кадастровой стоимости

Можно. Стороны вправе устанавливать любую цену, которая их устроит. Занижение стоимости используется для того, чтобы заплатить меньше налогов (или вообще их не платить). Если жилье было приобретено текущим продавцом до 2016 года, то в такой ситуации действительно можно произвольно указывать цену, абсолютно не ориентируясь на кадастровую стоимость.

Однако актуально это (по состоянию на 2020 год) только для тех лиц, которые купили квартиру или получили ее в дар от посторонних людей (не близких родственников).

  • Если квартира была приобретена в 2017 году, то к 2020 она находилась в собственности текущего владельца уже 3 года. Если жилье было подарено близкими родственниками или получено по наследству/завещанию, то как раз три года уже прошли. Теперь можно продавать такую квартиру без оплаты налогов и смысла указывать в договоре цену ниже кадастровой или рыночной нет.
  • Если же квартира была приобретена в 2017 году по договору купли-продажи или дарения от не близких родственников, то срок «обязательного владения», после которого можно продавать жилье без оплаты налога, составляет 5 лет. В такой ситуации некоторые продавцы, чтобы снизить расходы на оплату налогов, уменьшают цену квартиры в договоре (но от покупателя требуют полную цену).

В том же случае, если жилье было получено в собственность после 2016 года, то устанавливать цену существенно ниже кадастровой нет никакого смысла. Налоговая служба, выявив такой факт просто продолжит свои расчеты по минимально возможной, исходя из кадастровой стоимости, цене квартиры в данном доме.

С другой стороны, нередко кадастровая цена значительно выше рыночной. В такой ситуации необходимо писать заявление и требовать снизить кадастровую стоимость.

Придется предоставлять фотографии квартиры, отчет от оценочной компании, правоустанавливающие документы и так далее. Процедура сложная и долгая (заявка рассматривается в течение 1 месяца).

Ко всему прочему, она далеко не всегда приводит к желаемому результату.

Если в Кадастровой службе отказали в изменении стоимости квартиры, а ее реальная рыночная стоимость действительно более чем на 35% отличается от кадастровой, можно обращаться в суд и требовать снижения цены в принудительном порядке. Такая процедура отнимает еще больше времени, но в противном случае придется сильно переплатить в налоговую.

В договоре купли-продажи рекомендуется указывать справедливую рыночную цену квартиры. Однако до этого рекомендуется проверить кадастровую цену жилья. Если она примерно соответствует рыночный – отлично, лучше тогда рыночную и оставить.

В то же случае если рыночная стоимость значительно меньше кадастровой, то есть смысл сначала попробовать снизить кадастровое значение, ведь налоговая служба все равно будет ориентироваться на цену, указанную в кадастре минус 30%.

Пример: Предположим, что реальная рыночная цена квартиры составляет 3 миллиона рублей. В кадастре она же указана по цене в 5 миллионов рублей. Налоговая будет ориентироваться на стоимость в 5 миллионов -30% = 3,5 миллиона рублей. Разница в данном случае не слишком глобальная, однако 13% налога от «лишних» 500 тысяч рублей – это уже 65 тысяч чистой переплаты.

Если же рыночная цена выше кадастровой, то можно остановить именно на последней, ведь при превышении установленного государством уровня, налоговая начинает ориентироваться уже на ту стоимость, которая указана в договоре.

Если упростить, то цена в договоре должна быть на уровне, соответствующем кадастровой цене за минусом 30%.

Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости – это рискованная сделка при том условии, что реальная рыночная цена значительно выше. Некоторые продавцы настаивают на том, чтобы в договоре купли-продажи указать низкую цену (чтобы заплатить меньше налогов), но по факту, покупатель обязан будет отдать за жилье полную стоимость.

В такой ситуации у покупателя возникает серьезный риск того, что сделка будет оспорена. В результате ему придется вернуть приобретенную квартиру.

Продавец же будет обязан отдать только ту сумму, которая была прописана в договоре.

Частично проблему можно решить при помощи дополнительной расписки, на оставшуюся часть платежа (без привязки к конкретному договору купли-продажи), однако далеко не все продавцы соглашаются ее составлять.

Специалисты отмечают, что при наличии расписки доказать свою правоту и истребовать с продавца остаток денег вполне возможно, так что рекомендуется заранее, если продавце планирует занижать цену, обсудить этот момент. Кроме того, нужно проверить документы клиента, чтобы определить возможные варианты, исходя из которых сделка может быть оспорена:

  • Проверка паспорта на предмет наличия у продавца супруга/супруги. Если эта квартира принадлежит семейной паре, то вторая половинка обязательно должна давать нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости. Без такого документа сделка будет считаться недействительной.
  • Проверка документов, на основании которых продавец получил свою квартиру. Вполне возможно, что остались другие лица, способные оспорить его право собственности и, как следствие, новый договор купли-продажи также теряет свою силу.
  • Если у продавца есть несовершеннолетний ребенок и он является совладельцем приобретаемой квартиры, в обязательном порядке нужно требовать разрешение на продажу жилья от органов опеки. Также рекомендуется добиться того, что на момент продажи все прописанные в квартире лица будут из нее выписаны.

Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Если говорить о кадастровой цене как о базовой, то завышать ее можно только тогда, когда рыночная существенно больше. Если покупатель отказывается указывать в договоре сниженную цену, то можно предложить ему повысить цену еще немного, на те самые 13% налога, который будет вынужден оплатить продавец. Как правило, такой подход надежнее, однако он же и более затратный для покупателя.

Пример: Предположим, что жилье стоит 3 миллиона рублей по кадастровой стоимости и 5 по рыночной. Покупатель настаивает на том, чтобы в договоре фигурировала цифра в 5 миллионов.

При таких условиях продавце должен будет заплатить налоги с 4 миллионов (1 миллион всегда не учитывается, это льготная сумма). Если бы в документе указывалась не рыночная, а кадастровая цена, то платить налоги пришлось бы не с 4, а с 2 миллионов.

Как следствие, можно предложить покупателю совершить отдельную доплату на сумму, составляющую 13% с двух миллионов: 260 тысяч рублей.

Любая сделка по купле-продажи квартиры сама по себе отличается повышенным риском. Преимущественно за счет многочисленных мошенников, но даже у нормального продавца могут возникнуть проблемы, в результате чего договор будет признан недействительным. Особенно риск повышается в том случае, если отображенные в договоре условия и цифры не соответствуют реальным. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут о том, что именно нужно учитывать в первую очередь. Также эти юристы готовы сопровождать всю сделку, вплоть до окончательных расчетов с оформления права собственности. Как доказывает практика, это позволяет исключить почти все риски и возможные проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prodazha-kvartiry-nizhe-kadastrovoj-stoimosti/

Действия и налоговые последствия при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

Можно ли продать дом ниже кадастровой стоимости

Налоговый кодекс России в 2016 году претерпел обновление касательно уплаты налогов при продаже недвижимого имущества и земельных участков. Подлежащая сумма налогообложения напрямую зависит от кадастровой цены. В связи с этим собственников волнует тема о продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости и налоговых последствиях.

Возможность продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости

Теоретически продать квартиру по цене ниже кадастровой возможно, т. к. законодатель не вводит ограничения на распоряжение недвижимостью собственников, в т. ч. установки стоимости имущества. Ввиду этого в договоре купли-продажи допускается указание любой цены.

Однако государство предъявляет требования к обязательному соблюдению ряда правил, в т. ч. в области налогообложения доходов физических лиц. Так, обновление налогового законодательства в 2016 году привело к утверждению минимума на суммы, подлежащие оплате налогов, в 70% от стоимости дома и другой недвижимости.

Поправки в НК РФ, введенные на основании Федерального закона №382 от 28 ноября 2014 года в отношении уплаты налогов с продажи недвижимости:

  1. Статья №217 п.17.1. Изменился текст статьи, указывающий на общие условия при налоговом освобождении полученной прибыли от продажи собственности физическим лицом, если владение имуществом менее трех лет. Ранее условия касались жилых объектов и земельных участков. Исключительными случаями являлись индивидуальные предприниматели. В новом тексте идет отсылка на отдельную статью Налогового Кодекса России.
  2. Статья № 217.1. Новая статья предусматривает ограниченный круг лиц, освобожденных от уплаты НДФЛ после трех лет владения собственностью. При этом установлен новый стандартный период – 5 лет. Далее в статье содержатся условия для обложения налогом по коэффициенту 0,7 при заниженной продаже недвижимости от кадастровой стоимости.

Введение изменений касаются того недвижимого имущества, которое получило статус собственности у физического лица после 1 января 16 года согласно ФЗ №382.

Если владелец решит продать жильё по сниженной цене, чем указано в кадастре, то договор однозначно привлечет внимание ИФНС. При раскрытии правонарушения собственника обяжут выплатить налоги и пеню в полном объеме.

Возможность проведения проверки налоговой полиции возрастает, если приобретение имущества осуществлялось в рамках ипотечного договора или иных видов кредитования.

В этой ситуации сотрудникам ИФНС легко установить кадастровую и рыночную стоимость недвижимости.

На основании этого юристы отмечают, что продажа помещения по заниженной цене по факту безрезультатна и грозит негативными последствиями.

Тем не менее существуют законные методы по снижению налогового обложения при продаже недвижимости. Разобраться в них самостоятельно проблематично в силу постоянно меняющегося Законодательства РФ.

Поэтому эксперты советуют обращаться к компетентным юридическим специалистам.

Причины занижения цены при продаже недвижимого имущества

Зачастую владельцы недвижимости ищут пути для продажи имущества по низкой кадастровой цене. Обусловлено это несколькими факторами, главный из которых — необъективная высокая стоимость недвижимости. И как следствие – высокие налоги на прибыль, подлежащие к обязательной уплате.

Вторично на поиск решений влияет юридическая неграмотность или допущение грубых ошибок, к примеру, когда указаны некорректные параметры сооружения.

Помимо этого, причиной становятся неквалифицированные услуги экспертов, которые берут за базу информацию о расположенности района, среднестатистических доходов и стоимости соседних сооружений.

В силу этого, по результатам, заносящимся в Росреестр, собственник получает некорректную кадастровую стоимость имущества.

В силу того, что система оценки по кадастру ещё далека от совершенства, владельцы недвижимости ищут способы продажи ниже кадастровой стоимости без налоговых последствий.

На это также влияют часто встречающиеся ошибки сотрудников государственного органа и некорректно проведенные экспертизы. По итогам стоимость жилья становится выше рыночной, что снижает выгоду продавца.

Юристы рекомендуют не оставлять такую ситуацию, а изыскивать законные решения для оспаривания проведенной оценки.

Высокая стоимость по кадастру часто обусловлена следующими факторами:

  • индивидуальные характеристики здания, оставшиеся без учета;
  • неучтенное местоположение;
  • падение цен на рынке;
  • ошибки, допущенные при проведении экспертизы.

Кроме того, при проведении кадастровой оценки в период экономического кризиса рыночная стоимость резко снижается, а ценник по кадастру не изменяется. Либо в непосредственной близости от земельного участка или дома начинается масштабное возведение многоквартирных домов, что значительно влияет на стоимость частного домовладения.

Законный порядок действий и документы при продаже квартиры ниже кадастровой цены

Причинами некорректной стоимости могут быть разные факторы. Однако плановая переоценка объектов проводится не реже одного раза в три года. Ввиду этого при планировании продажи квартиры или земли юристы рекомендуют не платить налог по завышенной ставке, а прибегнуть к законным методам снижения кадастровой стоимости. Понижать можно, выбрав следующие варианты:

  1. Подача заявления в комиссию, рассматривающую конфликтные ситуации в области кадастровой оценки.
  2. Направление искового заявления в органы судебной власти.

При этом заявитель самостоятельно выбирает формат обращения. При получении заявки комиссией процедура рассмотрения занимает до 30 календарных дней. Государственная пошлина не взимается, а работа комиссии предоставляется в бесплатном формате.

Если решение не удовлетворит заявителя, то подается заявление в органы судебной власти. Доказательной базой правомерности действий служат документы о необоснованном завышении стоимости. При этом сумма налога, уплаченная за минувшие периоды, возврату не подлежит. Ввиду этого важно не затягивать с оспариванием.

Такие мероприятия реальны и возможны, однако занимают время и силы. Поэтому рационально прибегнуть к услугам юридической компании и специалистам кадастровой оценки. Дополнительно можно обратиться в организацию, предоставляющую комплекс услуг. После проведения работ независимыми экспертами пересмотр стоимости по кадастру возможен, при этом налог на прибыль значительно уменьшиться.

Примечательно, что регионам выделили право на снижение срока 5 лет на имущество и коэффициента при уплате налогов с прибыли от реализуемой собственности.

Однако изменения коснулись только той недвижимости, которая была получена физическим лицом после вступления в силу ФЗ №382. При этом положения об освобождении от имущественного вычета не претерпели изменений.

Поэтому предоставляется возможность использования одного из двух вычетов, когда ситуация касается реализации ценных бумаг либо объектов, задействованных в предпринимательстве:

  • согласно сумме прибыли от реализации, но не более миллиона рублей от жилого помещения или земельного участка;
  • на основании полученного дохода, но не более 250000 рублей.

Возможные негативные последствия сделки

Юридические и правовые процедуры для большинства лиц, владеющих недвижимостью или собирающиеся купить, кажутся сложными. К тому же постоянные изменения в Законодательной базе России часто приводят к быстрому устареванию информации.

Так, в начале 2016 года в Налоговый Кодекс России введены два ключевых обновления.

К ним относится тот факт, что раньше налогом на прибыль не облагались квартиры, находящиеся в собственности 3 года, теперь 5 лет.

И второй момент – расчет налоговой ставки на основании стоимости кадастровой оценки. При этом не имеет значения, какой объект собираются продавать или покупать – землю, квартиру, дом, доли.

Реализация недвижимости ниже КС приводит к потерям в финансовой сфере. Примечательно, что налоговые изменения имеют отношение и к земельным наделам. А минимум для налогообложения составляет 70% от действующего КС при продаже имущества.

При продаже имущества информация из ГКН поступает в рамках пяти рабочих дней с момент подачи документации. Соответственно, скрыть махинации в этой области крайне сложно, и это грозит нерадивым продавцам уплатой налога в полном объеме вместе с пенями.

Когда КС не установлена на недвижимость, указанные нормативные положения не могут быть применены. Тем не менее новый законопроект регламентирует, что при отсутствии сведений КС доход рассчитывается исходя из цифр, фигурирующих в договоре.

Например: в 2016 году Лаврентьева Н.Б. вступила в наследовании на дом, расположенный на Урале, и решила не медлить с продажей. Реализация недвижимости прошла за миллион рублей. Согласно информации ГКН, КС на январь 16 года не был указан, в связи с этим налогообложение исчисляется из полной суммы сделки.

Разъяснение сложных моментов купли-продажи земли ниже стоимости кадастра

Ошибочное предположение о том, что налоговой базой является договор, приводит к некорректным взаимоотношениям между покупателем и продавцом.

При этом законодателю неважно знать о предмете договорных отношениях между сторонами, т. к. опираться государство будет на кадастровый паспорт.

С другой стороны, собственнику не мешает подать апелляцию на результат оценочной комиссии и попытаться уменьшить КС.

Подача заявления в соответствующие органы – законное право гражданина России. При положительном результате налоговое бремя снизится. В этом случае рекомендуется обращаться за квалифицированной юридической помощью.

При таком подходе собственнику не нужно беспокоиться за сохранность собственных прав и в законность проводимых мероприятий.

Цена по кадастру на землю не оказывает влияния на рыночную стоимость, но выступает расчетом для уплаты налога, объем которого ежегодно пересматривается. Гражданский кодекс в ст.

№421 предусматривает полную свободу договорных отношений. Но покупателю следует понимать, что налог будет уплачиваться на основании КС участка.

Когда объем затрат с документальным подтверждением выше налогового вычета, рекомендуется применять этот вариант для снижения ставки по КС. Однако если есть желание оставить право на льготу, то лучше использовать кадастровый паспорт.

Оформление налоговой декларации для оплаты налогов с реализованного ЗУ – мероприятия, подчиняющиеся строгим правилам, и входят в обязанности каждого гражданина России. Документы подаются в ФНС по адресу проживания или регистрации включительно до 30 апреля текущего года, следующего за отчетным периодом, в рамках которого получена прибыль.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/nedvizhimost/prodazha-nizhe-kadastrovoj-stoimosti.html

Можно ли продать дом ниже кадастровой стоимости в 2020 году

Можно ли продать дом ниже кадастровой стоимости

  • имущество, бывшее в собственности больше 3 лет, налогом не облагают;
  • при продаже до истечения 3 лет к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо в определенной сумме (1 млн или 250 тыс. руб.

    в зависимости от объекта), либо в размере фактических затрат, имевших место при приобретении объекта;

  • величина кадастровой стоимости объекта для налогообложения значения не имеет.

Таким образом, для недвижимости, оказавшейся в собственности после 2020 года и продаваемой до истечения срока владения, дающего право освобождения от уплаты НДФЛ, для целей налогообложения становится значимым сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью имущества, установленной на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности.

Продажа квартир, частных домов или участков ниже кадастровой стоимости

Второй корень проблемы оценки стоимости недвижимости заключается в том, что существующая норма не до конца отвечает объективным требованиям рынка. Так, квартира в плохом состоянии, из-за расположения или площади может иметь значительно завышенную кадастровую стоимость, что влечет за собой повышение суммы налогового сбора.

Кадастровая стоимость – это показатель, который получают путем массовой оценки стоимости похожей по параметрам недвижимости. Теоретически, он должен определять рыночную стоимость, и брать реальные (фактические) цены объектов недвижимого имущества.

На деле же оказалось, что в большинстве случаев кадастровая стоимость квартиры является завышенной. Этому есть несколько объяснений: во-первых, увеличивая кадастровую стоимость, увеличивается налоговое бремя на продавцов квартир, домов, участков и их долей.

Во-вторых, данное нововведение интегрируется на выходе с недавнего кризиса и во время нового. Это привело к резкому падению стоимости недвижимости, а кадастровые нормы остались на завышенных показателях.

В результате, продавцы могут столкнуться с необоснованно завышенной стоимостью в несколько раз. Особенно актуальна эта проблема для Москвы, поскольку в расчет КС берутся:

  • Общая численность населения;
  • Средний уровень дохода населения;
  • Стоимость соседних объектов недвижимости.

Можно ли продать дом ниже кадастровой стоимости

К этому вопросу стоит относиться внимательно, поскольку квартиры, которые покупаются в 2020 году, смогут освобождаться от налога только лишь в 2021 году, что для рынка недвижимости является большим сроком. Продажа недвижимости по кадастровой стоимости существенно влияет на налоговую базу, которую должен покрывать продавец. На одной сделке в Москве разница по налогам может превышать 100 тыс. рублей.

Ст. 2 п.11 Федерального закона от 29 ноября 2014 г. №382-ФЗ и п.5, ст.217.1 НК РФ, регулируя этот процесс, позволяют применить, в случае продажи по низкой цене, к уровню кадастровой стоимости поправочный коэффициент, равный 0,7, и уже от результата плясать при подсчете суммы налога.

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2020 году

  • Продаваемая квартира (дом, участок и т.д.) будут освобождены от уплаты налога, если к моменту продажи они будут находится в собственности владельца больше 5 лет. Исключение составляют случаи наследования, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты.

    Для этих ситуаций сохранен прежний срок, который составлял лишь 3 года.

  • При расчете НДФЛ цена продаваемого объекта не может быть меньше 70 % его КС.

    Таким образом, указывать в договоре низкую стоимость просто не будет иметь смысла, так как налоговая служба все равно будет рассчитывать налог, исходя из новых правил.

  • Региональным властям субъектов РФ дано право снижать для всех, или отдельных категорий граждан, как минимальный срок владения недвижимостью, так и размер процентного коэффициента КС при расчете налога.

Многим собственникам недвижимости сделка купли-продажи жилья кажется весьма сложной с юридической точки зрения. Особенно, учитывая изменения, в последнее время достаточно часто происходящие в законодательстве в 2020. Понятно, что, продавая жилье, собственник получает доход, с которого он обязан заплатить налог государству. Чтобы уменьшить сумму налога, многие идут на хитрость.

Как продать квартиру ниже кадастровой стоимости

По этой причине налоговые органы не принимают во внимание цену квартиры, указанную в договоре купли-продажи, даже если она существенно выше или ниже показателей кадастровой стоимости. Такой усредненный подход может нарушать права собственников жилых помещений, поскольку реальное состояние квартиры непосредственно влияет на значение рыночной цены.

  • инвентаризационная стоимость – ее практическое применение существенно ограничено законом (наследственные дела, приватизационные сделки, а в ряде регионов – для определения размера налога на имущество);
  • кадастровая стоимость – является показателем государственной оценки недвижимости (до 2020 года все субъекты РФ должны перейти на использование кадастровой стоимости в налоговых правоотношениях);
  • рыночная стоимость недвижимости – определяется участниками сделок исходя из реальных условий на рынке.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2020 году

  • Когда были приняты рассмотренные нововведения, то в стране происходил кризис. Поэтому покупательская способность граждан была на низком уровне.

    Цены на жилье упали, объемы операций на рынке резко снизились, а поэтому проводимая переоценка объектов отражала не вполне реальную ситуацию;

  • Квартира может пострадать от наводнения, пожара и т.д., следовательно, оценка по кадастру не будет соответствовать реальной рыночной цене объекта.

  1. Налог с продажи недвижимости можно будет не платить, если собственник владеет недвижимостью более пяти лет.

    Если же квартира была не приобретена, а унаследована по завещанию, праву наследства или договору дарения, то тогда право на освобождение предоставляют те объекты, которые пребывали в собственности не менее 3-х лет;

  2. Когда субъект должен будет уплатить налог на доходы физических лиц, то за налогооблагаемую базу он должен будет учесть стоимость продажи. При этом стоимость продажи для НДФЛ не может быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости;
  3. Региональные власти имеют полномочия местными нормативно-правовыми актами изменять срок владения недвижимости, которое дает право на освобождение от уплаты налогов, а также предельную величину стоимости продажи в соотношении с кадастровой стоимостью.

О возможности продажи квартиры ниже кадастровой стоимости в 2020 году

Важно! Сделки, касающиеся продажи квартиры, дома или участка ниже кадастровой стоимости в этой ситуации, не подлежат налогообложению, т.к. миллион – это объем налогового вычета, предоставляемого гражданину государством. Если жилплощадь, которая находилась во владении около двух лет, реализована за три миллиона рублей, налог выплачивается только с двух миллионов.

  • внесены изменения в текст п. 17.1 ст. 217, в котором прописаны общие правила освобождения от уплаты налога с прибыли, полученной после продажи имущества, находившегося во владении физического лица: владение данным имуществом не менее трех лет. Такие правила касались и тех, кто хотел продать жилые постройки, землю (земли) и прочие объекты владения. Исключением являлись ценные бумаги и имущество, которое ИП использует для ведения своего бизнеса. Изменения в этом пункте, касательно продажи недвижимых объектов, адресуют к еще одной статье НК РФ;
  • создана новая ст. 217.1, содержащая в себе описание процедуры освобождения от уплаты налога после продажи недвижимых объектов, которая сузила круг людей, обладающих правом на освобождение собственной прибыли по истечении трех лет нахождения имущества в собственности, определив стандартный единый срок для владения, равный пяти годам. Здесь же возникло условие, касающееся обложения налогом прибыли, устанавливаемой по цене объекта в кадастре, если данный объект был продан по стоимости ниже, чем кадастровая. Регионы теперь могут сократить пятилетний период владения и коэффициент, используемый для установления налогооблагаемой суммы.

Рекомендуем прочесть:  Количество въехавших на территорию росси 2020 год

Продажа здания ниже рыночной и кадастровой стоимости

В случае, если в ходе контрольной работы территориальным налоговым органом выявлен факт совершения сделки, которая по условиям подпадает под контролируемую, но в представленном в налоговый орган уведомлении налогоплательщиком отражены недостоверные сведения, или которая по условиям договоров не подпадает под контролируемую, но при этом, по предварительной оценке, сделка относится к контролируемым, территориальным налоговым органом может быть подготовлено информационное письмо в ЦА ФНС России, в котором излагаются факты, свидетельствующие о занижении сумм соответствующих налогов. Указанная информация может служить основанием для повторной выездной налоговой проверки в порядке контроля за деятельностью налогового органа, проводившего проверку, с последующей проверкой полноты исчисления и уплаты налогов в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами.

Нормы пункта 1 статьи 105.3 Кодекса предусматривают применение в сделках между взаимозависимыми лицами общепринятого в мировой практике принципа “вытянутой руки” при определении цен в сделках для целей налогообложения. При этом цены в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, признаются рыночными.

Продажа дома ниже кадастровой стоимости в 2020 году

Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» предлагает несколько законных и легальных способов минимизации налогов при продаже недвижимости.

Если ранее налоги в случае необходимости компенсировались увеличением срока владения, то сейчас, пятилетний период для многих может показаться слишком большим.

Тем более: если продать квартиру ниже стоимости, можно сэкономить от 10 до 50 % от суммы налогового сбора. Там же можно заказать кадастровую справку.

Добрый день, подскажите пожалуйста, продаю квартиру, которая в собственности меньше 3 лет, приватизировал в 2020 году, кадастровая стоимость 3 млн рублей( уже оспоренная, так было 4 млн) рыночная реальная стоимость 2400000млн, вопрос в том, какая налогооблогаемая база будет, ( я считаю что, 3 млн × 0.7= 2.1млн рублей, т.е уже ниже чем сумма, которая будет в договоре и если ещё применить имущественный вычет в 1 млн руб, то 2.1-1 = 1.1 млн рублей — эта сумма буде облагаться налогом или все таки 2400000? Объясните пожалуйста
02 Мар 2019      juristsib         564      

Источник: https://sibyurist.ru/vozniknovanie-prava-sobstvennosti/mozhno-li-prodat-dom-nizhe-kadastrovoj-stoimosti-v-2019-godu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.